房地產調控步步緊逼 樓市不景氣房價節節敗退

導讀：在剛剛過去的寒冷周末，隨著中央政治局會議一錘定音，房地產行業的未來愈加清晰，業內普遍預計，明年全國房價普降將是“大概率事件”。12月9日，中央政治局召開會議，分析研究明年經濟工作。會議明確，明年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

短短一句表述，使原本繁雜的樓市預期與形勢高度統一起來。新的一年，在堅持房地產調控政策不動搖的同時，調控目標更從“遏制房價過快上漲”升級為“促進房價合理回歸”。各界一致預期，即便政策在普通商品房和保障房等領域出現定向微調，房價合理回歸的基調依然不改。眼下，越來越多的跡象表明，在調控緊咬不放的背景下，“房價回歸時代”正加速到來。

明年將迎全國房價普降

一位權威房地產專家向記者表示，全國樓市開始真正進入“冬季”的深度調整期。據統計，上周被監測的35個城市中，27城市樓市成交量同比下降，13城市成交量降幅在50%以上。重點城市僅北京同比微幅上漲，其余城市皆下跌。成交量遭遇“急凍”，成交價格也節節下探。

“根據統計，全國房價在9月份已經出現環比下降。”在中國房地產信息集團執行總裁丁祖昱看來，按照目前趨勢，明年1月份全國房價或將出現同比下滑。而房價一旦出現同比下降，“將成為樓市轉折點的重大標尺。”丁祖昱補充說。

對于房價下探的幅度，“當前市場中對2012年房價走勢的判斷各不相同，普遍認為會下行15%-20%，甚至有人認為會下行30%。”北京科技大學教授趙曉、高和資本金融分析師李慧忠不約而同地指出，明年房價下行是大概率事件。

至于備受關注的房地產市場投資增速，來自東方證券的分析報告指出，由于明年開發商面臨高庫存以及更大的債務償付壓力，商品住宅投資力度將顯著放緩，而保障房及商業地產經過今年的高增長后，投資拉動效應也將有所減弱。因此，東方證券預計明年房地產投資增速將大幅回落。“若假設全國商品住宅銷售面積同比增5%，住宅銷售均價下降5%，2012年房地產投資增速約在14.7%左右。”報告稱。

這意味著明年房地產投資增速相比2010年的27.5%，將幾近“腰斬”。

預調微調不改回歸基調

基于房地產投資增速下降可能為宏觀經濟帶來的影響，業內一直有多種聲音。“打樁開工是不拉動經濟的，只有當在建工程出地面了，鋼材水泥的需求上來了才會拉動經濟。如果開發商因為沒有錢而緩建房，也就是房地產投資增速大幅下降，那才會真正影響經濟。”SOHO中國董事長潘石屹告訴記者。

于是，部分企業和專家基于房地產業的權重意義，預期調控方向在2012年會出現松綁跡象。“目前看來，中央對于樓市調控的口徑不會有變化。不過，明年經濟形勢可能比較復雜，變量頗多，經濟和樓市變化較快，已有的樓市政策能否持續整年有待觀察。”業內專家楊紅旭認為。

莫尼塔(上海)投資發展有限公司房地產行業分析師施琪也認為，明年一季度前樓市政策基調不會出現變化。“明年樓市政策不會發生類似于2008年下半年那樣的大反轉，但結構性微調的概率很大。”施琪表示。

對于樓市調整可能給宏觀經濟帶來的影響，權威專家告訴記者，其實中央政府已經有所預估。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛提出，2012年要建立房地產調控的應急機制(包括恢復金融和稅收優惠政策等)，做好房價下降應對預案和應急機制，避免房地產市場“硬著陸”。

而一位接近政府部門的人士稱，房地產市場不排除在2012年出現“定向性微調”。即在普通商品房購買方面放寬標準，無論是信貸還是購買資格方面給予傾斜。同時放低保障房準入門檻，以消化越來越多的保障房存量。“這種定向性調控不僅可以拉動產業鏈需求，也同樣有利于平抑高房價。”該政府部門人士稱。