送房貸送房稅降價補償 樓市萬花筒促銷再升級

    最近一個叫“PM2.5”的新詞匯引起了大眾的廣泛關注。PM2.5是指空氣里直徑小于2.5微米的浮游狀顆粒，也稱為可入肺顆粒物。人體對PM2.5沒有任何過濾和阻攔能力，更讓人沮喪的是，有關人士預測，如果將PM2.5納入指標，國內8成城市將不達標。

　　在此背景下，“PM2.5時代的居住選擇”成為大眾討論的焦 點，“PM2.5時代，我們住哪里？”也越來越多出現在地產項目的廣告語里。

　　SOHO中國董事長潘石屹就在推廣新概念時不忘替自己在售的望京SOHO做了一回廣告，稱該項目“將空氣凈化器及水處理設備在建設階段開始裝置，生命第一，成本第二”。與此同時，一些主打生態宜居牌的項目如招商嘉銘瓏原、金茂府等，也均提出其所在區域的PM2.5濃度顯著低于CBD區域。二三線城市更是趁機搶奪客源，位于重慶、蘇州、成都等地的多個高端盤開始叫賣“空氣”。

　　■點評

　　房地產業從來也不缺乏創新與創意，運用新概念速度之快也讓人嘆為觀止。當PM2.5成為一種公眾話題被全國人民廣泛關注時，開發商能夠巧妙運用并為自己的項目服務，這種變通能力確實值得稱道，不過，需要警惕的是，如果一些企業將這種公共環境的差異演化成自己項目漲價的借口和理由，那就非常不“厚道”了。

　　替業主還貸20個月

　　上周，北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之后，首付三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發商代為支付。據悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。

　　按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發商支付20個月，相當于項目優惠10萬元。

　　■點評

　　購房者并不一定能夠得到滿20個月的房貸優惠，因為期房辦理貸款一般最少需要1-2個月的時間，部分貸款甚至可能需要半年左右，尤其是年底可能因銀行額度問題轉移到明年才開始放貸，這樣購房者獲得的優惠就可能沒有20個月。

　　溢價回購

　　近日，位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發商約定，3年后只要不想繼續持有這套房產，開發商都可按照現在購買價格再溢價16%進行回購。

　　不過，如果考慮3年后讓開發商回購的購房者，在明年交房后將不能辦理房產證，因為交易過戶產生的稅費成本相當高昂。

　　■點評

　　這其實就是開發商以年利率5%向購房者借錢，與銀行三年期整存整取的存款利率基本一樣，對開發商來說，這個借錢成本比銀行貸款或其他民間融資的成本低得多。

　　無理由退房

　　恒 大地產廣西某項目于近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發商向客戶做出類似的承諾。

　　■點評

　　錢拿出去的時候容易，但想再拿回來可就難了。類似的案例也有不少前車之鑒，有多少退房款和降價補償款是如期、如數回到購房者腰包的？更何況此情此景，讓缺錢的開發商痛痛快快退回買房款，估計很難。

　　不理想的銷售業績、空前的庫存和年底資金壓力，讓整個樓市迅速入冬。為了吸引更多眼球、盡快結束購房者舉棋不定的觀望情緒，開發商們在賣房時越發使出渾身解數，除了常規的打折、總價優惠、贈送面積外，還出現了不少奇招怪招：替業主還房貸、網上拍賣零元起價、降價補償、溢價回購等。不過，對于這些花樣百出的營銷手段，購房者是否能得到真正實惠、高調營銷背后有哪些玄機、開發商能否得償所愿，還需一一道來。

　　降價補差價

　　根據鏈家地產市場研究部統計，自11月中旬少數城市“降價補償潮”初現至今，短期內已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補差價的升級版，不僅著力于項目保值，還承諾未來一定的升值空間。

　　■點評

　　項目降價的標準如何制定？同質性房源如何界定？退回補償款的期限有無規定？如果項目銷售清盤，或者虛高標價，而周圍其他項目明顯降價，開發商如何補償？如果開發商宣告破產或卷款跑路如何兌現承諾？不用解釋也知道開發商降價補償承諾背后的風險性，購房者只能擦亮眼睛就這些細節進行確定。

　　零元起拍

　　近日，包括潘石屹、任志強等在內的20家房地產開發商發起了“房地產電子商務聯盟”，打出將房地產定價權交給購房者的口號。時隔不久，萬科也史無前例地啟動了一場涉及10億房源的網購行動，涵蓋深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個城市，以在線專賣的形式實行全程網絡銷售。

　　■點評

　　購房者看似當了一回“上帝”，但其實是一種象征意義遠大于實際意義的營銷噱頭。通過網上競拍購房，一方面利用網絡資源增加了對房源感興趣的人群基數，也就是“造了勢”，另一方面，開發商試圖通過網上競價來試探購房者心理價位也“得了逞”。有參與過網上買房的人士稱，拍賣過程看似透明實則“暗潮洶涌”，最終的價格很可能比市場價還高，同時一些宣布已經賣出的房子最終并沒有成交，參與網上競拍的購房人無形中替開發商當了一回抬升房價的“劊子手”。

　　買別墅送洋房

　　近日，廣州頤和盛世推出買別墅送洋房活動。根據“買別墅送洋房”的促銷活動，現在只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發商會和買家簽訂送洋房的贈予協議，因此買家不會受到限購的影響。

　　這一促銷手段，在2008年的北京也曾出現過。位于北京懷柔寬溝的玖號院，就曾推出買疊拼別墅送洋房的促銷活動，凡購買總價在200萬-210萬元的疊拼別墅，就能獲贈50萬-60萬左右的洋房。

　　■點評

　　說白了，這就是一種“搭售”行為，即銷售商要求購買其產品的買方同時也要購買另一種產品，并且把購買第二種產品作為購買第一種產品的條件。名義上說的是“贈送”，但試想，有多少人會在購買一棟別墅后再買一套洋房？換句話說，這也可以叫做“強買強賣”。無論如何，天下沒有免費的午餐，還是先看看房屋質量再說吧！

　　送房產稅

　　今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產稅的優惠，按最高標準計算，相當于房源打9.8折優惠。

　　隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產稅”的廣告。

　　■點評

　　在限購加房產稅的政策影響下，上海地產企業的壓力似乎更大。為購房者代付房產稅的名義吸引更多眼球、打消購房者的觀望情緒，很可能是上海開發商應對房產稅政策的最好辦法。只是政策的制定者可能沒有想到，本為調控房價的房產稅，一夜之間卻成為房企的促銷手段。(記者 潘秀林)