規(guī)范房屋公攤面積探索不妨更多些

       近日，“廣東肇慶市取消公攤”的話題沖上熱搜，尤其是公攤面積取消后是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)廣泛討論。據(jù)報(bào)道，肇慶市目前沒有取消住房公攤面積，只是要求“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳和銷售”，但這并不意味著業(yè)主不需要為公攤面積付費(fèi)。當(dāng)?shù)囟嗝慨a(chǎn)中介和樓盤銷售表示，尚未收到相關(guān)通知，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)普遍實(shí)行由購(gòu)房者分?jǐn)偛糠止灿薪ㄖ娣e的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對(duì)其享有權(quán)利并承擔(dān)責(zé)任。按照這個(gè)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的電梯、步梯、設(shè)備間、綠化等共有部分，也需要業(yè)主買單。

　　但不容忽視的問題是，近年來，一些地方的商品房公攤面積有擴(kuò)大趨勢(shì)。這與商品房提檔升級(jí)、增加電梯數(shù)量、增加公共區(qū)域面積等因素有關(guān)，也與一些小區(qū)公攤面積計(jì)算不透明、開發(fā)商涉嫌暗箱操作等有關(guān)，甚至與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺失有關(guān)。

　　這種公攤面積成為“糊涂賬”，消費(fèi)者買房時(shí)難以真實(shí)知曉，像拆盲盒那樣待到交房時(shí)才可窺知真相，直接影響甚至侵害了消費(fèi)者權(quán)益。而且，因?yàn)楣珨倶?biāo)準(zhǔn)不明確、不透明，還容易形成道德風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面，將小區(qū)打造得“高大上”，以刺激銷售并提高價(jià)格，誘導(dǎo)業(yè)主購(gòu)買，并讓所有業(yè)主買單。二是開發(fā)商可以虛標(biāo)公攤面積，譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%，但開發(fā)商可以虛標(biāo)為25%，以此多獲取5%收益，買房者和監(jiān)管部門難以查清。三是導(dǎo)致業(yè)主持久地被“收割”，如業(yè)主按照100平方米總面積繳納供暖費(fèi)，實(shí)際享受的供暖面積只有70平方米，而電梯、小區(qū)綠化等公共部分則不需供暖，相當(dāng)于30平方米的供暖費(fèi)成了物業(yè)的額外利潤(rùn)。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，按建筑面積銷售是對(duì)業(yè)主的保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠矊儆跇I(yè)主所有，且無論按照哪種方法計(jì)算，業(yè)主都應(yīng)為小區(qū)內(nèi)的共有部分買單。如果取消公攤面積，開發(fā)商可能通過調(diào)高房?jī)r(jià)來填補(bǔ)取消“公攤面積”的損失，但這并不意味著按“公攤面積”計(jì)價(jià)具有充分的合理性。實(shí)際上，按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的力度更大。大多數(shù)商品都是按照凈含量計(jì)價(jià)的，至少標(biāo)明了凈含量，消費(fèi)者不可能購(gòu)買時(shí)什么都不知道，拆箱后方知箱子多少錢、酒的含量是多少。

　　故而，商品房按照“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)有著充分的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)意義。雖然按照“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)難免會(huì)導(dǎo)致單價(jià)上升，這也更容易被人們所接受。公共區(qū)域和公用設(shè)施是客觀存在的，且開發(fā)商不是慈善家，不會(huì)白送電梯、步梯、綠化等，但按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的最大優(yōu)勢(shì)，是消費(fèi)者能夠清楚明白地知道預(yù)售房屋的實(shí)際面積，而不是像拆盲盒那樣憑運(yùn)氣。

　　近年來，要求取消公攤面積、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的呼聲一直不斷。雖然取消“公攤面積”涉及諸多利益，難度肯定較大，但只要是有利于購(gòu)房者，有利于促進(jìn)交易公平，都有必要探索嘗試，時(shí)機(jī)成熟時(shí)全面推進(jìn)。即便一時(shí)難以取消“公攤面積”，也應(yīng)厘清公攤區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定最大比例、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、測(cè)量方式等，以減少、封堵暗箱操作空間，同時(shí)在預(yù)售房屋時(shí)即明確“套內(nèi)面積”，依法充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。