柴強：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施

      中共中央政治局4月30日召開會議，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是一個新要求，內(nèi)涵豐富，需要深刻領會。對此，可拆分為“統(tǒng)籌研究”“消化存量房產(chǎn)”“優(yōu)化增量住房”“政策措施”幾個關鍵詞來理解。

　　從“統(tǒng)籌研究”看，目前的要求是開展消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施“研究”，并在研究中把消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房聯(lián)系起來綜合考慮、通盤籌劃。因此，距離正式出臺實施消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施還有一個過程。為更好地理解這一點，可將“統(tǒng)籌研究”的提法與房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“探索”“推動”“加快構建”“抓緊構建”等提法相比較。近年來，黨中央、國務院對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法先后為：“探索新的發(fā)展模式”，“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

　　從“消化存量房產(chǎn)”看，其中的“存量房產(chǎn)”在字面上可有兩種理解，一是指居民的“二手房”，二是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的達到銷售條件而尚未售出的新建商品房。個人理解應主要指后一種。其中的“房產(chǎn)”不僅包括住房，還包括商業(yè)、辦公等非居住房屋。其中的“消化”不完全等同于過去的“去庫存”“處置積壓房地產(chǎn)”等做法，還會根據(jù)新情況新問題、新認識新經(jīng)驗等，“統(tǒng)籌研究”出一些新的政策措施。

　　從“優(yōu)化增量住房”看，其中的“增量住房”主要指未來規(guī)劃建設的新住房，包括商品住房和保障性住房。其中的“優(yōu)化”，在大的方面包括要完善“市場+保障”的住房供應體系。特別是“要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待”，建設“好房子”。城鎮(zhèn)住房總量短缺問題基本解決后，人民群眾依然想住好房子，住房需求由剛性需求為主轉向改善性需求為主。滿足人民群眾對優(yōu)質住房的需求，可有效擴大內(nèi)需和促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

　　從“政策措施”看，它們是統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的結果。在消化存量房產(chǎn)的政策措施方面，可多措并舉，如在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許根據(jù)市場需求調(diào)整存量房產(chǎn)用途；鼓勵住房租賃企業(yè)購買或改造存量房產(chǎn)用于租賃住房；當?shù)刈》靠偭抗┐笥谇蟆⒄胸斄Φ模墒召彶糠执媪孔》坑糜诒Ｕ闲宰》俊⒉疬w安置用房。同時，在政府收購存量房產(chǎn)下，為防止可能存在的道德風險，應穩(wěn)妥推進，并建立相關機制，比如由獨立第三方房地產(chǎn)估價機構評估公平合理的收購價，組建專家委員會對收購價進行評審。

　　在優(yōu)化增量住房的政策措施方面，包括建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢；抓好保障性住房等“三大工程”建設；要以好房子為基礎，持續(xù)推動好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設。同時，為了建設“好房子”，除了在標準、規(guī)劃、設計、施工等方面下功夫，還應建立有關保證體制機制，特別是土地出讓時要合理控制地價占房價的比重，給提高住房品質和建筑質量留足成本空間。還可允許新建一定數(shù)量的大戶型、低密度高檔住房，對這種住房不限價、不限購，并開征持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，既可滿足部分居民對優(yōu)質住房的需求，又可促進經(jīng)濟增長、增加財政收入，相關收入還可用于保障性住房建設。此外，要把握和處理好消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的關系，如果存量住房不能滿足“人民群眾對優(yōu)質住房的新期待”，不能等到存量住房全部消化了，才去搞增量住房。

　　作者系全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長