重慶大學劉貴文：貨幣化安置房擴圍不會引發房價炒作

       中央五大部門，打出房地產重磅“組合拳”。

　　10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人出席，就保交房、“白名單”項目信貸規模、專項債收儲、金融支持房地產發展等方面進行情況說明。

　　會上，倪虹提出“兩個增加”，引發業內極大關注。一是通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前將“白名單”項目信貸規模增加至4萬億元，將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”。

　　“這兩個增加，是此次發布會的最大亮點，對于目前房地產市場穩定具有突出意義?！碑斎眨貞c大學副校長劉貴文在接受中國房地產報記者專訪時表示。

　　劉貴文表示，不必過于擔憂貨幣化安置房擴圍，會引發房價炒作。這次實施的100萬套城中村改造和危舊房改造，規模并不是特別大。更重要的是，在中央定調“房住不炒”之后，投資炒房的人群已經很少了。

　　中國房地產報：此次會議提出，年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元；要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸。你怎么看待“白名單”項目信貸規模的擴圍？

　　劉貴文：4萬億元信貸規模的擴大，對于大面積保證合格的房地產項目盡快投入建設和交付，具有非?，F實的意義。

　　要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，首先消除了購房者尤其是買期房的購房者，害怕交不了房的焦慮情緒。這對于穩定購房者市場預期，同時提振購房信心有直接幫助。

　　其次，通過“白名單”融資的推動，讓市場上原來處于建設狀態的房屋盡快完工，勢必會幫助項目建設加快進度，形成實物工程量，進而拉動上下游產業鏈比如建材、裝修甚至家居業復蘇，從而發揮房地產穩定宏觀經濟的作用。

　　這次政策層面態度鮮明，就是要擴大“白名單”信貸規模，加快資金撥付，意義重大，這也是此次發布會的亮點之一。

　　中國房地產報：住建部提出，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。對于這樣的舉措，怎么看？

　　劉貴文：客觀講，各大城市中仍有大量居住條件差甚至有安全隱患的危房舊房，需要改造。采用貨幣化安置方式是一舉兩得的很好的制度安排， 一方面，這些被安置的居民采用貨幣化方式去購買所居住房屋，有利于消化存量商品房；另一方面，可以比較及時地實現這些居民居住條件的改善。

　　中國房地產報：在2014年房地產穩發展過程中，棚改貨幣化安置成為樓市快速走出低迷行情的重要工具，并引發新一輪房價上漲。這次，會引發上漲嗎？

　　劉貴文：應該不會。這次實施的100萬套城中村改造和危舊房改造的規模并不是特別大，當然根據實際情況可能還會有一些突破。按每套60平方米來算，也就6000萬平方米的量，我們每年商品房銷售面積是10億平方米左右，這個份額并不是太大。而且，在中央定調“房住不炒”之后，投資炒房的人群已經很少了，所以擔憂會引發炒房現象大概率是不會發生的。

　　中國房地產報：9月底，4個一線城市相繼調整了住房限購措施。北京、上海是“放寬了限購條件”，廣州“全面取消”，深圳“部分區域取消”。對于這個調整節奏，怎么看？北京、上海、深圳還有進一步調整限購的空間嗎？

　　劉貴文：4個一線城市調整限購的措施不同，很好地貫徹了新模式中強調的因城施策、一城一策，總體來看是好的。北京、上海、深圳是否有進一步取消限購的可能，要根據實際情況和市場反應來定，我認為有可能作進一步調整。前提是，地方政府要精準地研究人、房、地、錢的狀況，因城施策。

　　中國房地產報：特大城市放開限購，是否會引發樓市“虹吸效應”？

　　劉貴文：這是個非常復雜的問題，要辯證地看“虹吸效應”。中央城市工作會議強調，尊重城市發展基本規律。黨的二十大報告提出，以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局。特大城市放開限購，會不會引發樓市“虹吸效應”，其實跟整個城市的競爭力或經濟發展態勢有關。

　　虹吸主要表現在發達城市對周邊城市人口吸附能力增強，要考慮下，為什么存在這個現象？是否意味著特大城市有更多的就業機會、更好的社會保障，要從這個角度去思考，不要簡單判斷是否引發“虹吸效應”；同時，也應該看人口向特大城市集中背后蘊含的深刻的就業、服務、保障、發展機會等問題。

　　“虹吸效應”，也可以放在一個比較長的時間維度來看?？赡芤粋€階段內，大城市有更多發展機會，但是隨著產業的外溢、周邊基礎配套設施健全等，可能“虹吸效應”也會逐漸減弱。

　　中國房地產報：如果特大城市完全放開限購，會給整個房地產穩定帶來什么影響？

　　劉貴文：目前階段，一線城市就算完全放開限購，也不會帶來特別大影響。一是經過這幾年調整，“房住不炒”已經深入人心，房地產市場中投機現象已經不會大面積出現。二是從中央到住建部再到各地方，都明確提出包括配售型和配租型保障房在內的保障房體系建設，有了保障房體系的托底，放開限購之后，讓市場發揮對于存量房消化的作用，不會沖擊中低收入群體購房或享受居住的權利。

　　中國房地產報：據統計，保交房工作推進以來已經交付了246萬套，目前社會各方面對打好保交房攻堅戰很關注。此次會議也提出，一手抓“白名單”融資工作，一手抓建設交付進度。如何看待“保交房”攻堅戰工作，如何做才能更好推進？

　　劉貴文：此次會議明確，“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元，要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”?；谶@些利好政策，對于完成保交房任務我持樂觀態度。

　　如何更好推進“保交房”工作，很核心的一點就是各個部門在協同上要一致，合格的房地產項目要應進盡進“白名單”，資金撥付能早盡早。金融部門在具體操作過程中，盡職免責要落實落地、要強化。

　　中國房地產報：此次發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，經過3年調整，房地產市場已開始筑底，10月份的數據將會是一個積極樂觀的結果。如何理解房地產市場開始筑底？對于接下來樓市發展有什么預判？

　　劉貴文：目前各個城市房地產市場分化情況很嚴重，很難用一個詞來表述整體情況。“開始筑底”的判斷是比較準確的。10月份，一線城市、部分二線城市商品房銷售數據表現很好，呈現量增價穩的態勢，政策提振效應還是很明顯的，但是三四線城市可能并不明顯，很難一概而論。但是，現在政策方向對于穩定預期、提振市場信心，對于房地產市場走出低谷，還是非常好的“組合拳”。