劃重點！政府工作報告定調房地產：既要發展，又要安全

       3月5日上午，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂舉行開幕會。國務院總理李強代表國務院，向十四屆全國人大二次會議作政府工作報告。

　　值得一提的是，本次政府工作報告中，對房地產著墨頗多。

　　李強總理在報告中介紹，過去一年來，因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。

　　在介紹今年政府工作任務時提出，更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險。堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

　　從以上表述來看，房地產、地方債和中小金融機構是目前風險主要集中的三個領域。

　　值得注意的是，此次關于房地產的表述，被放到了“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”的框架下。與以往的表述相比，一個較為明顯的變化是，房地產工作在今年既要重視發展問題，又要重視安全問題。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，此類表述體現了“以進促穩”的工作導向，客觀看房地產風險依然較大，但防范化解風險工作還需有持續的創新做法。尤其是要積極統籌發展工作，唯有促進房地產各個指標活躍包括購房市場活躍，相關風險化解才會更加游刃有余和順利推進。

　　優化房地產政策

　　具體來看，涉及與房地產相關表述，主要聚焦在兩方面。

　　在“穩妥有序處置風險隱患”方面，報告提出優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

　　實際上，自去年7月份政治局會議定調“房地產市場供求關系發生重大變化”后，房地產政策已向“托舉并用”轉變。大部分二三線城市限制類措施相繼取消，一線城市政策也積極優化。

　　根據中房研協測評研究中心監測統計，2023年地方累計出臺房地產調控政策800條，處于歷史高位。其中，寬松性政策704條，占比高達88%，政策環境已接近近十年來最寬松階段。

　　在融資需求方面，2023年以來支持性政策頻出。在對房企境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都進行了支持的同時，還加大了對于存量資產盤活的支持。

　　進入2014年，自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，持續取得新進展。據住建部、金融監管總局介紹，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

　　上述舉措都為房地產市場的平穩健康發展提供了有力保障。

　　加快構建房地產發展新模式

　　在“健全風險防控長效機制”方面，報告稱，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　在嚴躍進看來，此次提及“健全風險防控長效機制”非常重要。房地產領域此前提及過發展長效機制、管理長效機制，這是第三個長效機制的表述，也意味著今年防范化解房地產風險會有大招，且有一些制度性方面的突破和創新。

　　對于房地產發展新模式的認識，明確了兩個參考要點，即新型城鎮化發展趨勢和房地產供求關系變化。嚴躍進認為，此次搭建的“新型城鎮化-房地產發展新模式”這一概念具有創新性，說明新型城鎮化依然是理解房地產發展和發展新模式的要點。

　　中房研協測評研究中心此前的一份報告曾指出，構建新發展模式，更加注重市場化商品房與住房保障兩個體系的平衡發展，互為補充。針對當前部分城市存在的爛尾樓、滯銷房、在建工程，可以由政府出面協調或出資，在住房保障住房相關規劃范圍內，轉為相應的保障房，實現資產盤活、資金回籠、住房供應制度的優化。

　　另一方面，加快推進保障性住房建設也是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢推出的有力舉措。住建部近日召開的全國保障性住房建設工作會議明確，要充分認識保障性住房建設對惠民生、穩投資、促轉型的重要意義。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產發展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。

　　今年的報告中，首次提到“完善商品房相關基礎性制度”。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，這意味著當前穩定房地產及控制行業風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須要靠長效機制。這就需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環。

　　而對于住房需求的滿足，報告中則提及了“多樣化”概念。說明對于改善性住房需求的理解，上升到了新的高度。這也意味著今年地方在刺激合理住房需求方面，要從挖掘多樣化改善性住房需求的角度進行政策優化。

　　深化戶籍制度改革，穩步實施城市更新行動

　　此外，報告還提出“積極推進新型城鎮化”。報告稱，過去一年，在深入實施新型城鎮化戰略方面，進一步放寬放開城市落戶條件，增強縣城綜合承載能力，常住人口城鎮化率提高到66.2%。

　　報告指出，我國城鎮化還有很大發展提升空間。要深入實施新型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。

　　把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。

　　要穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。

　　上海易居房地產研究院副院長崔霽認為，城市更新為房地產提供了新的發展機遇和空間，而房地產則為城市更新提供了物質基礎和實施手段。在新形勢下，城市更新要求更高，做好城市更新項目的難度更大。企業如果不能深刻認識和正確把握城市更新和房地產的重大區別，不僅在戰略上有可能產生偏差，而且在實踐中也容易造成重大失誤。而企業要真正做好城市更新項目，必須對城市更新與房地產的差異有深刻認識，這樣才能在做法和模式上有所突破。