放開商品房價(jià)格管控，已有18個(gè)城市走到了前頭

       今年以來，越來越多的城市已不再對新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，明確開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷售商品房。

　　9月30日，內(nèi)蒙古呼和浩特市住建局發(fā)文宣布，自2024年10月1日起，取消新建商品住房銷售價(jià)格調(diào)控限制，由企業(yè)根據(jù)市場定價(jià)銷售，銷售過程中可自主調(diào)整價(jià)格，并以實(shí)際銷售價(jià)格辦理網(wǎng)簽備案。

　　9月29日，深圳住建局等四部門聯(lián)合發(fā)文，其中在優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程方面提出，商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主合理確定銷售價(jià)格，并報(bào)市場監(jiān)管部門備案，抄報(bào)區(qū)級住房建設(shè)部門。此舉也意味著，深圳正式取消了限價(jià)措施。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今在多地取消或放松限價(jià)的趨勢下，未來新房價(jià)格也將逐步回歸市場化，這一方面能夠給予企業(yè)更高的定價(jià)自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓勵(lì)市場“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。

　　年內(nèi)18地取消或放松商品房限價(jià)

　　據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，全國至少已有甘肅省蘭州市、慶陽市、白銀市、天水市，廣東省深圳市、珠海市、陽江市，河南省鄭州市、信陽市、開封市尉氏縣，安徽省蕪湖市、淮南市，福建省寧德市、石獅市，遼寧省沈陽市、內(nèi)蒙古呼和浩特市、江西省南昌市南昌縣，云南大理白族自治州等18地取消或放松“限價(jià)”。

　　其中，廣東省深圳市、甘肅省慶陽市、白銀市、天水市、蘭州市，河南省信陽市、鄭州市、開封市尉氏縣，福建省寧德市、石獅市，遼寧省沈陽市和內(nèi)蒙古呼和浩特市明確表示，不再實(shí)施新建商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)。而安徽省淮南市、江西省南昌市南昌縣、云南大理白族自治州雖未明確提到取消限價(jià)，但均表態(tài)企業(yè)可按市場行情合理定價(jià)。

　　此外，廣東省陽江市、珠海市，安徽省蕪湖市等城市，通過縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等措施對限價(jià)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

　　取消價(jià)格管控是大勢所趨

　　事實(shí)上，取消或放松商品房限價(jià)，可以有價(jià)格上調(diào)或者下降兩層含義。

　　回顧過去，商品房限價(jià)政策的推出，最早可以追溯至2010年。彼時(shí)政策的目的主要是在房地產(chǎn)行情高漲時(shí)期，防止房價(jià)無序上漲，遏制投機(jī)炒房行為，保障剛性住房需求。所以當(dāng)時(shí)的限價(jià)政策以“限漲”為主。

　　而2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，部分債務(wù)壓力較大的房企為了快速回籠資金緩解流動(dòng)性壓力，開始對樓盤進(jìn)行大幅降價(jià)，造成市場混亂和購房者不滿情緒蔓延，此后“限跌令”登上歷史舞臺。

　　從“限漲令”到“限跌令”的轉(zhuǎn)變，反映出房地產(chǎn)市場已由昔日的高溫狀態(tài)步入當(dāng)前的調(diào)整期。實(shí)際上，近幾年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，而限價(jià)相關(guān)政策已不再適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境。與此同時(shí)，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，這也需要匹配的政策給予支持。在多重因素影響下，限價(jià)相關(guān)政策的取消也是大勢所趨。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整中，新房銷售不振，房企面臨資金壓力，有降價(jià)銷售盡快回款的訴求，放松甚至取消新房限價(jià)，有利于提高開發(fā)商定價(jià)的自主性。另一方面，在改善性住房需求和建設(shè)“好房子”要求下，放松甚至取消一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格限制，客觀上可以助力提振當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)預(yù)期。

　　麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙亦表示，短期來看，當(dāng)前新房庫存量大，市場面臨一定的去化壓力，取消限價(jià)或使得房企針對去化不佳的項(xiàng)目降價(jià)跑量，回籠資金。長期看，限價(jià)政策的取消有助于促進(jìn)房價(jià)由市場供需決定，進(jìn)入市場的自由調(diào)節(jié)，從而尋求當(dāng)前供需關(guān)系之下的房價(jià)合理值。

　　58安居客研究院院長張波認(rèn)為，取消限價(jià)與中國目前正在構(gòu)建的房地產(chǎn)發(fā)展新模式方向吻合，與黨的二十屆三中全會對于房地產(chǎn)發(fā)展的精神保持一致。房地產(chǎn)“雙軌制”的發(fā)展路徑，既要求加大保障性住房建設(shè)和供給，以滿足工薪群體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，而采用市場化推進(jìn)，正是配合多樣化的改善性需求的產(chǎn)品的根本手段。只有新房價(jià)格的市場化，才能推進(jìn)開發(fā)行業(yè)在建設(shè)過程中更注重對用戶的研究，用不同價(jià)格段的產(chǎn)品來迎合不同客戶的需求。

　　整體而言，商品房限價(jià)管控措施逐漸退場后，未來各地房價(jià)表現(xiàn)也將更趨分化、市場化。