房企11月銷售業(yè)績(jī)集體下滑 低價(jià)快跑成主流

導(dǎo)讀：截至本周，包括萬科、保利、碧桂園等多家上市房企公布了11月份的銷售業(yè)績(jī)。業(yè)績(jī)下滑幾乎成為房企整個(gè)11月份銷售表現(xiàn)的代名詞。眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛拋出“過冬論”，并制定了多條措施作為企業(yè)過冬的準(zhǔn)則。通過快速銷售產(chǎn)品減少庫存，回流現(xiàn)金，現(xiàn)金為王；延長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期以期望一定程度應(yīng)對(duì)調(diào)控周期。

11月業(yè)績(jī) 集體下滑

截至本周，包括萬科、保利、碧桂園、富力地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等多家上市房企公布了11月份的銷售業(yè)績(jī)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國(guó)性房企銷售額集體跳水。其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。業(yè)績(jī)下滑幾乎成為房企整個(gè)11月份銷售表現(xiàn)的代名詞。

以萬科為例，11月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積73.8萬平方米，銷售金額82.9億元；其中銷售面積環(huán)比下降27%，同比下降24%；銷售金額環(huán)比下降20%，同比下降36%。》》》房企變招求生力挽頹勢(shì) 2012樓市延續(xù)寒冬

事實(shí)上，在一系列調(diào)控措施影響下，萬科銷售額自8月份開始出現(xiàn)同比下降，8至10月份銷售額分別同比下滑12.6%、12%和33%，銷售面積在9至10月分別同比萎縮4.9%和23%，9月份以來出現(xiàn)成交面積和成交金額雙降局面。

臨近年底，房企面臨更加沉重的銷售壓力。11月單月銷售業(yè)績(jī)下滑明顯，除了保利地產(chǎn)，其余幾家房企環(huán)比下降幅度都在10%以上，即使如萬科在上海、杭州等地大幅降價(jià)“搶收”，11月銷售業(yè)績(jī)依然下滑了近20%。

分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從限購政策對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)推行，國(guó)家層面上抑制房?jī)r(jià)過快上漲的力度和范圍正在逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐漸駛出“高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”的快車道，高儲(chǔ)備房企在未來幾年內(nèi)會(huì)面臨較慢的周轉(zhuǎn)速度和較高的成本壓力。

北京市場(chǎng) 業(yè)績(jī)分化加劇

就北京市場(chǎng)業(yè)績(jī)而言，2011年北京經(jīng)歷最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，在京開發(fā)商業(yè)績(jī)普遍滑坡，但多數(shù)標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)依然呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。據(jù)鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、龍湖、保利、中海三家房企今年前11月的銷售業(yè)績(jī)已超過去年全年，另外遠(yuǎn)洋、北京城建、中國(guó)鐵建等四家房企的業(yè)績(jī)已與去年全年接近，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)趕超無太大懸念。

據(jù)萬科北京公司透露，算上唐山和秦皇島的項(xiàng)目銷售，今年萬科在京的銷售業(yè)績(jī)已提前趕超去年，僅在北京市商品住宅的銷售金額就達(dá)到63.4億。

此外，在北京，繼去年以過百億的年度業(yè)績(jī)盤踞北京市場(chǎng)前三，龍湖今年繼續(xù)領(lǐng)跑北京市場(chǎng)，今年前九月，龍湖北京超額提速完成集團(tuán)年初定的任務(wù)指標(biāo)。11月13日龍湖·好望山開盤，當(dāng)天認(rèn)購近100套別墅，成為今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一一個(gè)單日售出百套別墅的項(xiàng)目，涉及銷售金額4億元。龍湖·時(shí)代天街則于11月19日低價(jià)入市，當(dāng)日推出的216套房源全部售罄，銷售金額逾2億元，截至月末，累計(jì)認(rèn)購金額超過4億元。

相對(duì)而言，中小房企今年銷售略顯慘淡。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前11月北京商品房銷售排名前50的房企總銷售額1597.8億，同比減少5%，中小房企共16個(gè)上榜，較去年減少5個(gè)，總銷售額237.9億，同比下降41%。這表明調(diào)控下大型房企業(yè)績(jī)穩(wěn)中有漲，中小房企業(yè)績(jī)下滑明顯，業(yè)績(jī)分化程度再度加劇。

銷售策略 低價(jià)快跑成主流

面對(duì)并不樂觀的來年市場(chǎng)，低價(jià)快跑成為上市房企的主要策略，在北京市場(chǎng)，萬科今年入市全部以中低端剛需盤為主，并且價(jià)格逐期回落，像萬科長(zhǎng)陽半島、云灣家園、萬科幸福匯的簽約率已過七成。其他房企項(xiàng)目如首開常青藤，遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園等就市調(diào)價(jià)出售獲熱銷，也為年度銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成重要支撐。

10月中旬開始，龍湖地產(chǎn)等一線房企啟動(dòng)“搶收”行動(dòng)，以“微利價(jià)”甚至“成本價(jià)”甩賣新開項(xiàng)目房源，以期快速消化庫存、回籠資金。11月中旬，龍湖地產(chǎn)位于北京六環(huán)外的“時(shí)代天街”項(xiàng)目以萬元單價(jià)入市，明顯低于周邊項(xiàng)目均價(jià)。

而今年主打高端的融創(chuàng)中國(guó)也在11月出現(xiàn)價(jià)格下降。來自融創(chuàng)中國(guó)月報(bào)顯示，11月，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額17.4億元，合同銷售面積約12萬平米，合同銷售均價(jià)約14500元/平方米。而此前數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)10月的合同銷售金額為29.5億元，合同銷售面積15.7萬平米，合同銷售均價(jià)18786元/平方米。對(duì)于銷售均價(jià)的下降，融創(chuàng)相關(guān)人士向媒體表示，主要是因?yàn)樘旖蛑醒雽W(xué)府、融創(chuàng)君瀾項(xiàng)目占比相對(duì)增加。據(jù)悉，中央學(xué)府、融創(chuàng)君瀾項(xiàng)目都是融創(chuàng)今年在天津新開盤的項(xiàng)目。

此外，12月9日，金地公告11月銷售數(shù)據(jù)顯示，11月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積27.7萬平米，同比減少20.3%；簽約金額38.1億元，同比減少15.7%。環(huán)比10月，金地的銷售數(shù)據(jù)明顯均有所上升，有分析稱，業(yè)績(jī)上漲很大程度是降價(jià)促銷所致。數(shù)據(jù)顯示，10月金地實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬平方米，簽約金額26.7億元。11月以來，關(guān)于金地降價(jià)的消息在廣州、東莞、北京、南京等地開始蔓延。這一輪降價(jià)促銷，為金地帶來難得的熱銷場(chǎng)面。

拿地儲(chǔ)備 擇機(jī)穩(wěn)健拿地

由于銷售回款速度放緩和短期債務(wù)壓力增加，標(biāo)桿房企購地愈發(fā)謹(jǐn)慎。在前期每月都有購地支出的保利、中海等房企本月未有動(dòng)作。

來自東興證券的報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)10月、11月連續(xù)兩個(gè)月未在土地市場(chǎng)上積累土地儲(chǔ)備，反映了公司對(duì)未來市場(chǎng)走向的謹(jǐn)慎情緒。公司前11個(gè)月累計(jì)獲得土地儲(chǔ)備730萬平方米，僅為2010年全年獲取土地儲(chǔ)備的一半；平均樓面地價(jià)2780元/平方米，低于2010年3100元/平方米的平均地價(jià)。

眾多開發(fā)商賣房賣得加班加點(diǎn)，拿地拿得小心翼翼。以李嘉誠(chéng)為代表的港資企業(yè)就是一個(gè)例外。11月初在佛山斥資8億元底價(jià)拿地之后，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔兄弟地產(chǎn)公司再次擲19億元，拿下大連西崗區(qū)一塊住宅和商業(yè)物業(yè)用地。

此外，香港瑞安建業(yè)有限公司2011年12月12日宣布，公司間接全資附屬公司昶富有限公司與本盈及才輝訂立收購協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，昶富將分別以5480萬元人民幣(約6730萬港元)及1.637億元人民幣(約2億港元)收購兩公司旗下項(xiàng)目，兩筆交易總代價(jià)約2.185億人民幣(約2.68億港元)。據(jù)悉，這兩個(gè)項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)，公司認(rèn)為該投資可為集團(tuán)帶來進(jìn)一步強(qiáng)化其房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的機(jī)遇。

主業(yè)非地產(chǎn)企業(yè) 剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)陷入寒冬，已經(jīng)有越來越多的主業(yè)非地產(chǎn)企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，據(jù)悉，近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達(dá)紡織、西部礦業(yè)、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、水井坊等一批電信、鋼鐵、制酒等主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)宣布剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)撤離樓市。

四川水井坊在此前的公告中稱，將剝離旗下5.3億的地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而回歸其主力經(jīng)營(yíng)的白酒業(yè)務(wù)。公開資料顯示，水井坊近兩年總營(yíng)業(yè)收入中有三成左右來自于房地產(chǎn)項(xiàng)目。盡管房地產(chǎn)開發(fā)讓這些主業(yè)非地產(chǎn)的企業(yè)嘗到不少甜頭，但在房地產(chǎn)遇冷的當(dāng)前選擇剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)多少有些斷臂求生的無奈。

來自克而瑞的資料顯示，四季度以來各商業(yè)銀行開發(fā)貸款額度緊張，僅少數(shù)大型開發(fā)企業(yè)還存在有限的商業(yè)銀行貸款運(yùn)作空間，中小型開發(fā)企業(yè)則均被排除在商業(yè)銀行貸款的大門之外。雖然央行年內(nèi)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率提振了市場(chǎng)信心，但銀行釋放資金非常有限，短期內(nèi)房企融資環(huán)境難有起色。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停；增發(fā)、配股和發(fā)債也是困難重重；信托等其他方式也因?yàn)楸O(jiān)管嚴(yán)厲、成本過高等原因逐漸使企業(yè)可望而不可即。眾多房企不得不另辟蹊徑來謀求生計(jì)。