限購令并非長久之計 管理層理該早謀良策

據悉，作為此輪房地產調控政策中效果最顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。不過，業內人士普遍預計，鑒于目前房地產調控并不具備放松的條件，明年多數城市仍會繼續執行限購政策。

大家都看到了，限購令直接將部分投機資金阻擋在樓市之外，調控績效立竿見影。但需要指出的是，限購畢竟是一項行政強制舉措，遲早都要面臨退出的問題。一旦其退出時點被市場所預測，那么極有可能預示著房價將隨著大量購房資金的集中涌入而再被推高。以此觀之，限購令并非打擊樓市投機的萬能鑰匙，樓市調控舉措仍需進一步優化。

本輪樓市調控堪為“史上最嚴厲”，開行房產稅試點、祭出限購令、加快推進保障房建設等調控利刃，讓開發商體驗到了前所未有的寒意。尤為關鍵的是，與此前數輪調控持續時間偏短形成鮮明對比的是，本輪調控體現出了“溫水煮青蛙”的特征。溫總理不久前公開坦陳，“中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受”，進一步明確了房價調控的目標是“下調房價”。房產商因遲遲無法看到政策松動端倪，再加上資金鏈條緊繃，不得不放下身段主動打出價格優惠大旗，希望能博得購房人的垂青。由此，全國樓市近期膠著氛圍濃厚，房價拐點若隱若現。

顯然，眼下樓市調控已進入了攻堅期的關鍵時刻，各項措施都應當繼續發力，以保持政策高壓態勢。但是，作為應急之策的限購令在部分城市即將到期，地方政府是否會延續執行，各方不能不高度關注。不可否認，時至今日，限購令幾已成了各地完成樓市調控任務的重要砝碼，一旦限購令退出市場，必會吸引各路游資紛至沓來，前期房價調控成績很可能將會因此而“歸零”，這樣的結果，是地方政府在當前形勢下所無力承擔的。而青島、石家莊等地也接連發聲表示，限購令未來何去何從將視國家政策而定。業界對此的解讀是，限購政策不可能在短期內退出。

以當下的房地產市場而論，房價尚未實質性松動，價格下降趨勢尚未形成，限購令絕不可能輕易退出，各地行政規定繼續延期執行并無疑議。但應當指出的是，限購令力度雖猛，但并非長久之策。畢竟它是一項行政強制措施，早晚必然要被調整、直至取消。如今，發力于終端房價的調控政策，不僅直接抑制了各地樓市的交投熱情，而且已然影響到了上游土地市場，讓長期以來地方政府所倚重的土地財政受挫。數據顯示，房地產涉及的稅收和土地出讓金，占地方財政收入比重在40%至50%之間。截至11月中旬，全國15個主要城市合計土地出讓金為6897億，比去年同期減少了1034億，減幅達13%。在地方平臺債還債高峰陸續到來、地方直接融資尚受《預算法》制約的背景下，似不能期望地方政府會長期對限購令保持執行熱情。更何況，各地以大型國有銀行為代表的金融機構已向樓市投入了大筆信貸資產，隨著開發商運作漸入困境，這些資產的壞賬風險陡增，地方政府不得不為保全金融資產的安全而多方努力。就此而言，某些地方的樓市限購政令很可能在未來某一時點被“彈性執行”，限購閘門松動的結果，就是炒房資金趁機卷土重來，反而可能給樓市帶來巨大沖擊。

可見，對于限購等行政指令的局限性，主管部門應有全面、充分的認識，并盡早設法通過降低游資覬覦樓市的沖動、減少地方政府對土地的依賴情結等方式，從根本上為樓市“虛火”降溫。相關舉措還可以包括：切實拓展民間資本的限入領域、合理引導民資流向；加快稅制改革，適度提高地方財權；放行地方直接融資，弱化地方財政對土地的依賴；嚴格土地出讓制度、杜絕腐敗現象滋生等。隨著各項制度優化與到位，樓市調控對限購令的倚重也將會逐步減輕，屆時，即便限購政策淡出市場也不會引起大的波瀾。

部分城市限購令到期在即，很可能會通過延續執行來鞏固當前樓市調控績效。只是，未來這一行政指令如何平穩退出，主管部門應當盡早籌謀良策。