樓市調控優化頻頻，如何滿足“新期待”？

　　4月30日召開的中央政治局會議對房地產發展提出了全新要求，隨后，多個熱點城市陸續開啟了新一輪樓市政策密集優化周期。

　　南方日報記者梳理發現，從4月30日至今的10余天內，北京、武漢、深圳、杭州、西安等重點城市先后出臺樓市新政，對原有調控政策進行優化。其中杭州和西安都選擇在5月9日發布新政，均宣布全面取消住房限購措施。此前，成都和南京也剛剛宣布優化購房政策。

　　值得注意的是，此次中央政治局會議提出，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　如何做好“消化存量”“優化增量”，滿足“新期待”，成為當下房地產業發力的要點。

　　“消化”，重點在“疏解”

　　其實在房地產業的話語體系中，“存量房產”的狹義理解，就是“二手房”。在過去兩年間，二手房市場一直存在“掛牌激增”等難題。

　　根據貝殼平臺的最新數據，截至5月8日下午，北京二手房掛牌量約為14.2萬套，廣州約14.6萬套，深圳約4.77萬套，杭州約15.5萬套，合肥約11.06萬套。“背后折射的問題就是‘不好賣’。”易居研究院研究總監嚴躍進說。

　　在近期系列政策的加持下，剛剛過去的五一假期，樓市再度成為關注熱點。58安居客研究院統計數據顯示，五一期間百城二手房找房熱度指數為0.88，相比2023年同期增加109%。其中剛剛調整限購的北京，二手房找房熱度達到1.12，超過了2020年五一期間的水平。該機構認為，由于房地產開發商存在不確定性，大量需求從新房轉向二手房。

　　不過，來自克而瑞研究中心的數據顯示，受到五一假期影響，4月29日至5月5日，國內14個重點監測城市二手房成交面積65.9萬平方米，環比下降68%，同比下降65%。

　　“當前存量已經是主體了，因為二手房掛牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期遠比新房要大，熱點城市普遍在3年以上。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當務之急是給海量的二手房庫存泄洪。

　　嚴躍進認為，此次提出統籌研究消化存量房產的政策措施，關鍵就在于“如何消化掛牌的二手房房源”。

　　“穩住價格預期，降低恐慌式、從眾式掛牌和降價拋售，最關鍵。”李宇嘉說。

　　“優化”，關鍵在“平衡”

　　“消化存量”同時，“優化增量”也已啟動。

　　在中央政治局會議召開的同一天，自然資源部發布了《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。強調了“以人定房，以房定地，統籌‘市場+保障’的住宅用地供應安排”等要求。

　　值得注意的是，這份通知結合商品住宅去化周期，對不同城市提出了不同的要求。去化周期超過36個月的城市要暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量。在18個月(不含)至36個月之間的城市則是“盤活多少、供應多少”，動態確定新出讓商品住宅用地面積上限。

　　不過，土地供應決定的主要是新增住房的數量、地段和類型。增量的“優化”，關鍵在于數量與質量，存量與增量之間的“平衡”。

　　從去年至今，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重點。此次政治局會議雖然并沒有提及“三大工程”，但提出了抓緊構建房地產發展新模式。李宇嘉認為，新模式的重點就是保障房建設。

　　嚴躍進則指出，一些高庫存的區域，除了控制后續土地供應外，可以通過收購新房或土地項目，來充當保障房房源，“優化增量住房其實是要求各地對新房的供應要有新的思路。”

　　一存一增，需要“統籌”

　　值得注意的是，“消化存量”和“優化增量”的政策要求，是“統籌研究”。

　　“‘統籌’是存量房的消化和增量住房的政策要結合起來考慮。”在嚴躍進看來，此前在多個城市密集出臺的“以舊換新”，便體現了“統籌”，既消化存量二手房，又為新房庫存去化提供新的需求點。

　　根據中指研究院的統計，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”，大致包括“開發商與中介合作，中介優先售房”“國企平臺或開發商收購舊房，售房款用于購買指定新房”以及“發放換房補貼”等三種方式。

　　事實上，不論哪種方式，都同時關聯了存量與增量。

　　李宇嘉認為，“以舊換新”最大痛點是賣掉舊房，關鍵是激發二手房業主的動力。“政策的出發點和落腳點就是真正從滿足業主住房消費升級的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優惠新房等角度施策。”

　　除已經出臺政策的鄭州、南京等熱點城市外，深圳、上海等城市最近也加入“以舊換新”的陣營中。另據媒體消息，廣州房協也在積極摸查開發商相關“以舊換新”的意向工作。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，“以舊換新”是盤活存量、消化庫存的有益嘗試，政策仍在探索階段，未來相關配套資金、統籌方式等仍待進一步完善。

　　“對開發商來講，要把品質好、性價比高的‘好房源’拿出來。不能把‘以舊換新’當作去庫存、去尾貨的機會。”李宇嘉指出，應該讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

　　分區優化，滿足“新期待”

　　五一假期剛剛結束，深圳發布樓市新政，對住房限購政策進行了分區優化。李宇嘉認為，深圳新政能夠釋放一部分被原有政策限制的需求，包括多胎家庭到外圍購置大戶型住宅、企業給人才買房、滿足非戶籍人口等。

　　這也是繼北京之后，近期又一個一線城市對樓市政策進行優化。而對比兩地新政不難看出，限購并非完全放開，而是遵循了“因區制宜”的思路。這也與中央政治局會議“繼續堅持因城施策”的要求相呼應。

　　李宇嘉將北京、深圳新政背后的規律總結為“小步快跑、留有余地、定向疏解”，他認為，新政不是單純為了去庫存而去庫存，而是將存量消化與增量消化結合起來，與新市民、年輕人購房，融入城市和就業解決的新型城鎮化結合起來。

　　就在5月9日一天內，杭州、西安先后宣布全面取消住房限購措施，與此同時，杭州提出了“掛牌后新購住房按揭首套認定”和“有房即可申請落戶”兩大政策，西安則提出支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式。梳理這杭州、西安購房政策的優化過程不難發現，從部分區域放開到全面放開，兩座城市同樣遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

　　房地產業歷經長時間調整，“供求關系的新變化”已經被廣泛接受，而“存量時代”的到來，讓市場方向也開始調整。

　　從有房住到住得好，中央政治局會議提出“對優質住房的新期待”，也彰顯了下一步房地產的路徑。李宇嘉認為，這個新期待，就是價格可負擔、區位好、配套好、品質好的房源。

　　陳文靜認為，這一方面意味著供給端“好房子”的重要性上升到了新的高度，預計未來“好房子”建設節奏會加快；另一方面針對多樣化改善性住房需求的政策支持力度有望繼續加大。