土地市場：信心恢復進行時

      春節(jié)假期過后，多地土地市場開始活躍起來。

　　2月11日，北京市朝陽區(qū)出讓一宗涉宅組合用地。經過超百輪競價后，金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.295億元成功競得該地塊，溢價率達10.5%。

　　2月8日，中海地產以10.89億元競得鄭州市金水區(qū)一宗地塊，溢價率高達87.5%，該地塊也成為2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

　　除上述城市外，上海、深圳、杭州等城市今年以來高溢價地塊頻出。在這些核心城市帶動下，1月土地成交平均溢價率達8.7%，創(chuàng)下近三年新高。

　　供地信心正在恢復

　　年初土地市場出現(xiàn)這些積極信號，也在一定程度上成為城市供地意愿恢復的推動力。

　　根據CRIC監(jiān)測，2025年1月1日-2月7日，30個重點城市在售土地規(guī)模維持在900億元左右，為2022年以來的最高，典型城市供地信心正在恢復。

　　從城市能級看，2月初，二線城市供地規(guī)模則小幅下降2%，一線城市和三線城市供地總底價則同比分別增長19%和45%，是年初在售宅地供應總規(guī)模提升的主要動力。

　　克而瑞研究中心認為，二線城市主要受基數(shù)值較高，且面臨較為迫切的去庫存壓力。如南京、福州和廈門等典型城市，1月份均無新增宅地供應。另外，包括武漢、重慶和濟南等城市新增供應規(guī)模也在5億元以下。

　　反觀一線城市，在供地提質增量方面仍具有較大的調整空間。例如上海，其1月便在招拍掛市場投放了140億元宅地，且不乏浦東新楊思、虹口四川北路等優(yōu)質宅地。另一方面，三線城市2024年土地供應已率先筑底，部分核心三線城市今年在售土地總價回升，包括南通、泰州、金華、揚州等城市均在歲末年初保持著連續(xù)的土地供應。

　　“小而美”地塊占比上升，低密供應成主流

　　從待售地塊的底價來看，2025年初20億元以上的高總價地塊供應仍低于2022年和2024年，而今年初在售土地總價的增多主要還是依賴于15億元以下地塊占比的上升。

　　根據CRIC監(jiān)測，2025總價15億元以下地塊占比達到53%，較2024年初上升了21個百分點。

　　克而瑞研究中心指出，基于行業(yè)仍處于去庫存階段，且房價走向仍處在邊際改善的周期之內。除極少數(shù)優(yōu)質高單價地塊之外，還是中低總價、確定性更強的“小而美”地塊更符合當前的市場需求。無論是從地方主管部門市場調節(jié)、還是企業(yè)自身風險管控的角度出發(fā)皆是如此。

　　另外值得注意的是，除“小而美”地塊占比上升外，低密地塊供應也成為主流。

　　特別是2024年以來，重點城市土地供應政策持續(xù)優(yōu)化，通過降低平均容積率及嚴控低質地塊入市，推動土地開發(fā)向“精細化、品質化”轉型。

　　CRIC數(shù)據顯示，2022年-2024年重點30個城市在售宅地平均容積率均在2.1左右，今年初該值為1.95，維持在2.0以下。

　　另外，從細分結構來看，年初2.0以下容積率地塊占比明顯提升，達到44%，較2024年提升了8個百分點，為近四年新高。

　　其中，1.5以下容積率在售地塊建面更是大幅增長，2025年2月初達到94萬平方米，同比增長64%。典型如北京順義1月24日掛牌的中央別墅區(qū)宅地，起拍總價60.2億，容積率只有1.01。

　　克而瑞研究中心表示，中小規(guī)模宅地占比提升疊加低密導向，既降低房企拿地門檻、激活市場活力，亦為打造高舒適度居住產品提供空間，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“質量升級”的積極轉向。

　　《丁祖昱評樓市》指出，2025年初土地供應結構持續(xù)優(yōu)化，低總價、低密度、確定性高的地塊成為供應主流。中小規(guī)模宅地占比提升，疊加平均容積率降至2.0以下，將推動行業(yè)向“品質化開發(fā)”轉型，隨著核心城市市場率先止跌回穩(wěn)，土地市場熱度提升的情況下城市供地信心也將穩(wěn)定回升。

　　整體來看，重點城市供地質量仍將持續(xù)提升，聯(lián)系到1月份自然資源部等4部門發(fā)文，指導各地科學編制土地儲備計劃、優(yōu)化土地資源配置，預計2025年在平衡供求預期的前提下，將有更多的高質量土地供應，供地規(guī)模同比也將迎來筑底。