深度解讀“去庫存”：有助市場企穩 加快二手房流通速度是關鍵

      近期，房地產市場迎來一系列政策利好，“去庫存”無疑是其中關注度最高的。圍繞著這一話題，業內有諸多爭議，例如將以何種方式開啟“去庫存”？其對于置業者最為關心的房價，又將產生怎樣的影響？對此，業內人士表示，廣州樓市已在市場作用下開啟實質性的“去庫存”。在政府、房企、中介等多方主體的推動之下，“去庫存”將優化整個市場供需結構，從中長期視角來看有利于房價進一步復蘇。從短期來看，這一進程則可能帶來“撿漏”的機會，置業者可以密切關注。

　　何謂去庫存？

　　針對房地產，4月30日召開的中共中央政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。值得注意的是，本次政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。這兩個新表述受到業內廣泛關注，被視作新一輪“去庫存”系統措施將逐步落地。

　　去庫存主要表現為以價換量

　　在剛剛過去的這個“五一”，市場的普遍感受是，作為重要的營銷節點之一，這個假期房企的動作相比往年變小了。從推新來看，廣州中原發展研究部數據顯示，“五一”假期廣州有開盤或推新動作的樓盤22個，總計一手住宅實際開盤、加推約2106套，較去年同期下降13%。

　　實際上，供應的縮量本身便是市場去庫存的表現。克而瑞數據顯示，截至4月底，廣州的新建商品房存量面積約為1219萬平方米，去化周期約為20.9個月。“從絕對的庫存總量來看，廣州當前的量不算太大，但由于當前商品房去化速度較慢，導致去化周期處于歷史較高水平。”對于目前廣州一手市場的庫存情況，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉如此解讀道。肖文曉指出，若以年為單位觀察，廣州的新房已經連續三年供應減少，到2023年一手房的供需比已經低于1。“市場有其自身的調節機制，廣州其實已經主動開啟了實質性的去庫存。”

　　而在二手房市場，去庫存方式則主要表現為以價換量。據了解，當前廣州在貝殼外網上的二手掛牌量持續位于約15萬套的歷史較高位。

　　根據4月份的貝殼指數，當月的廣州二手房均價約為26891元/平方米，同比下降約14.7%。但交易量的復蘇反彈明顯，根據廣州市房地產中介協會數據，在今年春節之后的兩個月，廣州二手房成交持續處于9000宗以上的相對活躍區間，尤其是小戶型低總價產品成交占比提升。

　　需重視盤活成規模的二手房

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在對樓市“去庫存”進行解讀時指出，要認識到當前二手房已經成為房地產市場主導的情況。克而瑞數據顯示，到2024年2月份，已有11個省市二手房交易量超過了新房。今年一季度，廣州、深圳二手房交易量達到了新房的2.3倍。

　　“但是，在這一情況下，二手房掛牌量仍然在不斷增加，這是當前樓市去庫存較為迫切的任務。”李宇嘉指出，在一二手樓存在競爭的情況下，一方面要加速在售二手房源消化，同時需減緩掛牌增量。兩個任務相輔相成，加速庫存去化，活躍交易量，縮短二手房的成交周期，才能實現商品房價格穩定。對于未來二手存量的去化，李宇嘉表示，從2023年及今年1-4月的數據看，剛需基本轉向二手住房了。熱點城市90平方米以下二手房占整體銷量的60%-70%。在“深入推進以人為本的新型城鎮化”背景下，考慮到3億-4億的新市民、年輕人，剛需潛力很大，具有低總價、低單價、學位等綜合優勢的二手房，應該有需求。

　　值得一提的是無論是新型城鎮化(降低熱點城市入戶門檻)，還是公共服務均等化，收入、就業和預期等基本面因素，都是慢變量。“要穩住價格預期，還是要提高流通率，對于成規模的空置二手房，要加大政府性基金的收購力度。”李宇嘉說道。

　　至于消化存量在售新房，李宇嘉認為對于消化周期過長的新盤項目，可以根據實際情況考慮通過創新貨幣政策工具，收購在售項目用作配租、配售型保障房，修復開發商資金鏈，穩定開工和供地。

　　加大房企間競爭 對置業者是利好

　　“本輪地產去庫存與2015年通過棚改開啟的‘去庫存’有著本質的不同。”肖文曉在接受記者采訪時表示，上一輪去庫存以需求端的政策為主，包括棚改、房貸政策等，其背景是需求端仍有較大潛力。而過去一段時間的地產優化政策已經顯示短期內需求難以激發，因此本輪的去庫存將以供應端的調結構和優化質量為主。

　　對于房企而言，將對其投資戰略產生較為明顯的影響。肖文曉表示，未來地方政府的土地出讓將受到新建商品房去化周期的影響，這將進一步提升優質土地資源的稀缺性。過往房企往往通過招拍掛獲取土儲，在供應相對收縮的情況下，則更有可能推動房企通過收并購獲取優質土地。

　　而對于城市而言，隨著整體土地供應的減少，將在一定時間內集中在基本面較好、庫存壓力較小的城市，這也就意味著房企在優質地塊上的競爭將更為激烈，城市間分化將更為明顯。

　　在購房者這一層面上，肖文曉則指出“去庫存”的核心在于直面市場問題，通過調整供需關系來穩定市場預期。“無論是從保交付、調結構還是優質量的角度，這一政策對于置業者而言都是利好。”肖文曉表示，雖然在去庫存的過程中有可能產生一定幅度的市場波動，但從中長期角度而言，將有利于房地產市場的平穩發展。