樓市減稅進入史上最低階段，是“真金白銀”的大禮包

       國家最新稅費政策調(diào)整對購房者和房企來說，是“真金白銀”的大禮包。

　　11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

　　在契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

　　在土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。根據(jù)稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確的各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

　　從當(dāng)前情況來看，房地產(chǎn)市場的交易稅負(fù)已經(jīng)走到了歷史上最低的階段，尤其是一線城市改善性需求的交易稅負(fù)擔(dān)大幅下降。中信證券認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了政策解放思想，力促止跌回穩(wěn)的積極態(tài)度。在對房地產(chǎn)市場的預(yù)期再次產(chǎn)生分歧的關(guān)鍵時刻，新的政策能夠避免市場再次轉(zhuǎn)冷。另一方面，這也是十多年來第一次出臺專門針對開發(fā)企業(yè)的稅收減免政策，不僅匹配開發(fā)活動毛利率下降的事實，有利于開發(fā)商專門聚焦高質(zhì)量營建，也有利于低毛利的開發(fā)企業(yè)盈利彈性恢復(fù)。

　　在本輪改革之前，全國除北上廣深之外的城市，購買90平方米以下房屋的契稅為1%，90平方米以上房屋分首套和二套分別為1.5%和2%。在一線城市，二套房的契稅則為3%。此次改革主要指向兩點，首先是1%的優(yōu)惠稅率的適用范圍從90平方米擴大到140平方米，其次是北上廣深的二套房稅率也統(tǒng)一到了2%。綜合來看，政策開始實施后，中大戶型契稅減免多，小戶型減免少（90平方米以下無影響）；一線城市契稅減免多，其他契稅減免少。根據(jù)中信證券各城市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前一線城市成交存量房套均在100平方米左右，90平方米至140平方米是主力成交戶型區(qū)位段，因此政策對需求減負(fù)作用明顯。

　　增值稅方面，在改革之前，一線城市（北上廣深）兩年以上的住宅出售，針對非普通住宅要按照差額5%征收增值稅。此次政策降低了一線城市住房交易增值稅，即在北上廣深交易滿2年的住宅，無論大小都不再征收增值稅。

　　而在土地增值稅方面，本輪改革將其預(yù)征率下限在全國范圍調(diào)低0.5個百分點。同時，大戶型低容積率項目預(yù)計也可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅的規(guī)定。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額最高的稅種，2024年上半年保利發(fā)展和招商蛇口的土地增值稅相當(dāng)于公司歸母凈利潤的25%和50%。

　　在全面執(zhí)行新規(guī)之后，政策有望對房企帶來不同程度業(yè)績增厚，平均可達8%至15%，毛利率較低的公司業(yè)績上行彈性更大。