商品房“限價(jià)”正逐步退出歷史舞臺(tái)

       2024年7月的最后一天，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，此后開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷售商品房。

　　在鄭州之前，2023年至今已有多個(gè)城市取消或放松“限價(jià)”，其中不乏部分熱點(diǎn)城市，如成都、合肥。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控“四限（限購、限貸、限售、限價(jià)）政策”之一的“限價(jià)”，關(guān)注度一直都沒有“限購”、“限貸”等高。

　　這主要還是由于，“限購”、“限貸”等直接與購房者切實(shí)相關(guān)，而“限價(jià)”更多的還是與企業(yè)直接相關(guān)，無論是“土地限價(jià)”還是“商品房限價(jià)”，對(duì)購房者來說最終的體現(xiàn)更多還是在銷售價(jià)格上。

　　限價(jià)的作用，在市場上升期可以有效抑制房價(jià)的上漲，在市場下行期則可有效防止房價(jià)的過快下跌。

　　在如今多地取消或放松限價(jià)的趨勢下，未來新房價(jià)格也將逐步回歸市場化，這一方面能夠給予開發(fā)商更高的定價(jià)自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓勵(lì)市場“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。

　　我們認(rèn)為，從當(dāng)前政策走向來看，“去庫存”和“好房子”或是一段時(shí)間內(nèi)的核心主題。

　　2024年7月31日，鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知》，經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價(jià)進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今至少已有11個(gè)城市取消或放松限價(jià)，如沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。

　　“限價(jià)”與“限購”、“限貸”、“限售”政策一直以來都是地方調(diào)控房地產(chǎn)市場非常有力的手段，尤其是在以往房地產(chǎn)市場較熱時(shí)期，能夠有效抑制市場過熱上漲。

　　而在市場下行期，“限價(jià)”也能有效遏制房價(jià)過快下跌，如2021年湖南、江蘇、河北等地就有部分房企因降價(jià)而被約談。

　　2021年8月9日湖南岳陽住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，明確新建商品住房銷售價(jià)格備案后,商品住房銷售實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格,也不得低于備案價(jià)格85%。

　　該通知在當(dāng)時(shí)被稱為“限跌令”，此后有多個(gè)城市跟進(jìn)。

　　從“限漲”到“限跌”，反應(yīng)的是房地產(chǎn)市場從過熱到承壓，2024年至今，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，多個(gè)城市接連松綁限制性政策，至少有22城放松限購，62省市放松限貸，7城放松限售，我們認(rèn)為，未來限價(jià)政策也將逐步退出歷史舞臺(tái)。

　　不僅僅是今年，2023年時(shí)就已有不少城市對(duì)“限價(jià)”進(jìn)行松綁，其中不乏部分熱點(diǎn)城市，但從結(jié)果來看，“限價(jià)”松綁后市場冷熱不一，出現(xiàn)進(jìn)一步分化。

　　1、成都：改善項(xiàng)目明顯利好

　　2023年9月26日成都出臺(tái)樓市調(diào)控政策，主要內(nèi)容為縮小限購區(qū)域、增加限購套數(shù)、取消限價(jià)、放寬限售等，這是成都繼9月初正式宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，政策利好再次釋放。

　　受多項(xiàng)政策利好，疊加房企營銷力度加強(qiáng)，2023年中秋國慶雙節(jié)期間，成都售樓部和中介門店客戶訪問量持續(xù)增加，15家重點(diǎn)企業(yè)（華潤、保利、中糧、中海、龍湖、人居、電建等）每個(gè)售樓部平均每日到訪量32組，10月6日達(dá)到38組，日均增長7.9%。

　　據(jù)克而瑞四川區(qū)域問卷調(diào)研（132個(gè)樓盤樣本），國慶假期期間，成都有53%的項(xiàng)目來訪量有上漲，47%的項(xiàng)目認(rèn)購量有上漲。

　　具體到項(xiàng)目成交來看，新政后成都商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，漲幅約為22.67%。

　　熱銷項(xiàng)目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項(xiàng)目占比20%，高新區(qū)大漲項(xiàng)目占比12.5%，據(jù)克而瑞四川區(qū)域調(diào)研，主要受政策利好推動(dòng)，144平方米以上不限購產(chǎn)品流速明顯提高。

　　2、合肥：小幅回調(diào)后加速降溫

　　合肥放松限價(jià)時(shí)間與成都接近，2023年9月15日，合肥發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，全面取消限購、限售，并放松限價(jià)、限貸，購房不再審核購房資格，住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后可上市交易，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限制，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。土地端，年初合肥取消了毛坯限價(jià)，11月又取消了地價(jià)限制，重回“價(jià)格者得”的競拍模式。

　　在政策多重利好推動(dòng)下2023年，合肥新房市場行情總體堅(jiān)挺，成交量小幅回調(diào)，均價(jià)繼續(xù)走高。全年合肥市九區(qū)商品住宅成交面積達(dá)到437萬平方米，同比僅微跌6%。成交均價(jià)不降反增，同比增長7%，至2.2萬元/平方米以上。

　　但進(jìn)入2024年，合肥新房市場加速降溫。截至2024年7月，合肥商品住宅成交面積約126萬平方米，累計(jì)同比下降57%，明顯高于二三線重點(diǎn)城市平均37%的降幅。

　　事實(shí)上，不僅僅是商品房市場，土拍市場也在逐步取消“限價(jià)”。

　　2023年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

　　隨后，陸續(xù)有集中供地城市新掛牌地塊取消地價(jià)上限，截至目前，集中供地22城中已有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”。

　　土地市場與商品房市場向來被喻為“面粉和面包”的關(guān)系，在土地市場取消“限價(jià)”恢復(fù)“價(jià)高者得”的背景下，商品房“限價(jià)”也將逐漸不復(fù)存在。

　　從當(dāng)前取消地價(jià)上限的城市來看，點(diǎn)狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象在取消地價(jià)上限后的首場土拍中出現(xiàn)。如杭州，取消限價(jià)后首場土拍9宗地最高溢價(jià)率達(dá)38%，另有4宗地底價(jià)成交。成都同樣如此，取消限價(jià)首場土拍的7宗地最高溢價(jià)率達(dá)到30%，但仍有4宗地底價(jià)成交。

　　這也進(jìn)一步佐證了取消“限價(jià)”之后的市場分化加劇。

　　究其緣由，主要還是因?yàn)橹暗摹跋迌r(jià)”在一定程度也是一種“價(jià)格錨點(diǎn)”，“限價(jià)”取消之后，價(jià)格回歸市場，既有向上空間，也有向下空間，風(fēng)險(xiǎn)需房企自行承擔(dān)，這就對(duì)房企成本管控能力和市場研判能力提出了更高的要求。

　　我們認(rèn)為，作為市場較熱時(shí)候出臺(tái)的限制性政策，已經(jīng)不適用如今的市場環(huán)境，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來大多尚未取消限制的城市將逐步跟進(jìn)，北京上海等核心一線城市也有一定的松綁空間。

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步完善“保障+市場”體系建設(shè)，市場層面，引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，保障層面，以需定購?fù)七M(jìn)收購存量住房用作保障性住房政策。雙管齊下，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。