央行放大招！房地產超重磅政策來了

      中國新一輪經濟刺激方案，啟動了。

　　9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，央行行長潘功勝、國家金融監管總局局長李云澤、證監會主席吳清出席并發聲，降準、降息、下調存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數出臺。

　　“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。”發布會剛開始，央行便奉上一個超級大禮包。

　　這也是老百姓極為關心的。近期，市場對于調降存量房貸利率的呼聲高漲，“靴子”終于落地。

　　“這體現了更高層面扶持修復房地產市場的決心，對恢復市場信心及預期有益。”深圳某房企高層人士說。

　　“等了很久的好消息！”一位客戶留言，政策什么時候能落地？10月1日申請了提前還房貸，如果能快點落地，準備撤回申請。

　　“我們近期會正式發布（引導銀行降低存量房貸利率）文件。因為涉及借款人很多，銀行也需要一定時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮指導商業銀行完善按揭貸款定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。”潘功勝說。

　　會上，潘功勝還回應了存量房貸跨行轉按揭一事，他表示初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

　　房地產支持大招

　　這次發布會上，央行連發數個大招，金融支持力度非常大。

　　一是降低存款準備金率和政策利率。

　　央行宣布，近期將再下調0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。這將是今年2月以來再次全面降準。

　　此次降準政策實施后，銀行業平均存款準備金率約6.6%，與國際上主要經濟體的央行相比，還是有一定的空間。因此，潘功勝表示，“到年底之前還有3個月時間，我們也會根據情況有可能進一步再下調0.25～0.5個百分點。”

　　同時，降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%。

　　近幾年來，除疫情初期之外，7年期逆回購利率大都以0.1個百分點的步長下調，此次下調0.2個百分點，超出市場預期。

　　在新的貨幣政策框架下，7天期逆回購利率已經成為關鍵政策利率。它的下調，“預計將會帶動中期借貸便利（MLF）利率下調大概在0.3個百分點，預期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個百分點。”潘功勝說。

　　也就是說，雖然9月LPR按兵不動，但5年期以上LPR仍有下降空間，即房貸利率也會進一步跟著下調。

　　二是降低存量房貸利率，平均降幅約0.5個百分點。

　　“之所以說是平均，因為貸款是在不同時期發放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個平均數。” 潘功勝說。

　　據市場測算，38萬億元存量房貸中的61%，享受到了去年存量房貸利率下調優惠，但與現在新發貸款還存在著37個基點的“加點利差”。而去年沒有享受政策優惠的多套房購房者（占比12.7%）的加點利差甚至在100個基點以上，這導致今年以來居民提前還貸意愿維持高位。

　　此次下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

　　此外，央行還宣布了對房地產市場的其他支持措施：

　　一是將統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。這將有助于降低購房門檻，鼓勵居民加杠桿。

　　“各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區內的最低首付比例下限。因為不同城市之間、地區之間房地產市場情況差別很大。另外，15%只是一個最低首付比例，商業銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。

　　二是將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵，加快推動商品房去庫存進程。

　　三是將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”（包括房企存量融資展期）這兩項政策文件，延期到2026年底。

　　四是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

　　針對盤活房企存量土地，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，問題在于，開發商存量土地已經抵押，且債務償還有難度，難以解除質押。此外，開發商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持規定。在當時市場條件下，這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

　　“通縮壓力”逼近

　　此次發布會上，有媒體提問：盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者，并減少房主的貸款負擔，但中國的房價仍在持續下跌，部分城市房價總價出現兩位數跌幅。請問，中國金融監管機構是否認為已經到了貨幣政策出臺的節點？

　　“這是個非常好的問題，也是社會普遍關注的一個問題。”潘功勝說，我們主要是基于自身職責，從金融的角度支持房地產市場的風險化解和健康發展。

　　從此次發布會上，央行發布的幾項政策來看，數量之多、力度之大、規模之廣，都超乎央行以往“穩健基調”“精準滴灌”“保持定力”的基調。為何央行突放大招？

　　潘功勝道出了貨幣政策的幾個考量因素：一是支持中國經濟的穩定增長；二是推動價格的溫和回升；三是兼顧支持實體經濟增長和銀行業自身的健康性；四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。此外，還會注重貨幣政策和財政政策的協同配合。

　　從近期國內外形勢來看，貨幣政策走向寬松已成必然。

　　國家統計局數據顯示，8月份我國幾大關鍵指標中，除出口增速略有反彈外，工業、服務業、消費、投資、核心CPI等均出現回落，比如8月份社零同比增長2.1%，是近10年次低點。

　　房地產表現并不理想。1～8月份，全國房地產開發投資同比下降10.2%，新建商品房銷售額同比減少23.6%，百強房企拿地金額同比下降42%。

　　這些都說明，螺旋式下行態勢尚未止住，有效需求不足、市場信心偏弱等壓力仍未緩解。

　　在美聯儲開啟降息進程之后，我國貨幣政策可以著眼于內部均衡，通過加大逆周期調節力度來托底經濟增長。

　　近期幾位重要領導的講話，亦透露了這一點。

　　9月6日，前央行行長易綱在外灘金融峰會上表示：“中國現在應該把重點放在抵擋通縮壓力上。”

　　“通縮”壓力被首次擺上臺面，透露出情況之嚴峻與緊急。

　　易綱指出，廣泛的價格衡量指標已經連續幾季呈現負值，中國目前重點應該是在未來幾個季度讓GDP 平減指數轉正，這就需要采取積極的財政政策和穩健的貨幣政策，以支持增長。

　　9月21日，國務院發展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示，建議以發行超長期特別國債為主籌措資金，在一到兩年時間內，形成不低于10萬億元的經濟刺激規模。刺激計劃應從兩大重點領域著手：

　　一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫療、社保、養老等方面的基本公共服務水平。短期重點是由政府收購滯銷住房，轉為保障性住房，向新市民提供。二是加快都市圈范圍內中小城鎮建設，帶動中國的第二輪城市化浪潮。

　　不得不承認，近年來，房地產市場調整和地方政府債務壓力已經成為當前國內經濟增長需要面對的兩大“灰犀牛”風險，是影響經濟運行的兩大核心變量。

　　“如果政策單純刺激樓市，恐怕市場很難起來，還需要整體經濟基本面好轉，希望國家多出臺類似降準降息向市場投放流動性的舉措，更有利于市場的復蘇。”杭州一位房企人士呼吁。