利好政策連發 樓市筑底修復

       最近幾天，房地產項目售樓處的銷售人員個個都是“累并快樂著”。隨著“5·17”樓市利好政策連連出臺，房地產市場久違的熱度重現，售樓處的來電、來訪量猛增。全國最大的房產交易和服務平臺甚至在5月18日上午10點至下午4點期間出現4次系統崩潰。

　　金融松綁政策“三箭連發”

　　5月17日，中國人民銀行連發3項新政，從首付比例、貸款利率、公積金貸款3方面入手，進一步松綁個人住房貸款金融政策。

　　在首付比例方面，《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

　　在個人住房貸款利率方面，《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》提出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　在公積金貸款方面，《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》提出，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，5年以上首套、二套公積金貸款利率由3.1%、3.575%下調至2.85%、3.325%，進一步降低購房者置業成本。

　　58安居客研究院院長張波接受記者采訪時表示，降低二套房首付比例更值得市場關注，二套房目前主要是改善型需求，此前更多只是在稅費減免層面給予一定政策支持，其首付和利率的要求都明顯高于首套房，此次調整將大幅降低購房門檻，有利于購房需求入市，推動樓市筑底修復。另外，由于房價當下已經進入低谷，后續持續下行的空間非常有限，尤其是不少城市已經開始出現“價跌量升”，說明市場已經處于底部。在這一背景下，當下入場購房者斷供或棄房的可能性大大減少。

　　而二套房房貸利率水平同步下調，將有兩大好處：一是利好改善型需求入市，二是減少提前還貸。近兩年，提前還貸的一個重要原因在于二套房貸利率明顯高于經營貸甚至消費貸的利率。此次調整后，預計房貸利率下調的空間會明顯增大，尤其是二套房由于首付高，銀行放貸的意愿會更強烈。

　　“首套房首付比例降至15%，這是歷史最低水平。”中原地產首席分析師張大偉表示，這意味著全國所有城市的首套房、二套房的最低首付比例都可以下調，對一二線城市影響較大。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，當前，已有多地將首套房首付比例降至20%、二套房降至30%，僅個別城市首付比例較高，如一線城市首套房首付比例均為30%、二套房為40%—50%。此次下調首付比例下限政策出臺后，預計將有更多城市跟進，進一步降低購房者置業門檻。

　　消化存量房產放“大招”

　　自去年以來，隨著房地產市場供求關系轉變，各地繼續通過降低購房門檻、減免相關交易稅費、“以舊換新”等措施刺激需求釋放。然而，庫存增加、價格承壓的情況并未得到明顯改善。

　　4月30日，中央政治局會議提出：“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。”

　　為此，針對化解存量房風險也放出“大招”。在5月17日國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。此項政策的要點主要有4點：

　　第一，保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象為21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。

　　第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體，收購后迅速配售或租賃。

　　第四，21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自愿參與、自主決策是否向收購主體發放貸款。

　　陶玲表示，這項政策一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制，房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

　　利好政策一出臺，股市立即有所回應。5月17日午后，房地產板塊迅速拉升，多家龍頭房企如保利發展、萬科等陸續拉至漲停板。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對記者表示，從市場實踐來看，近幾年，已有部分城市推進由國資平臺出手，直接收購開發商存量新房房源改作租賃住房，即“收新改租”。根據中指監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有“收新改租”的相關實踐。

　　曹晶晶認為，“收新改租”對于消化存量房產的作用更為直接，但對國資平臺的資金要求也更高，還會面臨項目選擇評估等問題，預計隨后將有更多配套政策跟進，“收新改租”或會得到更多政策支持。

　　市場反饋立竿見影

　　政策連放“大招”，房地產市場反饋如何？

　　中原地產數據顯示，“5·17”樓市新政后的首個周末（5月18日—19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套、5月19日成交超1100套，周末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年“小陽春”的熱度，此外部分新房項目成交也出現了升溫的現象。

　　政策出臺后，看房的人確實多了。“從昨天下午到現在，前來看房的客戶較此前出現明顯增長，前臺已經出現空崗的情況，連后勤技術人員都派出來接待客戶了。”5月18日，北京香山樾銷售經理一邊記錄著源源不斷到訪的客戶信息，一邊向《中國消費者報》記者分享了其感受到的政策影響。

　　除了北京，上海外環樓市也有明顯積極反饋。上海太平洋房屋閔行區負責人對記者表示：“政策發布后，整體帶看量明顯提升，一般平時周六全天約有10組客戶，但是5月18日周六當天大概來訪了18—20組客戶，購房熱情得到了有效帶動。”

　　南京多家樓盤售樓處也迎來看房人潮，有銷售經理甚至表示“忙不過來”。根據南京市房產局提供的數據，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認購360套、認購面積2.05萬平方米，分別較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長111.8%和51.9%。

　　中原地產資深分析師盧文曦對記者表示：“政策對市場的刺激在意料之中，其持續性仍有待進一步觀察。我更關心政策的影響力能持續多久，此前最長的持久度基本為1個月，但此次力度比之前大，希望政策的影響時間能長一點。”