樓市拐點仍不明顯 降房價為CPI增速“剎車”

在持續穩定政策的支持下，本市商品住房成交均價持續走低。昨天，北京房地產協會發布北京新建普通住宅房價和新建商品房成交均價監測數據。今年以來，北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米，比去年全年成交均價即北京房價控制目標14847元/平方米低6.3%，全年房價控制目標有望順利完成。

11月份，全市新建商品住房成交均價每平方米21004元，同比下降5%，7個月以來首次實現同比下降；二手住房成交均價每平方米17061元，已連續5個月環比下降，同比下降0.7%。居民家庭首次購房比重連續第9個月維持在九成左右，投機投資性需求基本擠出，剛性需求得到較好滿足。

樓市“拐點”仍不明顯

此前，市場上對于11月房價產生了很多預測，其中音調最高的是“樓市將出現明顯拐點”和“商品房均價將跌破2萬元”。但北京房協秘書長陳志表示，從數據上看，“拐點”和“均價破2萬元”這兩種情況都沒有出現。

對于目前的降幅，陳志表示，從今年7月起，房價的波動已經趨于穩定。但值得注意的是，11月里，全市在售項目185個，其中價格下降的26個，持平的155個，合計占97.8%。中心城區、城市功能拓展區、城市發展新區及生態涵養區四大主要供應區首次出現整體向下態勢，“降價換量”項目由通州向大興、房山、昌平等近郊熱點區域蔓延。

庫存13萬套無需太擔心

近期，本市新建住宅庫存已經突破13萬套。對此，陳志認為無需過于擔心。

“13萬套庫存中包括了兩萬多套的保障房，而保障房從搖號到簽合同大約需要半年時間，也就是說，這兩萬多套在一定時間內都是沉淀在庫存中的。”陳志說。

同時，在上一輪房地產市場調控中，本市新建住宅庫存曾突破14萬套，但隨著2009年相關政策的出臺，高庫存量在半年內就被消化。隨著房價穩中有降目標的實現和居民收入增長7%目標的實現，北京購房人購房支付能力將得到提高。

不過，商品住宅庫存量達近幾年來的高點后，市場已逐步呈現買方市場的特征。

降房價為CPI增速“剎車”

昨日同時公布的偉業我愛我家市場研究院調查結果顯示，11月北京房價的下降主要體現以下特點：首先，與8月到10月房價結構性下調不一樣，11月各區域價格出現了普遍下跌：四大功能區的一手房成交均價均出現不同程度的下滑，這是今年以來首次出現。

“從統計機構的數據我們可以看出來，房價的下降至少是減弱了CPI的增幅。”陳志說。相關分析師表示，在年度整體房價保持穩定的基礎上，年底價格將出現下探趨勢。關于未來市場發展趨勢，可以確定的是，明年房地產政策調控的主基調不會發生變化，政策松動的可能性不大，目前執行的限購、限貸等政策松動的可能性不大，可能將在明年會程度不一、方式不一地繼續。

鄒琳華認為，一、二線城市房地產市場的衰退實際上是很顯著的。對于造成本輪房地產周期下行的原因主要有幾點：一是目前房價已經充分反映了人們對住房市場的各種樂觀預期。在沒有新的支持房價上漲的重大因素出現之前，市場只好選擇下行調整。二是經過多年的持續景氣，中國房地產獲得大發展，房地產供給猛烈可能已經能夠較好滿足每年新增需求的需要。三是2008年下半年以來的刺激政策，過度透支了未來的住房市場需求。四是宏觀經濟環境已經發生了變化，不再支持房地產市場的持續繁榮。

明年住房信貸或增兩成

房地產市場之所以價格有些虛高，需要政府“有形之手”的調控，原因之一在于開發商和炒房者鉆了貸款的空子，利用金融杠桿來實現滾動和連續操作。《住房綠皮書》也對住房金融市場進行了論述和預測。課題組成員高廣春預計，在度過2011年四季度和2012年一季度以后，房貸會逐漸小幅回升。綠皮書預計，今年住房貸款余額約為2.2萬億元，比去年增長1.14%。2012年的住房信貸同比增幅約為20%，全年貸款規模2.6萬億元。

今年以來，由于國家調控，銀行對開發商放貸趨緊，再加上地產股整體下跌，市值縮水近500億元，增發融資難度加大，開發商紛紛發行房地產信托計劃，或發起民間住房融資，這既對宏觀調控造成了一定干擾，又加大了住房金融市場的風險。此外，社科院數字還顯示，房地產企業資金中的貸款占比接近20%，高廣春認為，“這表明目前房地產貸款下降遠遠不夠，還有繼續收縮的空間。”