溫州模式合作建房進京 房價將比市場便宜四成

導讀：12月18日，“中國個人合作建房破冰第一人”趙智強宣布正式進軍北京給“北漂”蓋房，并且透露在北京已有兩個目標地塊，房價將比市場便宜四成以上。這是繼趙智強在溫州個人合作建房成功拿地并施工后，在北京取得的實質性進展。

事件 “溫州模式”要進軍北京

趙智強給這次北京參與合作建房的人設定了門檻，“先考慮在北京沒有住房，或是有改善需求的且住宅只有一套的人可以參與，以防造成對其他參與者不公平“合作建房的價格至少比同路段同品質的房子便宜四成以上。”趙智強介紹說，北京兩塊地分別在南四環和南五環，面積都是100畝以下。初步預算，南四環合作建房價格約為10000多元，南五環約為5000多元，“會根據綜合情況及參與者的選擇，先運作一塊。”

趙智強沒有透露地塊的具體位置。“只有正式加盟的成員才會帶去看地，而且事先還要簽保密協議。”趙智強表示，北京合作建房仍以大家入股的形式來運作，“從現在開始參與到入住，還有3年左右的時間。”

背后 管理費收取急需完善制度

趙智強說，目前溫州合作建房的項目主體接近竣工，“周邊有樓盤已經奔4萬元/平方米了，我們的不足1萬元/平方米。”趙智強說，此前有人運作合作建房流產，一是拿地的時候太高調，導致很多開發商也盯上了地塊；二是管理不健全。“拿地一定要低調。我在溫州拿地都是委托好朋友去現場拍地，成功后大家才知道是合作建房用的。”

趙智強透露，在溫州項目中，他和他的團隊幾年間共收取管理費500多萬元，怎么花才合法？“這次我們會組建強大的律師團隊，建立完善的制度，這很關鍵。”溫州合作建房出現過6例上訴房子分配不公的問題，趙智強稱，在北京將抽簽選房，體現公平。

北京市住建委的工作人員表示，該委對合作建房目前沒有明確規定。但按照現有法規，只要委托的開發商有正規的手續，應該就可以。

成本分析 成本相比商品房便宜四成以上

趙智強分析說，根據溫州經驗，合作建房相較普通商品房，成本至少便宜四成以上。

一、融資成本。開發商的資金大多都是銀行的甚至是社會上的，融資成本高而且時間長。這部分大約占房價的15%~20%。

二、銷售成本。廣告、建售樓處、養活員工、營銷、售樓小姐的提成等費用，大約占10%~15%。

三、公司利潤。一般開發商預算會加上20%的利潤？這個數是最少的了，而合作建房是沒有利潤可言的，僅僅有3%的管理費。

四、灰色支出。就是所謂的“公關費用”，而合作建房所有開支是透明的，是沒有“公關費用”的。

給合作建房一塊試驗田

溫州商人趙智強率領律師團隊進京，宣布已看中南四環、南五環的兩塊地，擬尋找合作者共同出資拿地、建房。五年前，他曾在溫州老家運作合作建房，房價相當于同地區售價的四成。

對于合作建房，公眾最關注房價。相當于現價四成，雖說只是合作建房發起人的個人之辭，但肯定是經過測算的，況且在溫州已有過運作。既然如此，我看不妨放開合作建房，搞一塊“試驗田”，一來讓住房建設成本見見光，二來如果可行，高房價和住房難的問題也會因此能得到緩解。

很多國家都是允許個人合作建房的，1844年英國人首創了住房合作社機制。在德國，政府鼓勵合作建房，對合作社建房給予多方面的政策幫助：提供長期低息貸款，給予借款保證，提供合理價格的土地，減少稅收等。日本有《日本勤勞者住宅協會法》，調整合作建房中各方責任與利益關系。

個人合作建房合情合理，于我們這樣一個住房問題突出的國家來說，就更需要。目前的制約因素主要在政策層面，拿地、辦理房產證等問題，需要從政策上開一扇門。當然，這會觸及原有的利益格局。比如，如果個人合作建房比例過大，房地產經濟的貢獻數字肯定會下降一些；如果對合作建房的土地供應實行優惠，地方財政會減少收入。但這是一個價值取舍的問題——各種考量中，民生問題是否能優先考慮？

最大的問題恐怕是來自既得利益集團的阻力。不爭的事實是，中國存在一個龐大的房地產食利階層，比如所謂“三分之一工程款用于行賄”，就是食利的表現之一。合作建房的成本是現行房價四成，開發商的成本肯定下不來，因為那里面含有巨大的灰色成本。而一旦個人可以合作建房，這種灰色成本可能會大大降低，一些人和部門能“撈”的東西可能大大縮水，那么面對個人合作建房，他們能否淡定，恐怕也是個問題。

但不管怎么說，實現“住有所居”既是堅定不移的目標，就不應該把個人合作建房擋在門外，它可行不可行，起碼讓人試一試吧？