最新！樓市銷售承壓，下一步如何部署？

       樓市仍然籠罩在冷意中。

　　3月18日，國家統計局發布了2024年1～2月份全國房地產市場基本情況，銷售端壓力依然很大。1～2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，降幅比2023年1～12月擴大12個百分點。新建商品房銷售額10566億元，同比下降29.3%，降幅比2023年1～12月擴大22.8個百分點；其中住宅銷售額下降32.7%。

　　機構數據亦顯示，今年前兩個月百強房企銷售額同比下降51.6%。百強房企中，僅保利發展、萬科銷售額超過300億元；綠城中國、招商蛇口、華潤置地超過200億元；銷售額百億元房企陣營僅剩14家，比去年同期減少12家。

　　在業內觀察人士看來，降幅較大部分原因是2023年春節前后房地產市場出現部分反彈，銷售額基數較大。同時，受居民收入及市場預期不確定影響，今年春節期間樓市返鄉置業行情平淡，雖然房企通過多種途徑緊抓春節營銷節點，但購房者觀望情緒依然濃重。

　　“企業普遍認為，當前上海市房地產市場仍處于調整之中，二手房市場有觸底企穩跡象，新房市場交易承壓。”上海市房地產行業協會罕見披露了近日舉辦的兩場房企座談會信息，這代表了房企的心聲。

　　積極信號是，1年以來降幅不斷擴大的房地產開發投資指標首次有了改善信號。1～2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9%；降幅比2023年1～12月份收窄0.6個百分點，這是1年來的首次收窄。其中，住宅投資8823億元，同比下降9.7%。

　　“從整體情況看，房地產市場處于調整轉型中。從房地產開發投資來看，前兩個月有一些積極的變化。在消費環節，居住消費類的部分商品零售額也有所改善。家具類、建筑裝璜材料類零售額分別增長4.6%、2.1%，都比上年12月份有所改善。”3月18日，國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在新聞發布會上表示。

　　從影響開發投資增速的主要指標看， 1～2月份，房屋施工面積同比下降11%，降幅比2023年1～12月擴大3.8個百分點；房屋新開工面積9429萬平方米，同比下降29.7%，降幅比2023年1～12月擴大9.3個百分點。

　　1～2月，房屋竣工面積10395萬平方米，同比下降20.2%。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長17%。

　　值得注意的是，房企拿地積極性出現恢復信號，這也是支撐開發投資降幅收窄的主要原因。中指研究院數據顯示，1～2月，百強企業拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%。從各城市群拿地金額來看，京津冀地區領跑全國。克而瑞數據亦顯示，2月份30家典型房企單月拿地金額為288億元，環比回升52%。

　　但與此同時，銷售端去化艱難令房企資金端壓力更大。1～2月份，房企到位資金16193億元，同比下降24.1%，降幅比2023年1~12月擴大10.5個百分點。

　　其中，國內貸款3144億元，同比下降10.3%；自籌資金5374億元，同比下降15.2%；定金及預收款4630億元，下降34.8%；個人按揭貸款2214億元，下降36.6%。

　　由定金及預收款、個人按揭貸款組成的銷售回款占資金來源的40%以上，為開發商提供主要造血功能，該功能不恢復，單靠外部融資很難持續。而占房企資金來源三分之一的自籌資金，也需要金融部門切實推進一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

　　央行數據顯示，前兩個月新增信貸投放達到6.37萬億元，信貸投放力度并不小。其中，2月份單月人民幣貸款增加1.45萬億元。分部門看，2月份單月，居民住戶貸款減少5906億元，其中短期貸款減少4868億元，中長期貸款減少1038億元；企（事）業單位貸款增加1.54萬億元。居民中長期貸款的主要組成部分就是住房按揭貸款，再次印證了市場觀望情緒濃重。

　　這種形勢下，樓市去庫存戰再次打響。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%。其中，住宅待售面積增長23.8%，該指標已連續29個月正增長。

　　2月份，房地產開發景氣指數為92.13，較1月份降低0.27個百分點，降幅明顯。

　　這一日，國家統計局還發布了1～2月經濟數據。1～2月份，全國固定資產投資（不含農戶）50847億元，同比增長4.2%，增速比2023年全年加快1.2個百分點。其中，制造業投資增長9.4%，增速加快2.9個百分點；基礎設施投資增長6.3%，增速加快0.4個百分點。可見，地產投資跌幅收窄、制造業投資和基建投資向上運行，帶動了固定資產投資增速的走高。

　　房地產投資能否在今年轉為正增長？未來需要哪些政策來提振房地產行業？面對市場疑慮，劉愛華表示，下一步要落實好全國“兩會”對房地產作出的明確部署，進一步促進房地產市場平穩健康和高質量發展。

　　劉愛華表示，2024年，中央經濟工作會議和全國兩會對優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展提出了明確要求，要求適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這些政策措施的落實，將會有助于房地產市場平穩健康和高質量發展。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜預計，隨著房地產融資協調機制進程不斷加快，企業端資金支持力度持續加大，相關項目建設也有望持續推進，疊加多地“三大工程”建設加速，均將為房地產開發投資提供一定支撐。

　　上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦表示，政策的優化措施一出臺，市場沒有像原來一樣出現急速反轉，既代表市場更加理性，短期炒房現象得到遏制，房地產市場在朝著健康方向發展，也說明政策效果需要一定時間。