超重磅會議！房地產(chǎn)還有“大招”

       國慶假期結(jié)束第一天，一場超重磅會議召開。

　　10月8日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會，會議主題是“系統(tǒng)落實一攬子增量政策 扎實推動經(jīng)濟向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢持續(xù)向好”。這是繼9月26日中央政治局會議和9月30日國務(wù)院常務(wù)會議推出重磅政策后，首個關(guān)于系統(tǒng)落實一攬子增量政策的國新辦發(fā)布會。

　　出席本次發(fā)布會的是國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔和副主任劉蘇社、趙辰昕、李春臨、鄭備。“一正四副”的高規(guī)格配置，顯示出國家發(fā)改委對此次會議的高度重視。

　　發(fā)布會上，鄭柵潔表示，針對當(dāng)前經(jīng)濟運行中的新情況新問題，黨中央、國務(wù)院科學(xué)決策、果斷出手，在有效落實存量政策的同時，圍繞加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)、擴大國內(nèi)有效需求、加大助企幫扶力度、推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、提振資本市場等五個方面，加力推出一攬子增量政策，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好。

　　“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進(jìn)一步縮小限購區(qū)域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)?！编崠艥嵳f。

　　這也意味著，房地產(chǎn)仍有后續(xù)“大招”正在醞釀中。

　　“國慶節(jié)”期間，房地產(chǎn)銷量大幅升溫，但是否可持續(xù)，能否避免政策效應(yīng)衰減等問題仍不確定。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，下一步，應(yīng)施加積極財政政策，紓困房地產(chǎn)。同時，積極推進(jìn)新政策，比如二手房交易契稅、增值稅、個稅等的實施減免；通過下調(diào)LPR，驅(qū)動房貸利率進(jìn)一步下調(diào)；創(chuàng)新思路去庫存，落實嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量等措施。

　　財政增量政策如何發(fā)力？

　　時至四季度，完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)，愈發(fā)緊迫。就在“國慶節(jié)”前，中央政治局會議、國務(wù)院常務(wù)會議、國新辦發(fā)布會等重磅會議相繼召開，釋放出一系列政策利好，尤其提出研究部署一攬子增量政策，成為施策重點。

　　鄭柵潔表示，貫徹落實一攬子增量政策，是一項綜合性、系統(tǒng)性工作，要提高針對性和精準(zhǔn)性，增強有效性和可持續(xù)性，具體來說有五個“針對”。

　　一是針對經(jīng)濟運行中的下行壓力，強化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)，各方面都要持續(xù)用力、更加給力。

　　二是針對國內(nèi)有效需求不足等問題，把擴內(nèi)需增量政策重點更多放在惠民生、促消費上，積極發(fā)揮投資有效帶動作用。

　　三是針對當(dāng)前一些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，加大助企幫扶力度，切實優(yōu)化營商環(huán)境，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

　　四是針對樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　五是針對前期股市震蕩下行等問題，出臺有力有效系列舉措，努力提振資本市場。

　　隨著降準(zhǔn)降息等金融增量政策陸續(xù)出臺實施，貨幣金融政策已先行落地，但提振總需求還需要其他政策加力配合。財政增量政策如何發(fā)力備受關(guān)注。

　　鄭柵潔表示，目前7000億元中央預(yù)算內(nèi)投資已經(jīng)全部下達(dá)，用于“兩重”建設(shè)和“兩新”工作的1萬億元超長期特別國債已經(jīng)全部下達(dá)到項目和地方，目前正在加快推進(jìn)項目建設(shè)和資金撥付。加快地方政府專項債券發(fā)行使用進(jìn)度，支持項目開工建設(shè)。

　　明年要繼續(xù)發(fā)行超長期特別國債并優(yōu)化投向，加力支持“兩重”建設(shè)。國家發(fā)改委將在年內(nèi)提前下達(dá)明年1000億元中央預(yù)算內(nèi)投資計劃和1000億元“兩重”建設(shè)項目清單，支持地方加快開展前期工作、先行開工實施。

　　同時，與此相關(guān)的一項重要工作就是加快推動以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。優(yōu)化實施投資重大政策。抓緊研究適當(dāng)擴大專項債券用作資本金的領(lǐng)域、規(guī)模、比例，盡快出臺合理擴大地方政府專項債券支持范圍的具體改革舉措。進(jìn)一步激發(fā)民間投資積極性，實施好政府和社會資本合作新機制，支持社會資本參與新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域建設(shè)。

　　李宇嘉解讀道，從發(fā)布會內(nèi)容來看，目的就是通過積極的財政政策，促進(jìn)中低收入群體增收，擴大養(yǎng)老和托育等服務(wù)消費，推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化等，提高微觀體驗和信心。這是房地產(chǎn)穩(wěn)定的最強基礎(chǔ)，也是未來的政策重點，即大規(guī)模發(fā)行中長期特別國債、專項債等，并由央行直接購買，打通央行貨幣政策和積極財政政策的通道。

　　“預(yù)計專項債將可能用于國企、城投公司推進(jìn)城中村改造、保障性住房籌集建設(shè)、收購存量房用作保障房等具體項目的資本金?！崩钣罴伪硎?。

　　房地產(chǎn)去庫存仍有“大招”

　　“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，是此次一攬子增量政策的施力重點之一。

　　鄭柵潔指出，采取系統(tǒng)性綜合措施，對商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，運用專項債券等支持盤活存量閑置土地，調(diào)整住房限購政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　“嚴(yán)控增量”意味著短期在售商品房庫存壓力很大，這是樓市能否止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

　　據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前各個城市新房消化周期普遍在20個月以上，廣義庫存（新開工未售和未開發(fā)土地）去化周期更長，達(dá)到5年以上。實現(xiàn)樓市止跌企穩(wěn)，短期有效工具就是嚴(yán)控增量，讓庫存消化周期降到合理水平。

　　在“優(yōu)化存量”上，李宇嘉建議，順應(yīng)需求端變化，調(diào)整存量在建未售項目或未開發(fā)用地的規(guī)劃條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，調(diào)整土地用途，包括“非住改住（含保障性住房）、商辦改為公寓或改為保障性住房”；另一方面是調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)和公建配套，比如調(diào)整剛需型產(chǎn)品為改善型產(chǎn)品，取消“90/70”中小戶型供給比例要求，縮減或取消配建并移交給地方政府的公建配套。此外，還包括調(diào)整建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，比如減少房屋公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層和下沉空間等公共開放空間不再計入容積率等。

　　在加快消化存量商品房方面，收購存量房用作保障房、盤活存量閑置土地用作保障房，財政政策可以積極作為。

　　重慶大學(xué)副校長劉貴文建議，由中央政府出臺專項債，甚至成立一個專門機構(gòu)，以中央財政作為背書來收購過剩商品房，這對于迅速扭轉(zhuǎn)商品房市場供大于求局面有很大幫助。他還建議，對于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)問題，能不能通過發(fā)行超長期國債的方式盡快解決？這些都有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生建議，將國企收儲納入地方政府專項債資金投向領(lǐng)域，給予保障性住房貸款1～2個百分點的財政貼息。同時，擴大政策的收購對象及用途范圍，可與“以舊換新”政策相結(jié)合；并盤活“已出讓未開工土地”，支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。

　　在加大“白名單”項目貸款投放力度方面，劉貴文建議，盡職免責(zé)要落實落地，這是導(dǎo)致金融機構(gòu)放貸謹(jǐn)慎的一個重要因素。若真能做到盡職免責(zé)，將減少銀行層面在具體操作中的顧慮。

　　鄭柵潔表示，下一步，國家發(fā)改委將和各部門、各地區(qū)一起，全面貫徹、加快落實黨中央、國務(wù)院決策部署，系統(tǒng)落實一攬子增量政策，打出一套“組合拳”，打通政策落實中的堵點卡點，扎實推動經(jīng)濟穩(wěn)定向上、結(jié)構(gòu)不斷向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢持續(xù)向好，力爭年內(nèi)見到更多實效，也為明年“十四五”順利收官乃至“十五五”良好的開局打好基礎(chǔ)。