百城住宅庫存去化周期首次超過兩年

　　百城庫存規模總體呈下降態勢。

　　易居研究院近日發布的報告顯示，2024年2月全國百城新建商品住宅庫存規模為49989萬平方米，環比增長-0.5%，同比增長-2.3%。

　　報告指出，2021年9月份庫存陡升，此后29個月中庫存規模持續位于50000萬平方米規模線以上，當前首次回落至該規模線以下。易居研究院認為，該走勢和二手房掛牌市場有顯著差異，側面也反應出房企投資能力受損，庫存攀升空間有限。

　　一線城市供貨充足

　　從供求關系上看，呈現供小于求的態勢。由于2月份屬于傳統推盤淡季，房企以消化既有庫存項目為主。

　　根據報告，2月份全國百城新建商品住宅供應面積為793萬平方米，成交面積為1059萬平方米。易居研究院表示，3月份部分城市推盤節奏有所加快，新盤增加將擴大購房者的房源選擇面。

　　從城市分類來看，一線城市新盤庫存規模有較為明顯的同比拉升。報告顯示，全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3457萬平方米、24251萬平方米和22281萬平方米，環比增速分別為-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分別為8.2%、-4.5%和-1.4%。

　　報告指出，當前一線城市購房市場處于回暖復蘇階段，庫存充足為市場進一步回暖帶來積極支撐，其行情活躍也將對其他城市帶來示范效應。

　　另外，從城市排序來看，一些重點大城市其供貨能力略強。例如上海、珠海、深圳等此類城市基本面不錯，其庫存規模同比增速較大。

　　與之相反，沈陽、鎮江、鄭州和青島等此類城市，由于土地市場偏冷清，新盤供應能力萎縮，使得庫存出現下降態勢。

　　去化周期首次突破兩年

　　從去化周期方面來看，2月份全國百城庫存存銷比為25個月，屬于2010年有數據監測以來的最高值，也是歷史上首次突破兩年的現象。報告指出，2月份數據有一定的季節波動因素，但去庫存工作需要有新打法和新策略。

　　從城市分類來看，三類城市去庫存周期均屬高位。報告顯示，2月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為18個月、21.4個月和32.8個月。

　　對此，易居研究院指出，2月份交易數據受季節性因素影響，去化周期數據偏高屬于可控范圍。3月份購房積極性明顯增加，其有助于帶動各線城市去化周期的高位下行。

　　具體到城市，成都、三亞、杭州和中山等城市去化周期較好，這些大都是人口尤其是年輕人導入速度較快的城市。相反，去化周期相對高的城市，如韶關、西寧、晉江、舟山、洛陽、哈爾濱等，此類城市最近六個月新房交易規模過低。

　　易居研究院表示，目前去庫存的主要矛盾在于銷售規模偏低，其對房企去化工作造成了困擾。要積極圍繞“居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”做足文章。當前要充分重視多樣化改善性住房需求的作用，或者說“買大房子”應成為本輪去庫存的新動力。同時，要積極研究放開二手房限購政策、引導新房市場讓利促銷等工作，以更有效實現去庫存的目標。