“一切來得很突然。”
李楠是華東某品牌房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，他告訴記者，今年1月份，他帶領(lǐng)整個(gè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)了公司所有在建和在售項(xiàng)目，“我們內(nèi)部經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，共篩選出近80個(gè)項(xiàng)目?！?/p>
他表示，和“保交樓”一樣，此次融資協(xié)調(diào)機(jī)制依然是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目；和“保交樓”不一樣的是，“保交樓”完全是紓困屬性，目的是保障已銷售房產(chǎn)全部完工交付，保護(hù)購(gòu)房人利益；“保交樓專項(xiàng)借款”資金來源是政策性銀行，融資金額相對(duì)較小，這次的融資協(xié)調(diào)機(jī)制的力度更大，讓“出險(xiǎn)”項(xiàng)目看到曙光。
1月12日，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），該機(jī)制由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺(tái)，各方定期會(huì)商，一起協(xié)調(diào)融資中遇到的困難，幫助房企、金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)有效對(duì)接。
根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報(bào)數(shù)據(jù)，至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。
然而，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)推進(jìn)的過程中，各房企的融資到位情況不盡相同，央企和國(guó)企在資金到位方面通常表現(xiàn)出較高的效率，而部分出險(xiǎn)民營(yíng)房企則較為遲緩。這一現(xiàn)象背后的主要原因是，當(dāng)前金融監(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行免責(zé)條款相關(guān)政策尚未有新的調(diào)整，在此背景下，商業(yè)銀行依然秉持嚴(yán)格的審核與風(fēng)險(xiǎn)控制措施，間接導(dǎo)致了貸款資金的下放速度相對(duì)較慢。
多數(shù)受訪房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，受市場(chǎng)和企業(yè)持續(xù)的高杠桿經(jīng)營(yíng)和成本上升壓力之下，企業(yè)自有資金十分有限；銷售回款在目前市場(chǎng)形勢(shì)下也很難覆蓋資金缺口，涉及爛尾樓的企業(yè)大多存在信用風(fēng)險(xiǎn)，正常渠道的外部融資較難實(shí)現(xiàn)，當(dāng)下出險(xiǎn)房企的融資難度并沒有明顯改善，傳導(dǎo)至項(xiàng)目本身的信用評(píng)價(jià)較低。
在李楠看來，隨著項(xiàng)目資金逐漸落位，項(xiàng)目的建設(shè)也將加速推進(jìn)，整體對(duì)市場(chǎng)的正向影響也有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。
對(duì)于此種局面，有分析人士指出，今日房企之危機(jī)不單單是宏觀環(huán)境變化的影響，更多還是企業(yè)過往盲目追逐高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高收益所致，這實(shí)際上就是反市場(chǎng)的極致的利己主義，只追求賺大錢不顧安危；當(dāng)下，行業(yè)環(huán)境改變，在化解債務(wù)危機(jī)和保交樓問題上，不僅需要政策層面扶持，而且企業(yè)負(fù)責(zé)人要對(duì)債權(quán)人講信用，對(duì)購(gòu)房者遵守契約，積極拿出解決方案，才是化解之道。
擠進(jìn)“白名單”不容易
1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局共同提出要滿足優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合理融資需求，到26日召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)（下稱“部署會(huì)”），項(xiàng)目“白名單”政策出臺(tái)，十分高效。
然而，各地“出險(xiǎn)”項(xiàng)目想擠進(jìn)白名單并不容易。
從《通知》出臺(tái)到跟進(jìn)落實(shí)政策，僅過去半月時(shí)間。經(jīng)過各地方住建部門篩選，截至目前，李楠的公司有近70個(gè)項(xiàng)目被納入了“白名單”中。
“進(jìn)入‘白名單’的歷程并非毫無阻礙。”李楠向記者透露，公司在華東地區(qū)的十多個(gè)項(xiàng)目均未能成功入選“白名單”，其主要原因是這些項(xiàng)目在過去存在預(yù)售資金被挪用的狀況。
此次，進(jìn)入白名單的項(xiàng)目需要滿足5點(diǎn)要求：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復(fù)工，并能建成交付的項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)保；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已明確擬申請(qǐng)貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時(shí)收回；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步制定了貸款資金使用計(jì)劃和完工計(jì)劃。
“一些地方的住建部門在審查過程中，發(fā)現(xiàn)上報(bào)的項(xiàng)目存在抵押或資金挪用的情況，會(huì)立即將其駁回。”李楠如是說道。
李楠向記者坦言，一些地方住建部門，嚴(yán)格按照5條標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”。例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)?！?，“這一點(diǎn)很多涉險(xiǎn)房企就不易達(dá)到，房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都已經(jīng)抵押，實(shí)際能夠達(dá)到銀行抵押要求的資產(chǎn)可能少之又少?！?/p>
此外，部分地方住建部門和企業(yè)之間的信息互通性有待改善。
王強(qiáng)，身為某知名房地產(chǎn)企業(yè)在湖南地區(qū)的負(fù)責(zé)人，近日在接受記者采訪時(shí)透露，其所在區(qū)域的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在嘗試列入“白名單”時(shí)，遭到了地方住建部門的拒絕，理由是，該開發(fā)企業(yè)存在不作為現(xiàn)象，且項(xiàng)目停工時(shí)間過長(zhǎng)。
王強(qiáng)很無奈，“如果項(xiàng)目資金充足、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，又豈會(huì)停工，我們申報(bào)的項(xiàng)目都是‘賣不動(dòng)、又缺錢’，需要外部輸血的項(xiàng)目?！?/p>
李楠提出，項(xiàng)目是否能列入白名單，固然與項(xiàng)目自身的質(zhì)素息息相關(guān)，但同樣不可忽視的是當(dāng)?shù)刈〗ú块T所給予的支持力度。
2月初，廣西南寧市 “北投荷院”商品房住宅項(xiàng)目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，至此，全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”首筆貸款落地。
3月1日，民營(yíng)房企中南建設(shè)位于西安的君啟項(xiàng)目落地放款，獲得融資支持近3000萬元。
3月5日，福建廈門的遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式融資支持10.17億元。
除了央企和國(guó)企外，現(xiàn)階段有一些民營(yíng)房企也零星獲得了白名單融資支持。
受訪房企負(fù)責(zé)人普遍認(rèn)為，隨著兩會(huì)的召開，政府工作報(bào)告對(duì)于房企融資高度予以關(guān)注，后續(xù)融資門檻會(huì)進(jìn)一步降低，便利度會(huì)進(jìn)一步提升。
地方銀行謹(jǐn)慎試水
與以往融資過程中房企CFO需要親自“刷臉”不同，此次融資過程將由各地住建部門主導(dǎo)，他們將負(fù)責(zé)篩選并上報(bào)符合條件的入圍名單給指定的“銀團(tuán)”。
春節(jié)長(zhǎng)假剛一結(jié)束，李楠便開啟“空中飛人”模式頻繁穿梭于各地。他不僅時(shí)刻關(guān)注著“白名單”的申報(bào)進(jìn)度，還要奔赴全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，與當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行深入交流，共同探討進(jìn)一步推進(jìn)融資合作的相關(guān)事宜。
在李楠看來，接下來才是要打硬仗的時(shí)候。“白名單”從申報(bào)、推送、篩選、審批、融資落地，貸款需要層層把關(guān)，最終項(xiàng)目實(shí)際收到融資需要一定的條件和時(shí)間。
“入圍未必能夠獲得融資，還要面臨著銀行的審核，同時(shí)落地支持的方式也因不同銀行、不同項(xiàng)目存在著差異?！崩铋f。
張強(qiáng)，某房企湘贛區(qū)域負(fù)責(zé)人。其所轄區(qū)域內(nèi)的一個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)入“白名單”。此后張強(qiáng)及其團(tuán)隊(duì)立即開始著手與潛在的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接觸。
張強(qiáng)透露，目前民生銀行對(duì)他們項(xiàng)目的盡調(diào)已經(jīng)完成，“和我們對(duì)接的業(yè)務(wù)行已經(jīng)上報(bào)至湖南省分行，待省行再向總行打報(bào)告，等待最終批復(fù)?！?/p>
項(xiàng)目進(jìn)展順利，主要源于項(xiàng)目本身很“干凈”，“我們項(xiàng)目沒有剩余的貸款和融資余額，抵押物也很充足。”張強(qiáng)說。
同時(shí)，融資的申請(qǐng)周期也從原先的3-4個(gè)月，縮短至如今的2個(gè)月以內(nèi)。
除了抵押物充足，項(xiàng)目城市能級(jí)也尤為重要。
向前是某品牌房企福建區(qū)域負(fù)責(zé)人，他們申報(bào)“白名單”的項(xiàng)目位于廈門，此前，項(xiàng)目因與合作方存在資債糾紛，被金融機(jī)構(gòu)提前抽貸，已經(jīng)停工近1年時(shí)間。
當(dāng)時(shí)，公司和金融機(jī)構(gòu)談判陷入僵局，項(xiàng)目一度進(jìn)入“至暗時(shí)刻”，經(jīng)過近半年時(shí)間的博弈，恰逢“白名單”政策推出，項(xiàng)目迎來了難得的融資窗口期。
“項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，又有當(dāng)?shù)夭块T的推進(jìn)，債務(wù)不僅獲得了展期，金融機(jī)構(gòu)還給予利率下浮。”向前說。
現(xiàn)在，只待資金到賬，向前所在的項(xiàng)目便能全面復(fù)工，進(jìn)入正常的開發(fā)建設(shè)階段。
記者注意到，此次“協(xié)調(diào)機(jī)制”，金融機(jī)構(gòu)開始探索新模式，按照“一項(xiàng)目一方案”的方式，采取貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式對(duì)項(xiàng)目予以支持。
據(jù)悉，交通銀行某地支行對(duì)一些暫時(shí)困難的項(xiàng)目，采取了“借新還舊”模式，即將項(xiàng)目原先的抵押權(quán)進(jìn)行置換，并在此基礎(chǔ)上新增一筆融資，而這部分新增融資便成為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
在還款機(jī)制上，較之以前也靈活許多，銀行將原本的“按時(shí)間”還款改為“按銷售進(jìn)度”還款，即“賣多少、還多少”。
不過，從目前公布融資的項(xiàng)目看，申報(bào)入圍的項(xiàng)目多，實(shí)際獲得融資的節(jié)奏偏慢。
業(yè)內(nèi)人士表示，地方各級(jí)銀行系統(tǒng)落實(shí)中央要求緩慢，許多項(xiàng)目依舊面臨融資難、利息高等問題。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“白名單”推送給銀行，并不意味著銀行必須提供貸款，銀行也要按照常規(guī)的信貸審批和風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行把控。
目前，銀行依然執(zhí)行的是“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的責(zé)任機(jī)制，“在免責(zé)細(xì)則沒有出臺(tái)以前，出險(xiǎn)房企要想獲得新增融資相對(duì)困難。”向前說。
王強(qiáng)向記者表示，納入“白名單”的企業(yè)，資金封閉運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)是救項(xiàng)目和保交付，但資金缺少了政府擔(dān)保，其本質(zhì)是銀行的商業(yè)行為。
“如果銀行信貸政策上沒有新的突破，房企能否進(jìn)行新增融資，還有待驗(yàn)證。”王強(qiáng)說。
銀企協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善
隨著協(xié)調(diào)機(jī)制加速運(yùn)轉(zhuǎn)，房企“白名單”項(xiàng)目持續(xù)增加。
多家民營(yíng)房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前銀行對(duì)于民營(yíng)房企尤其是“出險(xiǎn)”房企，還沒有出臺(tái)發(fā)放新增融資的相應(yīng)政策。目前“白名單”推進(jìn)過程中，依然呈現(xiàn)央企國(guó)企占優(yōu)，民營(yíng)房企陪跑的情況。
某華南頭部房企CFO張康表示，他們申報(bào)的項(xiàng)目在進(jìn)入了“白名單”后，主動(dòng)與當(dāng)?shù)刂饕y行接洽后，便沒了下文，得到的是“等待總行和上級(jí)單位通知”的答復(fù)。
張康認(rèn)為，出現(xiàn)上述情況的主要原因是民營(yíng)房企缺乏合規(guī)資產(chǎn)和抵押物，真正能夠達(dá)到“白名單”篩選5條準(zhǔn)入要求的項(xiàng)目可謂“鳳毛麟角”，后續(xù)需要對(duì)民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入條件進(jìn)行適度調(diào)整，才更有利于機(jī)制的落地。
在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會(huì)議提出的一視同仁，三個(gè)不低于，國(guó)家比較重視，但落實(shí)效果不佳，主要原因在于銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂比較大，對(duì)房企的信任度比較低。
面對(duì)民企的困境，地方住建部門也有“難言之隱”。
向前告訴記者，他們公司位于四川某地的一個(gè)項(xiàng)目，此前因資金問題一度陷入停工的，施工方撤場(chǎng)，還出現(xiàn)了農(nóng)民工群體性事件。為了解決當(dāng)下困境，當(dāng)?shù)刈〗ú块T將其納入了“白名單”，原本以為項(xiàng)目可以順利獲得新增貸款。但審核到了金融端卻遲遲沒有進(jìn)展。
這或許是個(gè)案，“地方住建部門并不直接指定融資的金融機(jī)構(gòu)，企業(yè)只能自己去談，畢竟銀行有自己的責(zé)任機(jī)制?！毕蚯罢f。
安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，雖然政策層面要求要以項(xiàng)目為考量，不做“一刀切”，但在實(shí)際推行過程中，還是存在“風(fēng)控嚴(yán)”、“有授信”但實(shí)際落實(shí)偏慢的情況，這一情況的改變，還需要給出執(zhí)行細(xì)則，并明確相關(guān)責(zé)任，被動(dòng)推進(jìn)的節(jié)奏總會(huì)偏慢。
不過，好消息也紛至沓來，目前，陸續(xù)有多家銀行已經(jīng)開始著手建立免責(zé)機(jī)制細(xì)則，主要涉及兩個(gè)方面，一是項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”后，資金落位情況的責(zé)任機(jī)制。二是金融機(jī)構(gòu)在放款后的風(fēng)險(xiǎn)防范。
張波表示，規(guī)定的細(xì)化和相關(guān)政策的落地，尤其針對(duì)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甄別，要充分考慮地產(chǎn)行業(yè)模式下母公司與子公司之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。沒有相應(yīng)抵押物，單依靠信用貸肯定極難獲得商業(yè)銀行的支持。
多家房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人則表示，現(xiàn)階段企業(yè)要想順利獲得融資，需要靠有關(guān)部門予以更多的關(guān)注，“類似以往國(guó)家紓困資金的操作方式可能更有利于白名單落地?！?/p>
如何“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，是當(dāng)下眾多民營(yíng)房企最為關(guān)心的問題。
不過，李宇嘉指出，不能認(rèn)為融資對(duì)接機(jī)制落地了，貸款就水到渠成。企業(yè)的主體責(zé)任，是第一位的。表現(xiàn)在項(xiàng)目土地獲取、規(guī)劃報(bào)建、開工銷售、竣工交付等全流程必須要落實(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求，確保前端申報(bào)的材料是真實(shí)、可靠，倒逼房企經(jīng)營(yíng)走向合規(guī)，重建銀行和開發(fā)商之間的信任關(guān)系。
與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，不能被動(dòng)等待施救，也要有自己的使命和擔(dān)當(dāng)。
（應(yīng)受訪者要求 文中 李楠 張強(qiáng) 向前 王強(qiáng)均為化名 ）
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