盛松成：未來房地產市場將呈現五方面變化趨勢

       近日，中國首席經濟學家論壇研究院院長、中歐國際工商學院教授盛松成發表文章，對當前房地產市場進行了分析。文章認為，當前房地產行業遇到的最難的問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底，過去房地產發展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

　　要緩解這些問題，需多管齊下。首先，地方政府要依法依規收回閑置土地，還要嚴格限制供地，維持土地市場穩定。應繼續引導和加快推進房企退出與轉型，減少供應以抑制供給過剩，提升住房質量，為老百姓蓋好房子。

　　其次，進一步擴大需求。例如，對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優惠力度；更要想方設法提升居民收入，改善預期，降低房價收入比；繼續推進地方政府收儲力度，支持市場回穩。

　　第三，加大結構性去化力度。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商辦用房的供應方式，限制超額供應。適當簡化和降低商業用房交易環節稅費，加速去化。也可以考慮將一些符合標準的商業與公辦用房改建為租賃住房。

　　盛松成從過去幾年房地產市場發展，以及近期房地產政策分析，認為2025年我國房地產市場降幅將進一步收窄，2026年回穩的可能性較大。從我國房地產發展的長期趨勢來看，按照城鎮人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國每年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平。2024年前11個月，我國商品住宅銷售面積已達到7.2億平方米。高頻數據顯示，12月的商品房銷售繼續呈回穩態勢。

　　文章預測未來房地產市場將呈現五方面的變化趨勢：

　　一是新房規模收縮，人房轉化比（住房規模與人口的比值）穩定在0.2~0.3。即隨著房地產市場發展成熟，每個常住人口每年對新房的需求量保持在0.2~0.3平方米。從國外經驗看，近40年紐約人房轉化比平均為0.2，東京近30年平均約0.3。

　　二是二手房交易成為主導。近些年，我國二手房市場發展迅速。我們重點監測的20個核心城市中，2019年二手房的成交占比為40%，2024年8月份該比例上升至62%，二手房成交量已經超過新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我國核心城市已經步入以二手房交易為主的存量市場階段。

　　三是資產價格重構，優質資產才具備保值和升值的潛力。房地產市場進入新的發展階段，資產價格重構也是特征之一。資產保值性與城市能級有直接關系，其中一線城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根據國家統計局公布的70城住宅價格指數來看，一線城市資產價格的調整時間相對較短，調整的幅度也最小，其次分別是二線和三線城市。

　　四是城市更新成為新的發展趨勢。城市更新是城鎮化進程中關鍵環節，主要是通過一系列綜合性的維護與改造，對城市內功能衰退、環境較差、設施老舊以及空間布局不合理的區域，進行有計劃、有步驟的升級與重塑。2024年7月，國務院頒布《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，強調了以人為本的核心理念，提出要深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　五是保障性住房體系將進一步完善，成為住房體系的重要支撐。保障性住房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產市場的標志之一。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體的剛性住房需求，也是為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢推出的有力舉措。