樓市低迷房地產投資攀升 開發商賭調控松動

導讀：據官方統計數據顯示，雖然樓市陷入低迷，但是從地方到全國，房地產開發投資額均再度創下近十年的新高，此外，以外資地產商為代表的房企正悄然掀起一波對中國房地產的抄底投資高潮。據不完全統計，僅今年下半年至今，幾家典型外資房企在國內主要的投資總額已遠超200億元。

“尤其是政策中的限購一環，由于不被限購擁有‘房票’的市場有效需求有限，并正在逐漸被市場消化，被降價樓盤搶走，而新增的‘房票’群體相比之下增長緩慢，如果限購持續，后市的供需將進一步拉大差距。”SOHO中國董事長潘石屹12月6日向記者表示，這意味著限購的威力會隨著執行周期拉長而加速提升。

這道看似無解的題，唯一的解釋，正如潘石屹所言“一旦整體經濟出現問題，扶持房地產依然是首選，包括降存準率、降貸款利息等”。而逆市而上的房地產開發投資新高背后，閃現著一種豪賭的樂觀心態。

限購持續：后市供求失衡待解

“雖然房地產市場低迷，但今年前十月全國房地產開發投資增速依然超過30%，絕對投資總額可能創下近十年的新高。”相關機構研究員周建成指出。國家統計局發布的最新數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長34.3%。

正如整體樓市成交統計數據的微跌和極少部分樓盤大幅降價銷售形成反差，房地產開發投資總額創下十年新高和一些開發企業聲稱要延緩開工速度、縮減開工規模，同樣反差明顯。這樣的持續增長在調控最嚴厲的幾大一線城市同樣明顯。

上海市統計局最新數據顯示，1-10月，全市房地產開發投資完成1747億元，比去年同期增長9.9%，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為46.6%，同比上升7.1個百分點。

北京1-10月完成房地產開發投資2584.7億元，比上年同期增長12.8%。其中，住宅完成投資1537.6億元，增長52.9%。廣州、深圳的情況類似。其中，1-10月廣州全市房地產開發投資977.18億元，同比增長39.7%。

不容否認的是，統計顯示，全國房地產開發投資增速已連續3個月下滑。同時，30%以上的投資增速中，地方大規模保障房開工建設的貢獻也不容忽視。根據住建部副部長齊驥此前披露，今年我國保障房投資總額將高達1.3萬億元左右。

但不少業內人士直言，即使考慮上述因素，目前的投資增速依然可謂巨大。由于銷售迅速下滑，已累積龐大的房源存量。在調控持續的情況下，后市的供求關系壓力已很明顯，供大于求以及存量的持續攀升難以避免。

豪賭背后：房企“騎虎難下”

上海本地的一家中型房地產企業有關負責人向記者坦言，從理性的角度，調控持續，市場低迷，開發商的首要策略就是放緩投資腳步壓縮規模，同時加速銷售回籠現金。但同時，相當一部分企業又必須保持足夠的業績增速，尤其不能錯過市場低谷后的回升行情，這就需要繼續保持新土儲、新項目足夠體量的投入。

對企業而言，這是一種博弈，更是一種煎熬。椐記者了解，在保證資金鏈安全的前提下，不少企業選擇“不錯過明天”。同時，這樣的策略選擇，還受到更多外界因素刺激而表現更為明顯，包括外資地產商的抄底舉動。

近日，凱德中國宣布將投資211億元建設重慶朝天門綜合體項目，其中購地款為65億元。此前8月，凱德商用以7.89億美元，收購了上海閔行龍之夢與虹口龍之夢兩個項目的剩余50%股權。中房信分析師高崗指出，當前市場低迷下，躍躍欲試的不僅是凱德一家，嘉里集團、香港置地等企業在近期也有大的投資手筆。除上述兩單外，下半年至今外資地產機構對中國的主要投資活動至少還包括：嘉里集團在重慶投資10億美元、香港置地在北京29.1億元購地、嘉德置地11.14億元競得杭州宅地、吉寶置業近20億元競得無錫宅地等。

張宏偉認為，具體操盤策略而言，一個企業應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產品、高端產品、“地王”頂級豪宅產品的之間的關系，在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的產品，以“現金為王”，其他產品可以作為中長期“防守類”產品。這些“防守類”產品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，如果把控得好，這些產品反而可以為企業贏得一些溢價的收益，也為企業發展帶來峰回路轉的效應。

換言之，無論采取什么樣的市場策略，在限購2012年延期的市場背景下，開發商還得搶“房票”度日。

或許，在調控持續的市況下，巨大存量加上依然快速增長的新開發量，后市的供求難題似乎是無解的，而房企繼續追加投資，現在看來更像一種自殺行為。其中的理由是：調控終會有松動的一天，市場終會迎來回暖。有開發商樂觀預計，這個時間點就在2012年的下半年。這是一場豪賭，很多房企騎虎難下，不得不追加籌碼。