丁祖昱：央國企成行業中流砥柱，中小房企有望出圈

      3月20日，2024房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇在北京舉行。上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱發布2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告。

　　丁祖昱表示，從2023年1月份到現在，穩市救市力度在不斷的加大，連續兩年把推動房地產穩定健康持續發展作為政策的主導方向。目前除北上廣深，各地的限購政策基本都已放開。剛剛結束的兩會對房地產提出了明確的定位：化解行業風險，加快構建新模式作為接下來房地產行業努力發展的方向。

　　從融資的層面上來說，融資協調機制在加速落地，260多個城市推出了6000個白名單項目，一些頭部企業拿到了比較大的審批的額度。融資層面給予了房地產行業最大的支持。

　　市場層面，400城的土地成交金額下降一成左右，下降趨勢已經開始緩解了，流拍率到了相對的低位，說明土地市場經過三年的調節，回到了相對穩定的情況。

　　2023年竣工面積達到了10億平米左右，同比增長17%，增速創十年新高，保交樓取得了非常大的突破；全年銷售面積11億平方米，同比下降8.5%；銷售金額11萬億，同比下降6.5%，整個下行的趨勢也開始收窄。開發投資壓力較大，2023年是11萬億，同比下降9.6%。

　　測評榜單最近五年變動率很大，對比2023年TOP10變動率20%，50變動率18%，TOP100變動率15%。對比五年前，TOP10變動率60%，50的變動率58%，TOP100變動率56%，基本上換掉了一半。

　　這次綜合實力排名第一的是保利，超越了中海和萬科，中海排名第二，萬科第三，華潤第四，招商蛇口第五，前五位當中還是以央國企為主，作為目前綜合實力的領軍企業。

　　500強企業的資產規模降幅出現了明顯的收窄；銷售同比下降10.45%，降幅明顯收窄；千億企業2021年33家，到去年只有16家，出現了很大幅度的下行。從運營效率來說，500強房企業的存貨周轉率和流動資金周轉率都有小幅提升。

　　2023年TOP30拿地總金額一萬億，同比上升14%，仍處于低位。有30%的房企沒有拿地；前30強房企基本上是以央國企為代表。拿地金額TOP20的房企當中，央國企從2019年的20%已經上升到去年65%，成為整個中國房地產企業的中流砥柱。

　　目前房企還在不斷的調整架構以適應當前市場的變化以及自身相關要求，主要落實在區域和城市公司的整合方面。房企不再追求規模，而是更加關注產品。營銷方面也更加務實，圍繞購房者不斷的做相應的營銷提升。

　　未來多元化發展更加聚焦，代建成為新的增長極。行業還在繼續洗牌中，央國企占比會進一步的提升，頭部房企市場占有率進一步提高，穩定性也會進一步加強。另外，一部分中小房企可能會出圈，在不同城市中的整體份額或將出現明顯的上升。