商品房按套內面積賣 會否降低購房成本？

       日前，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局發布《關于全市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知》(以下簡稱《通知》)，指出為進一步規范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

　　由此，“取消公攤”相關信息再次引起熱議?！叭∠珨偂苯灰讜癯蔀橼厔?？計價方式的變化是否會降低購房成本？

　　此前多地嘗試取消公攤面積計價

　　《通知》指出，各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，并在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。各地住建部門要督促指導屬地房地產開發企業、房地產機構按商品房套內面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

　　羊城晚報記者5月6日了解到，該《通知》暫未對肇慶市房地產市場帶來實際的計價方式改變。當地中介人士向記者表示：“‘五一’假期有部分看房者詢問新政情況，但具體到各區還沒有細則發布?！倍诰€上中介平臺上，肇慶市一手房源的標價仍主要以建筑面積標注。

　　“取消公攤”一直是居民關注的焦點。長期以來，我國大部分城市在進行商品房交易時，往往以建筑面積計算房屋價格，與購房者實際居住的面積(即套內面積)有著一定的差距，這部分面積被用作公共空間，通常在10%~30%之間，被稱為“公攤面積”。各小區計價方式不同、公攤面積不同，購房者承擔的成本也不同，有些住宅項目甚至會出現不同房源建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，加劇購房矛盾。

　　據了解，在全國范圍內，已有多個城市嘗試取消公攤面積計價。例如，早在2002年，重慶市就發布相關條例，規定商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施；不按這一計價依據銷售的開發商，將面臨商品房交易金額5%~10%的罰款。而后，在2012年至2013年，香港接連發布規定，二手房和一手房銷售均要用“實用面積”來標價。2023年7月，安徽省合肥市專題會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

　　公攤面積計價銷售模式由來已久

　　“公攤面積計價模式是由香港在20世紀50年代創造的。當時將整棟樓拆分成單套售賣后，就涉及公用部分面積的分攤問題。在內地，過去的‘筒子樓’得房率(即套內面積占比)很高，但配套設施少、公共服務差。現在的高層住宅雖然得房率低、公攤高，但有高速電梯、采光通風好等優點，從這方面講，居住體驗是有所提升的。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　李宇嘉介紹，公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

　　“買房時我們都無法撇開公攤面積，這個模式本身沒有太大問題?！崩钣罴握f，“關鍵是公攤面積在建筑面積的占比這個數據要公開透明，計價的標準要合理。開發商在報建時就應該明確公攤面積的標準，避免做大了公攤面積，侵害了購房者權益，畢竟業主對共有和專有部分的房價支付是一樣的，但通常來說，公攤部分的建筑成本比套內建筑成本要低。”

　　專家：計價方式變化對總房價影響較小

　　不少居民提出疑問，商品房實行按套內面積計價，會否改變購房成本和用房成本？肇慶多位中介人士6日對記者表示，無論按建筑面積還是套內面積計算，房屋總價都不會改變，“(按套內面積)，每平方米的單價肯定會上漲”。

　　中指研究院研究副總監徐躍進談到：“以建筑面積或是以套內面積來進行交易，只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同，對購房成本并沒有太大影響。而且，現在的購房者都相對理性，對得房率指標的關注較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率?！?/p>

　　“‘取消公攤’只是指取消這種計價方式，每個房子都不可避免地存在公共空間，以保證正常居住。取消公攤面積計價考慮的因素應該是要納入必要的公攤，又要把不該納入公攤的面積給取消，同時一些建筑成本低的公攤面積不再采用套內面積的房價水平，這樣商品房總體價格就有希望降下來。”李宇嘉說。

　　在用房成本方面，徐躍進表示，目前，物業費、采暖費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本不一定會降低?！捌鋵崳啾扔谑欠袢∠珨偯娣e，大家更應該關注公攤面積的透明化和收益分配問題。業主應該清楚地知道都有哪些公攤面積，并且，在公攤面積上所產生的收益，應該在開發商、業主和物業之間進行合理的分配?！毙燔S進說，“總體而言，按套內面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規范，預計后續將有更多城市跟進出臺相關規定?！?/p>

　　李宇嘉則提到：“對于公攤面積是否該計入房價，建議相關政府部門出臺更細化的規定，明確可以納入房價的公攤范疇，這樣就能降低購房者購房成本、提高購房福利，同時把一些屬于公共配套的建設成本還給政府或開發商，抑或是以較低的成本提供給購房者，這樣整體的住房消費將更加合理?！?/p>