首提“三保”，房地產(chǎn)業(yè)向新模式平穩(wěn)過渡

    要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

    據(jù)新華社報道，12月15日-16日，中央經(jīng)濟工作會議召開，會議總結了2022年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2023年經(jīng)濟工作。相比以往，在“房住不炒”的定位下，今年中央經(jīng)濟工作會議涉房內(nèi)容重點放在防范化解風險上，包括重大經(jīng)濟金融風險以及優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，并且首次提及了“三保”，即保交樓、保民生、保穩(wěn)定。在這樣的工作思路之下，2023年房地產(chǎn)業(yè)開始向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    首提“三保”，貫徹“底線思維”

    在房地產(chǎn)方面，此次中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。

    此次中央經(jīng)濟工作會議在提及防范化解重大經(jīng)濟金融風險的同時，首次提到“三保”，即保交樓、保民生、保穩(wěn)定。事實上，“保交樓”是穩(wěn)定市場信心的關鍵，更是保障社會民生穩(wěn)定安全的底線。

    “保交樓”最早是在今年7月28日舉行的中共中央政治局會議中首次提出的工作任務。此后，央行發(fā)布“保交樓”貸款支持計劃，向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于助力“保交樓”，封閉運行、專款專用。

    從此次會議釋放的內(nèi)容來看，2023年“保交樓”專項借款及配套資金仍將繼續(xù)加快落地，“保交樓”也有望取得更多實質(zhì)性進展。

    在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2023年將防風險、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點，即在房地產(chǎn)領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，房地產(chǎn)債務風險不會再次蔓延，特別是不會沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。

    華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，今年中央經(jīng)濟工作會議提到“防范化解重大經(jīng)濟金融風險”后，馬上提到“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，意味著對房地產(chǎn)行業(yè)非常重視。另外，“與去年相比，今年關于涉房內(nèi)容更多一點，體現(xiàn)著房地產(chǎn)的工作領域也是以問題為導向的重要工作領域。”

    優(yōu)質(zhì)頭部房企受到前所未有重視

    值得關注的是，此次中央經(jīng)濟工作會議提到，“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”，從內(nèi)容不難看出，優(yōu)質(zhì)頭部房企風險已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。

    在賈康看來，這里包含很有新意的一句：過去確實在中央這種最高層級的文件里從來沒有這樣提及過“優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)”。那么會出現(xiàn)這樣的問題：面對這么多的開發(fā)商，這么多的企業(yè)，哪些是優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)，相信有關部門要做更有針對性的工作來鑒別。“優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)”不僅是一個有新意的說法，也是一種鼓勵，對于優(yōu)質(zhì)房企有望給予一定力度的支持，而且這將起到示范效應。

    眾所周知，從2021年下半年開始，部分民營房企風險開始爆發(fā)。截至目前，部分爆雷房企的風險處置仍未完成，在推進資產(chǎn)重組、收并購等方面并不及預期。而化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風險，無疑將成為2023年房地產(chǎn)工作的重點之一。

    11月，隨著“金融支持房地產(chǎn)16條”落地，房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度就開始明顯加大。隨后，支持房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”相繼發(fā)出，其落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行額度合計超千億元，20余家企業(yè)發(fā)布了股權融資計劃。政策支持力度加大，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提振企業(yè)信心。不過，當前更多資金距離實質(zhì)落位仍需要時間。

    對此，李宇嘉認為，未來，市場留存下來的企業(yè)，都是穩(wěn)健經(jīng)營、堅守主業(yè)的企業(yè)，必須要改善其資產(chǎn)負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火墻，以實現(xiàn)轉型和發(fā)展。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長鄒琳華也認為，從未來房地產(chǎn)市場供給方面看，主要是降低企業(yè)資金成本，化解企業(yè)風險，幫助其度過階段性困難。

    向房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制新模式過渡

    除了化解重大經(jīng)濟金融以及優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)的風險之外，中央經(jīng)濟工作會議明確，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    2022年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整后，購房者置業(yè)情緒、市場信心均尚未扭轉，提振供需兩端市場仍是當下解決問題的關鍵。在鄒琳華看來，在目前階段，剛性需求數(shù)量有限，所以重點還是改善性住房需求。因此，從需求方面，會議強調(diào)支持剛性和改善性住房需求，這也和滿足人們對美好生活的追求相一致。

    值得關注的是，在此次會議提到探索長租房市場建設之前，黨的二十大報告就在強調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。因此，租賃市場已經(jīng)成為住房市場的重要組成部分，未來相關配套政策將進一步完善，同時推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。

    那么，未來如何探索長租房市場建設？鄒琳華認為，主要包括解決土地、資金來源以及企業(yè)如何盈利的問題。鄒琳華進一步解釋稱，在土地來源上，可以出讓專用租賃用地、支持閑置存量土地房屋建設或改建租賃住房等；在資金來源上，需要進一步拓展融資渠道，鼓勵社會資本投資住房租賃行業(yè)，進一步發(fā)展租賃住房資產(chǎn)證券化等；而在提高企業(yè)盈利能力方面，政策可以做的主要是稅收優(yōu)惠支持。除此之外，其他的都可以交給市場去完成。

    另外，此次會議對于新發(fā)展模式的提法與此前不同的是，第一次強調(diào)平穩(wěn)過渡。在賈康看來，所謂“新發(fā)展模式”，也就是過去中央強調(diào)多次的健康發(fā)展長效機制實現(xiàn)的模式；提到“平穩(wěn)過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。“現(xiàn)在正在向房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制的新模式過渡。”

    對此，李宇嘉表示，所謂新模式，從供給側來說，就是租購并舉，比如發(fā)展保租房、長租房等；從群體來說，就是以新市民為主；從模式上看，是告別土地依賴，告別“三高”(即高負債、高杠桿、高周轉)。這些是要在長期實現(xiàn)的，不能畢其功于一役，激進過渡會造成風險爆發(fā)，行業(yè)大起大落。

    聲音

    華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康：所謂“新發(fā)展模式”，也就是過去中央強調(diào)多次的健康發(fā)展長效機制實現(xiàn)的模式；提到“平穩(wěn)過渡”，意味著在時間表上有更明顯的一種迫切性和部署上面的清晰度。現(xiàn)在正在向房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制的新模式過渡。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長鄒琳華：從未來房地產(chǎn)市場供給方面看，主要是降低企業(yè)資金成本，化解企業(yè)風險，幫助其度過階段性困難。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2023年將防風險、保民生作為房地產(chǎn)工作的主題和重點，即在房地產(chǎn)領域貫徹“底線思維”。具體來說，確保能交樓，避免大面積爛尾造成民生問題，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，房地產(chǎn)債務風險不會再次蔓延，特別是不會沖擊到穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。做到上述這些，就堅持了“底線思維”。