推進全鏈條數字化 助力住房租賃高質量發展

      加快發展住房租賃市場是我國進一步深化住房制度改革、探索房地產業新發展模式和實現住房高質量發展的重要一環。黨的二十大報告對增進民生福祉、提高人民生活品質做出了一系列重大部署，強調要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在租購并舉的背景下，推動住房租賃市場加快從產品、交易、運營到管理全鏈條數字化，有利于讓城鎮居民特別是新市民“租得到、租得穩、租得好”，有助于實現更高水平的住有所居。

　　一、加快產品數字化，高效滿足多元化的租住需求

　　隨著我國城市化持續推進和人口結構及生活方式發生變化，更加多元化的租住需求加快涌現。一是在人口凈流入較多的大城市，新市民、藍領工人及新畢業大學生等群體對“一張床”“一間房”及單身公寓的租賃需求十分強烈。二是家庭小型化、人口老齡化帶來更為多樣化的租賃需求。如一人戶、二人戶等小規模家庭更加傾向租住小戶型；老年人則更希望租住能提供基本養老服務的老年公寓。三是收入水平的提升也催生出更多高品質的租住需求，希望住房符合私密性好、安全系數高、提供增值服務、具有便利化社區服務等特征，還需要社區內具備書吧、咖啡廳、公共客廳等便利化服務設施。

　　數字化技術有助于洞察住房租賃趨勢、捕捉租住需求、創新租賃住房產品。在傳統租賃模式下，企業或個人偏重以存量住房或稍加改造作為房源，根據實際需求設計和改造住房的能力不強，導致供需匹配效率不高。在數字化背景下，運用物聯網、人工智能（AI）等新手段，能夠更好地采集、理解和預測租戶需求，提供智慧家居、綠色住宅等新產品。例如貝殼旗下的被窩家裝，利用AI、深度學習技術，基于近十萬套室內設計方案的家裝數據，為租戶提供包含平面方案設計、硬裝軟裝搭配、三維裝修效果在內的自動化設計服務，提升租戶居住體驗。

　　二、加快交易數字化，推動租賃經紀行業提質增效

　　當前租賃經紀行業已開始呈現房源數字化、交易線上化的發展趨勢，對行業提高服務品質和效率起到積極作用。

　　房源展示環節，可通過虛擬現實（VR）等方式全面展示房源信息，將經紀人專業水平進行量化、可視化，幫助租戶進行決策。例如，貝殼找房通過樓盤字典、VR看房、AI講房和全生命周期的真房源校驗系統，幫助進駐商家提高房源展示和管理能力，不斷改善租戶的看房體驗，當前貝殼平臺基本已經實現近100%真房源率。疫情期間，更多客戶選擇通過VR技術在線看房。據統計，目前有63.3%的房地產經紀人使用VR技術來呈現房源，有78.8%使用VR技術進行客戶帶看，大大提高了展示效率。

　　交易環節，數字化能夠提高交易達成的速率和規范性。線上交易記錄了瀏覽房源、經紀人匹配、實地帶看到簽約的全流程，可以實現可視化跟蹤，方便租戶回看信息，還有助于經紀人復盤帶看轉化率等指標。貝殼找房等企業從確定成交意向到簽約及打款，已全部實現數字化，比傳統的貸款面簽時長平均縮短20%。簽約時，交易合同根據標準化的合同模板快速成文，后臺自動核查是否符合當地法律法規，專業人士簡單審核后即可完成簽約。線上支付租金在提高租客便捷性的同時，還進一步保證了交易的安全性。

　　三、加快運營數字化，助力租賃企業專業化規模化發展

　　當前我國住房租賃的機構化占比還有較大提高空間。2020年我國專業機構提供約300萬套租賃住房，占全部租賃市場的6%左右。而美國由專業機構持有運營和托管的房源占市場化租賃住房的比重為54.7%，英國為66%，德國為48%，日本為83%，法國為71.2%，明顯高于我國水平。我國機構租賃占比較低，在很大程度上限制了標準化、高品質租賃住房供應，而盈利難是制約租賃企業發展的首要難題。

　　數字化運營水平的高低是決定租賃企業能否盈利的重要因素。通過推進數字化運營，企業能降低成本、提高運營效率，有望破解盈利難題。一方面，通過“互聯網+租房”的管理方式，租戶“找房-看房-簽約-支付-服務-退租”的全流程在線上辦理，服務體驗更方便、透明，能夠吸引更多租戶入住，提高企業營業收入。另一方面，對于租賃企業內部管理，運營數字化將房源管理、租戶信息、物業和社區服務集成在一個平臺，能夠快速理清在營銷、服務、財務等方面狀況和問題，及時獲取大數據支撐運營策略調整，提高管理顆粒度和服務品質，更好降本增效。

　　此外，“十四五”期間，我國40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，上海、廣州、深圳等地保障性租賃住房占全部新增住房的比重都達到45%左右。大規模新建籌集的保障性租賃住房，為租賃住房運營公司通過數字化轉型獲得長足發展創造了重要機遇。對于政府部門，引入成熟專業運營機構，有利于降低主管部門的管理成本，高效解決地方層面的租住痛點，保障新市民、青年人的租住體驗，同樣是一種市場化與政策性并重的創新舉措。

　　四、加快管理數字化，推動構建現代化的租賃監管體系

　　管理數字化能夠加強政府部門對房源信息掌握和提升對租賃市場的監管能力。目前廣州、杭州、南京等多地已由政府主導構建了住房租賃服務平臺，提供房源登記、租賃交易、登記備案、租房證明等多項在線服務，為租戶、經紀機構、租賃企業均帶來便利。通過加強多部門間及與市場機構的數據聯動，整合房源信息、租賃合同備案信息，有助于建立對市場租金水平、租賃住房供需變化、經紀人信用狀況等情況的持續跟蹤，為研判各類租賃需求的變化趨勢、調整政策奠定基礎。

　　管理數字化能夠加強對從業人員和企業的監督管理。基于住房租賃服務平臺，建立動態全面的住房租賃信息庫，有利于落實行業準入、事中事后監管、中介信用和激勵懲戒等監管職能，維護住房租賃市場秩序。相關機構及從業人員及時登記和變更信息，對存在違規行為的房地產中介機構和人員設置“黑名單”，有助于實現行業的動態監管。

　　管理數字化還能加大對法規政策的宣傳力度。在租購并舉背景下，住房租賃制度體系化建設不斷加快，通過信息化網絡化手段，可以提高法規文件公示解讀的時效性，鼓勵各方維護自身合法權益，為市場主體參與租賃住房發展提供穩定預期。此外，筆者認為還有助于做好租賃政策理念和需求引導，配合基本公共服務逐步均等化，讓“租挺好”理念深入人心。

　　（作者王微為國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、研究員，金浩然為國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員）