對話賈康：房地產不會崩盤！行政限制性措施能撤盡撤

       2024年樓市會怎么走，政策應如何發力，備受關注。

　　3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強作政府工作報告。政府工作報告提出，2024年“經濟增長預期目標為5%左右”；對于房地產工作更是著墨頗多，“優化房地產政策，標本兼治化解房地產風險，加快構建房地產發展新模式”等數百字。

　　“這說明中央高度重視房地產問題。中國房地產不會出現崩盤，這是一個可以作為大前提的基本判斷。在這個大前提下，如何解除屢屢出現的麻煩，如何防范更局部的危機，如何引導不同城市房地產市場在波動中走出回暖過程，是需要重點關注的?！比A夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康在接受中國房地產報記者專訪時表示。

　　賈康建議，2024年，為積極引導不同城市房地產市場的回暖過程，一些屬于行政手段的房地產限制性措施，能夠撤銷的應盡量撤銷，能夠減少的應盡快減少。

　　中國房地產報：聽完今年總理政府工作報告有什么感受？

　　賈康：2024年經濟增長目標的設定5%左右，這與我之前的建議一致：我的研究者定位的建議，就是設在5%左右，甚至可以考慮5%以上。雖然國內外有一些聲音不看好我國今年GDP增速能達到5%，但是從中國實際情況看，工業化、城鎮化進程仍有客觀的推進縱深和潛力空間，加上深化改革、政策加碼的主觀努力，是非常有希望實現這個目標的。

　　5%增速的現實意義和承前啟后的長遠意義非常值得重視。去年我國GDP增速為5.2%，今年繼續實現5%左右，這意味著中國經濟增長有望乘勢完成從粗放型高速增長到引領中高速高質量發展“新常態”的“L”型轉換，符合中央所說的“合理區間”，即達到中高速增長區間的底線之上的水平。在“十四五”時期收官的這兩年，要力求實現設定5%左右，但實際5%以上的經濟增速，爭取更好地以可持續的高質量發展狀態，達到2035遠景目標內含的經濟總量或折為人均的GDP比2020年再翻一番的保證速度水平（十五年算總賬，年均經濟增速接近5％）。

　　中國房地產報：我們注意到，李強總理在作政府工作報告時對房地產工作著墨頗多，尤其是風險問題。

　　賈康：文字力求簡約的政府工作報告中，對房地產的著墨確實比較濃重，這說明中央高度重視房地產問題。當下，大家對于房地產市場的普遍感受還是不太好，但是中國的房地產已有把握不會出現崩盤，這是一個可以作為大前提的基本判斷。在保證不會崩盤的大前提下，怎么解除屢屢出現的麻煩，怎么防范局部的危機，怎么引導不同城市房地產市場在波動中走出回暖過程，是需要關注的重點工作。

　　中國房地產報：在部署2024年房地產工作時，政府工作報告提出，優化房地產政策。對于“優化”應該怎么理解？

　　賈康：我理解這主要指的是動態優化。2021年底之后，針對房地產領域的“合成謬誤”問題，有關管理部門已經出臺了那么多房地產優化政策了，最新的還有對于民營企業房地產項目融資的“白名單”，操作層面已經對象化了，所有政策放在一起，是一種組合，會形成一種合力，同時需要不斷處理其動態優化問題。

　　中國房地產報：本次政府工作報告還提出，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持。這也是中央多次強調的事情。

　　賈康：對，多次強調，意味著在實際工作中要解決這個問題還并不容易?？紤]到整個民營經濟怎么樣提振信心，改善預期，這是個比較典型的領域。

　　中國房地產報：政府工作報告同時提出，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。對此您怎么看？

　　賈康：這里面講的其實還是與時俱進地優化房地產領域“保障軌”與“市場軌”的雙軌統籌模式。“保障軌”上工作重心已明確主要是占保障房建設大概念緊密聯系的棚戶區改造和城中村改造，這是屬于“社會政策托底”。托好底的基礎上，商品房市場上交易形成的價格水平的敏感度和殺傷力就會下降——因為低中端人群都“住有所居”了，在房地產供求關系已經發生重大變化的情況下，商品房市場上的買方就更從容了，公眾對房價的焦慮也會降低。

　　中國房地產報：前幾年有關房地產稅的消息很多，今年沒人再提了。

　　賈康：現在不宜在公開場合過多提房地產稅改革擴圍的事情，顯然現在條件還不具備。要更多地關注怎樣讓公眾穩住心態，改善預期，循序漸進地引導房地產市場回暖過程。但這一改革的大方向沒有變化。

　　中國房地產報：對于2024年房地產市場您有什么新看法？

　　賈康：還是要強調不同板塊、不同城市的區別看待，一城一策。在總體不崩盤的情況下，更有可能在樓市回暖方面起引導作用的，現在是一線城市。各個一線城市有必要根據具體情況減少房地產行政性限制手段，更好地發揮風向標作用；各個省會城市、熱點二線城市，則情況更是不一，一城一策要更清晰；三四線城市總體來說買方市場已成定局，要做的就是如何消化庫存，適應買方市場情況，形成適合自己回暖過程的政策組合。

　　中國房地產報：市場購房需求還是在的，關鍵是如何來提振，是嗎？

　　賈康：剛需確實已在減小力度，總人口規模不再增加而是減少，住有所居方面已不是極度短缺了。但是改善型需求潛力仍然非常可觀，比如換房需求、小變大的升級需求、二套房乃至第三套房的需求；結構性優化方面的需求潛力也非?？捎^，比如原來已經形成的所謂中高端的空置房，并不能直接對應到用于解決低端的住有所居問題，要考慮怎樣優化結構，把總體結構方面的失衡改變為不那么失衡。一些城市的“保障軌”上，不一定再用政府財政資金去“補磚頭”新建保障性住房，而是在住房供應相對充足、空置房潛力可調動的地區，改“補磚頭”方式為“補人頭”（租金補貼）方式，調動本地房源潛力，實現“住有所居”相關資源配置的高效與共贏。