鄂爾多斯樓市曝曲折救市計劃 涉及資金75億元

時間很緊迫，距離2012年已經沒幾天了。

陷入資金焦渴的鄂爾多斯房地產界，忽然流傳出一個好消息：年底前，鄂爾多斯市政府將挑選出一些房地產企業，并通過當地商業銀行給予它們貸款。這個隱秘而曲折的救市計劃，涉及資金大約75億元。

并非全部開發商都能進入這份救助名單。因此，房地產企業老板們都爭相打聽著，如何才能進入政府的救市名單，以度過這個寒冷的冬季。

臨近年關，在一些典當行里，房地產老板的豪車抵押逐漸多了起來。鄂爾多斯市的兩級法院，也接到了越來越多關于借貸民事糾紛的案子。

隨著樓市危機向縱深發展，民間借貸所累積的風險，正在社會各個層面潛滋暗長。從今年下半年開始，鄂爾多斯市政府便面臨著這樣兩難的困境。救市，意味著與國家的宏觀調控政策相左;不救，樓市背后的民間借貸，又將如多米諾骨牌，引發一環套一環的社會矛盾。

多米諾骨牌將傾

一紙訴狀，耿梅終于將她的表哥起訴到了鄂爾多斯市東勝區法院。從2008年開始，耿梅就開始給表哥放款，這樣的融資關系，已經穩定維持了數年，直到樓市危機爆發。

2011年以來，鄂爾多斯的樓市進入觀望期，東勝區的樓市均價，普遍下降了20%到30%。“起訴表哥，是為了給我的放款人一個交代。”耿梅說。

臨近年底，鄂爾多斯的兩級法院接到了越來越多關于借貸民事糾紛的案子，面臨著越來越大的審理壓力。

實際上，針對這類案件，審理很簡單，判決結果當然是欠債還錢，怎么執行才是難點。法院大部分采取的是調解，即協調上層的房地產開發商盡量想辦法償還本金，利息當然已經無法兌現。一筆借貸資金，將之前已經按月償還的“利息”計入本金，借貸人只要將剩下的本金償還。實際上，很多開發商連這個錢也拿不出，只能用房子作為賠償手段。

判決也罷，調解也罷，放款之初的高額利息，鐵定無法兌現。不過，此時的耿梅，以及大多數放款人，早已不敢奢求利息了，只求盡快拿回本金。來自表哥方面的消息稱，他們的錢，早已變成了鋼筋水泥，能要回來的，只有房子。

這是個虧本的買賣，耿梅一口回絕了，如今，房子難以變現，放在手里，只有貶值。其實，這還算是好的，畢竟房子已經基本竣工。還有一些開發商，樓只蓋了一半兒，最終“爛尾”在那里。

這是鄂爾多斯樓市的特殊之處。每一個房地產開發公司，就是一個融資平臺。很多公司實質上就是一個項目公司，手里的資金，尚不夠償付土地出讓金，后期的開發資金，幾乎全部來自民間貸款。通過利息的利益紐帶，龐大的房地產開發資金背后，是成百上千個放貸者。

而這些民間資金，相當大的來源，則是東勝區或康巴什新區近年來因征地拆遷而暴富起來的農民。耿梅的老家，就是近郊的一個村莊，她的融資渠道，也來自于這里。她的估計是，村里90%的人家，都參與放貸。

根據高和投資聯合住房和城鄉建設部政策研究中心發布的《中國民間資本投資調研報告——鄂爾多斯篇》的預估，民間資本占房地產比例可能達到30%~40%，占煤礦行業的比例則高達60%~70%。如果房地產市場崩盤，將帶來相當規模的民間借貸難以追回。

而實際上，當地一位房地產業界人士說，投向房地產的民間借貸資金，要遠遠高于這個比例，可能達60%以上。

相比煤炭產業鏈，鄂爾多斯的房地產業并不占據支柱地位，卻是近年來重要的財政收入來源。去年一年，鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米，而同期北京市是1639.5萬平方米，開工面積已經接近北京市的2/3。去年一年，鄂爾多斯人均的購房面積，是15平方米，而北京的數據，則是0.78平方米。

鄂爾多斯當地一家大型房地產開發企業負責人告訴記者，房地產市場帶來的震蕩，將不可避免，一些房地產開發企業出現資金鏈斷裂，將會波及相當一部分民間借貸資金難以追回。依靠穩定而豐厚的煤炭收入，房地產對整體經濟不構成沖擊，而對背后龐大的民間借貸群體，卻帶來巨大的不穩定因素。

對于耿梅身后的眾多融資人來說，一旦資金追不回來，意味著深重的災難。已經交出土地，變身為市民的他們，土地補償款少則兩三百萬，多則上千萬。

救市明與暗

救?還是不救?從今年下半年開始，鄂爾多斯市政府便面臨著這樣兩難的困境。

房地產調控是全國的形勢，“鄂爾多斯市政府當然不會違背國家的政策去救市。”鄂爾多斯市市委宣傳部的一位官員強調說。

不過，從9月份開始，鄂爾多斯市政府就曾召集包括國有四大銀行在內的鄂爾多斯市的金融機構，動員各級金融機構積極向上爭取信貸規模，特別是要求金融機構加大商品房按揭貸款發放力度。

對具有一定實力、有土地等資產、暫時出現資金周轉困難的企業，積極協調貸款銀行，做到不抽資、不壓貸、不上浮利率，并通過轉貸、展期等辦法，幫助企業渡過難關。

倡導歸倡導，以國有四大銀行，似乎并不買鄂爾多斯市政府的賬，在這樣的形勢下，誰也不愿意給房地產企業授信。

與此同時，鄂爾多斯市政府正在準備設立產業發展扶持基金。鄂爾多斯市本級財政首期出資1億元，吸納社會資本和部分產業資金，設立鄂爾多斯市城市建設發展基金，推動房地產企業進行兼并重組。另外，收購滯銷的商品房作為保障房，也在啟動之中，“政府收購計劃”，以緩解目前東勝區房地產市場的僵局。

同時，鄂爾多斯市金融辦，也在對小額貸款公司，村鎮銀行、私募基金等，加快了審批速度，力圖使各種類型的金融機構擴容，增加貨幣供應的渠道。

不過，這對于數量龐大的空置樓房和在建項目來說，仍然是杯水車薪。鄂爾多斯民間資本服務中心的一位負責人分析，即使這些機構愿意貸款給房地產企業，處于下行空間的房地產公司，恐怕也難以承受這些機構的利率了。“依靠高利貸資金繁榮起來的樓市，一旦遇到調控，就不堪一擊。”上述房地產業界人士說。

在“樓市危機”日益深化的背景下，鄂爾多斯市政府已經謀劃了其他救市之舉。知情人士透露，半年來，鄂爾多斯市政府一直試圖和內蒙古以及國家有關部門溝通，陳述鄂爾多斯樓市的特殊之處，以期得到理解，給予特殊的政策。

鄂爾多斯市政府的救市措施資金規模為75億元，不過，手段隱秘而曲折。75億元的財政資金，通過注入當地的商業銀行，來向房地產企業貸款，而哪些房地產企業能獲得貸款，則需要政府審批。這僅是第一期救助資金，隨著房地產形勢的發展，可能還會有新的資金投入。而救市的指向，便是眾多房地產公司背后，脆弱而敏感的高利貸鏈條。

首選的貸款平臺，是鄂爾多斯本地的兩家商業銀行——鄂爾多斯商業銀行和鄂爾多斯農村商業銀行，此外還有中信[簡介 最新動態]銀行、華夏銀行、包商銀行等一批股份制商業銀行。

年底之前，通過這些銀行的平臺，一批已經竣工或基本竣工的項目，將優先獲得貸款，度過危機。當然，救助的對象，是那些沒有煤炭等行業支撐的單一房地產企業，對于當地具有煤炭為主的企業，如伊泰、匯能等，盡管房子滯銷，依靠煤炭銷售而來的充裕的現金流，仍保持著堅挺的房價。

這批房地產企業中，以2009年后成立的企業為主。而此次救助的，也必須是項目已經竣工或接近竣工的開發商，在獲得貸款后，這些企業可以暫時渡過難關，不至于引發大規模訴訟潮。而對于那些項目還在建設中，還需要繼續投入大筆資金來完成后續建設的項目，則不予救助。

這些項目，或許出路只有一條，等待其他企業的兼并收購。