史上超猛！房貸利率“2”時代來了，將帶來樓市的“暖冬”行情

　　史上最低的房貸利率時代，來了。

　　10月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個百分點。

　　至此，今年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了60個基點，即從年初的4.2%下調(diào)至當(dāng)前的3.6%。下調(diào)次數(shù)、幅度均達(dá)到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最高水平，體現(xiàn)了當(dāng)前央行通過貨幣政策，助力房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的決心和魄力。

　　本次降息在預(yù)料之中，但力度之大又超乎預(yù)料。自9月26日中央政治局會議開始，管理層不斷強化積極貨幣政策、降低貸款成本的信號。在10月18日中央五大部門會議上，再次明確了降低LPR的信號。

　　隨著新一輪LPR下調(diào)，全國多地商業(yè)銀行房貸利率將步入“2”時代。

　　以一線城市廣州為例，目前廣州首套房主流商業(yè)貸款利率為3.1%（LPR-75個基點），按照10月LPR下行0.25個百分點計算，將下調(diào)至2.85%。部分銀行給出的廣州首套房商貸利率則低至LPR-85個基點，如匯豐銀行、渣打銀行的2.85%，此次下調(diào)后，廣州部分銀行首套房貸利率或?qū)⒌椭?.6%，低于當(dāng)前首套房公積金貸款利率2.85%。

　　以上海為例，此前執(zhí)行首套房商貸利率為3.4%（LPR-45個基點）、二套房商貸利率為3.8%（LPR-5個基點）及3.6%（重點區(qū)域，LPR-25個基點），此次調(diào)整后，上海首套房貸利率將降至3.15%、二套房貸利率為3.55%、3.35%（重點區(qū)域）。重點區(qū)域包括自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢摺?/p>

　　北京此前執(zhí)行首套房、二套房商業(yè)貸款利率分別為3.4%（LPR-45個基點）、3.6%（五環(huán)外，LPR-25個基點）及3.8%（五環(huán)內(nèi)，LPR-5個基點）。此次LPR調(diào)降后，北京首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%，二套房商貸利率調(diào)整為3.35%（五環(huán)外）及3.55%（五環(huán)內(nèi)）。

　　此次調(diào)整后，深圳首套房商貸利率將調(diào)整為3.15%（LPR-45個基點）；二套房商貸利率為3.55%（LPR-5個基點）。

　　二線城市中，此次LPR調(diào)降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR-90個基點）。

　　東莞目前首套房商業(yè)貸款利率最低2.9%，僅略高于當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率2.85%，此次LPR調(diào)整后，首套房貸利率可低至2.65%，將低于公積金利率。

　　“目前除北京、上海和深圳房貸利率還可能會停留在‘3’字頭，全國其他城市房貸利率均進入到‘2’字頭行列，說明房貸利率調(diào)整已進入持續(xù)寬松和歷史寬松階段。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進表示。

　　盡管目前北京、上海、深圳商業(yè)房貸利率尚未進入“2”時代，但在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一線城市房貸利率仍有下調(diào)空間，未來也會步入“2”時代，因為現(xiàn)在一線城市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的壓力最大。

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)前首套房、二套房公積金貸款利率平均為2.85%、3.325%，在7月、10月LPR兩次下調(diào)后，公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率的利差進一步收窄。此次LPR下調(diào)，或?qū)⑼苿庸e金貸款利率的再次調(diào)整，從而帶動購房者購房成本進一步下降。

　　本次降息，也會直接影響存量房貸利率。到明年1月，房貸利率將會迎來新一輪調(diào)整周期，進一步降低購房者月供壓力。

　　以北京某存量房貸借款人重定價日為每年1月1日為例，目前房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR加點調(diào)整至減30個基點，該房貸利率下調(diào)為3.9%；到2025年1月1日重定價日，在5年期以上LPR保持3.6%不變情況下，該房貸利率將下調(diào)為3.3%。

　　兩次下調(diào)后，該借款人的房貸利率累計下降1.45個百分點。按照100萬元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

　　李宇嘉表示，大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個基點，帶動了今年一季度樓市“小陽春”。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等等，將帶來四季度樓市的“暖冬”行情。

　　尤其是9月30日央行明確了存量房貸利率調(diào)整規(guī)則，即隨時可以和銀行協(xié)商，盡快將存量房貸利率降至最低。這將極大提振購房者貸款申請的積極性，對樓市穩(wěn)定具有較大作用。

　　存貸低利率時代已經(jīng)全面到來。

　　就在10月18日，人民幣存款掛牌利率（活期、定期）再次全面下調(diào)，這是今年以來主要商業(yè)銀行第二次下調(diào)人民幣存款利率。自2022年4月存款利率市場化調(diào)整機制建立以來，存款掛牌利率下調(diào)已進行了五輪。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，9月份，我國新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率約為3.63%，比上年同期低約21個基點；新發(fā)放個人住房貸款利率約為3.32%，比上年同期低約78個基點，均處于歷史低位。

　　據(jù)此計算，此次LPR調(diào)整后，新發(fā)放個人住房貸款利率將下調(diào)至3.07%，這是全國平均房貸利率，已經(jīng)達(dá)到“3”的臨界點，“2”時代指日可待。

　　10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，預(yù)計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25～0.5個百分點。

　　這意味著，四季度，央行在貨幣政策方面的寬松力度可能會繼續(xù)加大，降準(zhǔn)、降息的空間仍然存在。

　　“展望未來，著眼于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調(diào)空間。”東方金誠首席宏觀分析師王青預(yù)計。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認(rèn)為，從空間看，目前國內(nèi)低物價環(huán)境、海外政策轉(zhuǎn)向，國內(nèi)降息、降準(zhǔn)等常規(guī)工具空間充足，加上金融體系穩(wěn)健運行，LPR利率仍有調(diào)降空間。