劉洪玉：對近期住房市場表現的三點看法

       清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長 劉洪玉

　　近期，一些市場機構和國家統計局陸續發布房地產市場運行情況數據，從今年前兩個月的銷售數據看，因相關數據有比較大的降幅，引起了社會的廣泛關注。應該如何分析認識這些數據所包含的市場信息呢？筆者認為有以下幾個要點：

　　1.當前房地產市場調整是市場周期和景氣循環的正常現象。當前的房地產市場總體上處在一個消化過去過量供應的過程中，新增供應減少、交易放緩、價格下調，是這個階段的典型特征，如果沒有市場外部環境的重大變化，只有市場調整到長期均衡水平時，才會進入到復蘇、擴張的新循環。從這個意義上說，當前的調整是市場正常的自我修復，沒有這個自我修復過程，新的一輪的增長就不可能開始。不論從中國經濟社會所處的發展階段和特征，還是從中國房地產市場所處的發展階段和特征來看，將有不止一次進入新循環的機會，而不會像日本地價泡沫破滅后陷入長期停滯。

　　2.當前房地產市場調整是房地產發展新模式構建過程中供求結構調整的必然結果。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建設過程中，滿足居民基本住房需求的租賃住房和各類保障性住房的供給正在加速，新建商品住房逐步向滿足多層次改善性需求轉變；銷售方式的轉變，購房者更傾向于購買已建成的或有嚴格預售監管的項目；住房市場實現總體均衡以后，在住房交易中二手房的占比將逐步提升，甚至和過去新房的占比實現互換（發達國家新房交易甚至只占全部住房交易的10%~15%）。凡此種種，新房交易量萎縮，應該是今后的大概率事件，但新房交易萎縮了，并不代表房地產市場萎縮了。

　　3.受季節性因素和個別因素影響住房交易短期數據缺乏長期統計意義。回顧2015~2023年1~2月份的新房銷售同比數據，有4年是增長的且最大漲幅達到104.9%（面積）和133.4%（金額），有4年是下降的且最大降幅也達到-39.9%（面積）和-35.9%（金額），還有1年是面積降、價格漲。這些短期的同比或環比數據，如果不從長期的角度、消除季節性因素和特殊因素的影響，根本看不出規律或趨勢。所以，應對此關注重視，而不簡單盲目下結論，更沒必要杯弓蛇影。