社科院綠皮書稱樓市“軟著陸” 明年房價逐季降

    日前，中國社會科學院發布《住房綠皮書：中國住房發展報告(2011-2012)》。綠皮書認為，本季度房價下行通道剛剛打開，預測明年房價降字當頭，明年一季度或現“拐點”，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，住房市場的調整趨向“軟著陸”。

　　具體表現為，經濟增速略趨回落，新的經濟增長動力仍顯不足；房地產信貸或現審慎放松；土地市場延續降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發商面臨嚴峻考驗，房地產行業重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續確認。

　　市場：嚴控基調不會變

　　政策或現微調但從緊基調難變，各方結束觀望將作有限調整。

　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

　　明年第一季度信貸仍緊

　　中央對房地產領域嚴控立場不會松動，即使第一季度是信貸發放高峰期，但對房地產領域仍舊保持從緊。地方或許根據自身財政收入對房地產的依賴程度以及今年調控目標的完成情況，在某些領域作出調整。面對依然緊縮的資金環境，開發企業則繼續加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達到滿足限購條件的部分購房者的預期，他們可能會出手購買。

　　明年第二季度購房分化

　　如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預期目標，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產市場出現過冷局面，中央調控政策將適度微調，調控的針對性可能會增強，降低“一刀切”的負面影響。地方政府可能會針對本地出現的問題，在政策執行上相應作出調整。開發企業會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結束觀望狀態入場交易。

　　明年第三季度心態復雜

　　中央的嚴控基調不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調整。無論是開發商還是購房者，都會針對政策面的變化相應調整自身的策略。開發商會充分評估上半年的銷售狀況，相應調整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態更復雜。

　　價格：一季度或現“拐點”

　　價格由穩趨降，明年第一季度或現“拐點”。在整體性量價增幅逐步收窄的驅使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區域向中心區域擴散。

　　明年第一季度“拐點”顯現

　　受春節假期的影響，市場價格將總體保持平穩，拉鋸狀態將持續一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續增多。一線城市絕對價格下降的態勢將持續，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導。開發企業在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產生較大影響，信貸資金在房地產領域偏緊態勢難以改觀，價格“拐點”很可能在第一季度顯現。

　　明年第二季度老盤大降

　　2009年以來，高漲的房地產投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預計開發企業在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業績。絕對價格下降的范圍呈現擴大趨勢。如果短期內整體降幅太大，市場將產生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。