“五一”樓市：分化行情延續，新政有待發酵

      今年“五一”假期前，多地對房地產政策進行了優化調整。同樣，作為傳統營銷節點，開發企業的購房優惠活動也層出不窮。

　　盡管一部分城市表現尚可，但從網簽數據來看，更多城市并未出現明顯改觀，市場整體成色仍顯不足。

　　推盤縮量，認購面積同環比下滑三成

　　從供應層面來看，2024年“五一”假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤積極性不高，即便是短期內熱度居前的成都和西安，假期開盤個數也不足5個，多數城市推盤量較去年同期均有不同程度回落。

　　CRIC監測的成交備案數據來看，43個重點監測城市“五一”假期累計成交42.65萬平方米，環比下降70%，同比下降59%，較2023年國慶假期日均降幅也達到了7成以上。

　　從各能級城市表現來看，環比跌幅均在7成左右。同比方面，核心一二線城市跌幅略小于三四線。北京、成都等城市因去年低基數影響，同比持增。多數三四線成交仍處低位，除江門、佛山、汕頭和溫州外，余下三四線假期備案面積均不足1萬平方米。

　　考慮到備案數據或有延遲，結合克而瑞城市機構調研數據，“五一”成色也相對一般，17個重點城市認購面積同環比降幅均在3成以上。

　　其中北京、西安等城市短期內熱度較高，假期認購面積同環比齊增。濟南受去年基數較低影響，同比倍增。

　　另外，從項目來訪和認購層面看，16個重點城市假期項目來訪組數和認購較4月末均有不同程度回升，但多數城市同比持跌，仍處相對低位。

　　以北京和成都為代表，由于基本面尚可，受短期利好政策加持，市場熱度得以延續。天津、南京和鄭州等城市雖然項目來訪量同環比齊增，但認購量尚不及去年同期，短期內觀望情緒加劇。另一方面，多數城市仍處深度調整期，目前項目來訪、認購保持環比上升，同比下降，諸如長沙、合肥等城市表現比較平淡，“五一”假期僅相當于一個普通周末。

　　盡管“五一”期間多數城市案場折扣力度基本與前期持平或穩步加碼，不過熱點城市和熱銷項目個數減少也是不爭的事實。對此，克而瑞研究中心指出，重點城市“五一”期間項目開盤去化率基本與4月持平或小幅微降。從各項目成交客戶的特征看，改善“優中選優”、剛需分流至二手房市場的現象更為顯著。

　　諸葛數據研究中心認為，盡管節前多地密集推出購房優惠活動以及松綁限購政策等，但從總體網簽數據上來看，效果暫未顯現，房價持續下跌以及掛牌量處在高位等現象猶存，當前購房者信心仍然不足，加之出游熱情大幅上漲，也不排除購房需求釋放有所滯緩。

　　二手住宅成交漲跌參半

　　二手房方面，“五一”假期成交走勢與新房一致，整體成交數據仍在下降。

　　根據諸葛數據研究中心監測，今年“五一”假期重點6城二手住宅成交421套，較2023年五一假期下降46.51%。

　　從具體城市來看，漲跌個數參半，深圳、青島、蘇州3城成交量較2023年有所增多，其中，深圳實現倍增，青島漲超60%，蘇州由去年五一"0"網簽增至3套。

　　另外，北京、無錫、佛山二手房成交量均不及去年“五一”小長假，其中，北京降幅最為顯著，由去年360套下降約8成至55套，或受到新房分流等因素的影響。

　　諸葛數據研究中心預計，隨著假期出游等影響褪去，節后成交可能會出現較大幅度的回彈，但樓市仍處于緩慢復蘇階段，短期內成交熱度較難趕超去年。

　　另外，政策支持方面，短期仍依賴于核心城市的政策調整，著力去庫存，如進一步降低購房門檻，取消核心城市的限制性政策，支持以舊換新的范圍擴大，適應新的市場供求關系。