魏晨陽：2024年房地產有望筑底企穩 亟待開辟新賽道

      “今年兩會最關注的一是經濟增長目標，二是未來工作安排，三是房地產風險化解及思路調整?！?月6日，清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽在接受中國房地產報記者專訪時說。

　　3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強向大會作政府工作報告，受到各界高度關注。魏晨陽談及聽完政府工作報告的感受時用了6個字來表達：“連續、務實、信心”，他對報告中提及的房地產相關內容進行一一解讀。

　　魏晨陽認為，2024年房地產下行空間有限，亟待開辟新賽道，未來房地產市場將逐步恢復正常。

　　中國房地產報：聽完今年的政府工作報告，你有哪些感受？你最關注兩會哪些方面的內容？

　　魏晨陽：一是連續，二是務實，三是信心。連續性不僅體現在2024經濟發展預期與2023年基本保持一致，保持了政策的穩定性和連續性；還體現在報告內容上下貫通、連為一體，從頂層設計到具體的任務書、政策清單等，都是十分連貫的。務實性體現在講去年的成績時，注重用事實和一個個十分具體的數據說話，不作渲染；講去年工作突出年度特色特點，也沒有面面俱到。信心不僅體現在政府報告中多次出現“信心”這詞，更重要的是經濟目標定在5%左右，體現了對于今年經濟增長的信心十足，有利于穩定市場預期。

　　最關注的一是經濟增長目標，二是未來工作安排，三是房地產風險化解及思路調整。報告中針對上述內容均有詳細的論述，并且也相應提出相應切實可行的措施，更加期待今年房地產業平穩健康發展。

　　中國房地產報：對于今年GDP增長5%的目標你怎么看？

　　魏晨陽：總體來看，去年GDP增長達到5.2%，今年確定為5%左右的目標與去年基本保持一致，體現了國家層面對于政策預期管理的一致性和連續性。同時，這一目標的實現也是十分有保障和底氣的，首先是支撐中國經濟增長的有利因素仍存在，并且在不斷加強，如大規模市場優勢、人才優勢、產業優勢等，并且有利的積極因素還在不斷增強。其次是今年是實現“十四五”規劃目標的關鍵一年，今年經濟工作的主基調是穩中求進、以進促穩、先立后破，在去年5.2%的GDP增速的基礎上，將今年目標定位5%左右有利于更好地凝聚市場信心、穩定市場預期，同時也更容易實現。最后是近期各地區政府工作報告中GDP增速預期也基本定在5%-6%的區間，將全國目標定位5%左右是完全能夠保障的，也有利于調動各省為經濟增長貢獻更多力量。

　　中國房地產報：政府報告中對于“加快構建房地產發展新模式”，你認為該如何構建？

　　魏晨陽：我認為房地產發展新模式可在制度新模式、企業新模式、房地產金融發展新模式等三個方面展開探索。首先是制度新模式，應當重點圍繞住房及相關制度形成有機循環的健康系統。關于住房制度，要處理好保障、支持與市場的關系，還需逐步完善土地供應、金融財稅、行業規制等各項配套制度。其次是企業新模式，需助力企業由粗放的重開發模式轉型為精細化的重運營服務模式，對接居民“多樣化改善性住房需求”。居民需求的“多樣化”要求企業融通縱橫一體化的專業服務，重視空間+服務、綠色+低碳、智慧+適老等居住服務業態打造，發展數字化、智慧化的地產科技，注重ESG驅動，打造多樣化、個性化、分層次的住房產品。最后是房地產金融發展新模式，助力產業發展形成“投融建管退”閉環。建議對不同類住房設計針對性的合理融資方式，引導市場多元主體參與，加大對民營企業參與的扶持力度，增強市場化水平，提升產品流動性。

　　中國房地產報：住建部的會議專門提到了“完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢”，政府工作報告也從住房需求端提出了明確辦法，對此，你怎么看？

　　魏晨陽：從住房需求角度，本次報告從推進新型城鎮化和完善“人地錢”掛鉤政策兩方面給出住房需求端的2024年政府工作安排。

　　（1）新型城鎮化需從大、小兩維度齊發力。一方面，從深化戶籍制度改革和推動城鎮基本公共服務均等化兩方面，減少大城市流動人口的常駐困難，增加大城市的居住、消費需求。另一方面，從縣城發展、城市群協調發展，加快中小城市、縣城的發展速度，擴大非核心都市圈的居住、消費需求。

　　（2）從需求定供給，引導市場更快實現供需平衡?！叭说劐X”掛鉤政策的完善，關鍵是從人口結構和變化趨勢，有預見性地把握住房需求總量和結構、平衡短期和中長期供需關系，有前瞻性地進行供給規劃，引導土地資源、金融資源流向有需求的區域。

　　中國房地產報：政府報告對于過去一年因城施策，積極推進保交樓等工作給予了充分肯定，認為守住了不發生系統性風險的底線。你對于房地產風險的化解怎么看？

　　魏晨陽： 從房地產化解風險角度，本次報告著力在“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”，說明2024年的房地產工作需同時重視安全問題和發展問題，在化解風險的同時注重市場的長期發展。

　?。?）從安全角度，報告強調聚焦房地產企業、地方政府和中小金融機構三大主體進行風險防范，表明下一步的工作重點是防止房地產市場風險進一步傳導到地方財政風險、金融系統風險，甚至居民資產負債表風險。

　　（2）從發展角度，再一次強調了“一視同仁”給予融資支持，意味著進一步實現市場平穩發展需保證多元所有制企業的平穩發展。對于“一視同仁”方面的落實應當加強金融機構端盡職免責相關支持，只有解決了金融機構的后顧之憂，才能通過激勵相容的方式鼓勵金融機構支持不同所有制企業，促進市場平穩健康發展。

　　中國房地產報：對于報告中提到“穩步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造”你怎么解讀？

　　魏晨陽：從城市更新角度，本次報告著重強調了推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，包括此前提到的保障性住房建設，“三大工程”均被再次提及，并且將城中村改造和“平急兩用”建設列入城市更新行動。

　　（1）城中村改造意義重大，是新型城鎮化重要的一環。城中村改造是精細化城鎮化中最重要也是最困難的一環，目前多地城中村改造計劃也已公布，預計未來隨著政策支持力度加大，改造進程還將進一步加快。但在城中村改造過程中，仍需克服一些堵點問題，如拆遷安置問題，資金平衡問題以及土地、產證等歷史遺留問題。

　?。?）探索城中村改造中的金融新模式。探索以REITs為核心的金融配套融資工具、推動城中村改造專項私募股權投資基金發展、優化政企合作模式等方式，解決城中村改造過程中資金平衡問題。并且圍繞城中村廣泛存在的問題，探索政策優化建議的方向與措施。

　　中國房地產報：對于今年的房地產形勢你怎么看？

　　魏晨陽：今年房地產行業在政策強有力的支持下，有望筑底企穩。在我們之前的調研中，大多數市場各參與方紛紛表示今年房地產形勢不會進一步惡化，更加關注相關的政策支持的力度和速度。

　　市場方面：2024年下行空間有限，亟待開辟新賽道。一方面，未來房地產市場下行空間有限，將逐步恢復正常。政策方面：預計2024年穩樓市措施還將繼續并加大力度。短期內多種利好政策將頻頻出臺，從供給兩端持續發力。長期來看，通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等方式持續探索構建新發展模式。房企方面：由增量擴張向存量運營所轉變。金融工具方面：公募REITs將迎來更大發展機遇，近期REITs二級市場表現也十分亮眼，期待其早日協助構建不動產金融新循環。