70城最新房價出現(xiàn)一個重要信號，為下半年來的“首次”

       12月15日，國家統(tǒng)計局公布2022年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。總體來看，11月各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

　　市場又出現(xiàn)了新的變化。新的一年即將到來，適合考慮買房嗎？

　　房價跌幅出現(xiàn)收窄信號

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅略擴，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。

　　具體來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，根據(jù)簡單算術平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%；而在10月，這兩個數(shù)據(jù)分別為-0.5%和-3.7%。

　　在嚴躍進看來，房價指數(shù)跌幅收窄這一信號值得重點關注，說明四季度“金融16條”“三支箭”等政策，客觀上已經(jīng)對房企的預期有了積極修正，房屋定價策略也開始出現(xiàn)了變化。

　　“保交樓提速，房企資金面開始緩解，需求端政策力度加大的釋放效應，都對房價的穩(wěn)定有效果。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　此外，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有62個，個數(shù)與上月相同。

　　這同樣也是下半年來首次新房價格下降的城市數(shù)量環(huán)比減少。嚴躍進認為，這個現(xiàn)象背后源于房企定價策略在調(diào)整，也有助于引導市場預期的變化。

　　2022年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

　　熱點城市房價現(xiàn)分化

　　從11月新房環(huán)比上漲的城市來看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長沙、成都等。但同期廣州、深圳新房環(huán)比跌幅都達到0.5%，導致一線城市新房價格環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大，但二三線城市跌幅收窄，顯示政策效應、降價效應和預期效應對銷售有一定的帶動作用。

　　同為一線城市，廣深與京滬為何出現(xiàn)了相反的房價走向？李宇嘉認為，首先廣深是粵系房企最集中的地方，房企面對困難會導致開發(fā)商層面的降價行為；其次廣深相比京滬，外來人口購房比例高，疫情影響了外來人口購房及投資性購房。

　　當然，我們也不應忽視11月仍有51個城市新房的房價同比、環(huán)比均下跌。李宇嘉認為，結(jié)合11月份商品住房銷售面積、金額單月同環(huán)比都在下跌，且同比跌幅還在擴大，意味著這種下跌減緩應該是結(jié)構性的。

　　“政策調(diào)整釋放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率創(chuàng)新低，一部分投資性需求看好中心區(qū)性價比高的高價宅，提前入市。”李宇嘉說。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也指出，房企促銷力度增大，以及供給結(jié)構變化是新房價格變動的主要原因。另從二手房市場來看，市場總體降溫的態(tài)勢要比新房表現(xiàn)得更為明顯，這一點從部分一線城市二手房價環(huán)比下行可以明確看出。

　　“一線城市二手房環(huán)比下行趨勢擴大也顯示出11月市場處于歷史低位，市場底部已逐步清晰。”張波認為。

　　2022年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

　　未來市場走向如何？提升信心是關鍵

　　對于未來市場走向，業(yè)內(nèi)分析均認為，應從房企側(cè)的供給端和購房者的需求端分別考慮。

　　“目前房價企穩(wěn)的動力，不在于房屋銷售數(shù)據(jù)的提振層面，而在于房企資金狀況改善。”嚴躍進認為，有別于過去的“交易穩(wěn)則房價穩(wěn)”，目前更偏向于“房企穩(wěn)則房價穩(wěn)”的邏輯。接下來要積極結(jié)合疫情防控政策調(diào)整和市場基本面恢復的狀態(tài)，積極穩(wěn)房價穩(wěn)預期穩(wěn)信心。

　　“11月政策頻出，但多在供給側(cè)發(fā)力，著力解決房企融資問題，對有效防范和化解房地產(chǎn)市場風險意義更為明顯。”張波認為，但需求側(cè)的信心恢復在11月還未明顯體現(xiàn)，市場的依然處于底部，因此房價也并不會很快轉(zhuǎn)跌為升。

　　張波同樣認為，隨著12月開始疫情防控政策的不斷優(yōu)化，社會經(jīng)濟面整體向好的大趨勢將體現(xiàn)的更為明顯，這對于需求側(cè)的入場會起到根本性拉動作用。

　　近日，中共中央、國務院引發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進方向沒有發(fā)生改變，房住不炒、租購并舉的住房制度依然是重中之重。

　　張波預計，雖然未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確，但房價依然不會出現(xiàn)大漲，預計不同等級城市將輪動走穩(wěn)回升。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰也認為，企業(yè)融資支持政策加快保交樓的實質(zhì)性進展，換房退稅等改善性需求支持政策促使需求釋放，預計2023年市場將逐步呈現(xiàn)量價趨穩(wěn)走勢。