明確行業規范 多地出臺住房租賃新政

      近年來，我國住房租賃市場發展迅速，成為房地產市場的重要組成部分。

　　與此同時，違約漲租、克扣押金、“黑中介”等行業亂象也時有發生。為有效遏制租房市場亂象，大力發展住房租賃市場，上海市近日出臺了《上海市住房租賃條例》并將于2023年2月1日起施行；此前，《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行。今年以來，全國多地出臺政策措施規范住房租賃，明確行業規范，加強市場監管，保護消費者合法權益。

　　整治租賃市場亂象

　　群租房、短租房和集租房問題，是群眾較為關注的焦點。《上海市住房租賃條例》明確，出租住房要以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位，廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住，每個房間的居住人數和人均居住面積也要符合上海相關規定。

　　為回應群租房問題，北京明確出租住房條件，規定房屋應當符合安全規定，具備基本居住條件，不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨出租等。在短租房問題上，明確實行區域差異化管理，首都功能核心區內禁止出租短租住房；對集中出租住房達到規定數量以及單位承租住房供本單位職工居住的，明確安全管理責任。

　　此外，北京和上海的條例均明確了租賃雙方的權利和責任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內空氣質量或衛生、環保等方面的要求；在企業經營方面，對住房租賃企業主體登記、房源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，明確將“二房東”納入監管，同時保障租戶的資金安全。

　　針對亂漲房租的問題，多地出臺的政策也對租金水平作出規定。比如，北京和上海規定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水平；深圳則在繼去年公布二手房參考價之后，今年10月又公布了覆蓋深圳市各區的房屋租賃參考價格，為市場租金行情提供引導。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，多地出臺的規范住房租賃市場的政策措施，明確了行業規范，也加強了市場監管，對于住房租賃市場的健康發展具有重要意義。尤其是當前住房租賃市場出現了一些新情況、新問題，各地公布的條例都有所涉及，對住房租賃市場后續的健康發展，尤其是防范風險和促進更多資金關注住房租賃市場都有積極作用。

　　增加租賃住房供給

　　今年5月，國務院辦公廳印發的《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》提出，完善長租房政策，支持各地職工提取住房公積金用于租賃住房。擴大保障性租賃住房供給，加速各地保障性租賃住房的供應及項目認定，幫助更多的新市民、青年人實現住有所居。

　　今年7月，國家發改委發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》，強調培育發展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。

　　為此，《上海市住房租賃條例》提出，加大對住房租賃的支持力度，在統籌考慮人口、產業、土地和重點發展區域的基礎上，聚焦不同群體租賃需求，合理規劃租賃住房供給規模和結構，按照職住平衡、增存并舉、布局優化、供需適配的原則，確定住房租賃發展目標、主要任務、配套措施等，并納入住房發展規劃。

　　根據條例，上海市將通過新增國有建設用地和利用已有國有建設用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。

　　《北京市住房租賃條例》明確，要合理規劃租賃住房供給規模，將租賃住房納入住房發展規劃，擴大保障性租賃住房供給。多渠道增加租賃住房供給，鼓勵按規定利用非居住存量土地建設租賃住房或者將非居住存量房屋改建為租賃住房，明確集體建設用地上租賃住房的建設和農村宅基地上閑置住房可依法出租。

　　建立綜合治理體系

　　為加強服務和監管，上海市提出，市房屋管理部門依托住房租賃平臺，建立與公安、市場監管、農業農村、金融監管、民政、城管執法、教育、住房公積金等部門的數據共享和業務協同機制，并為街道辦事處、鄉鎮人民政府開展住房租賃日常監督管理提供相關信息服務。有關部門應當采取必要措施保護數據信息的安全，并對其中的個人信息、隱私和商業秘密嚴格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。

　　從當前情況看，對于租賃市場的金融風險隱患，多地要求租賃企業將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規定，住房租賃企業收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應當納入監管；上海規定，住房租賃企業應在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并向社會公示，租賃企業一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應存入專用賬戶；廣州在《關于規范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個賬戶、一致周期、有條件解凍”的監管方式。

　　業內人士認為，隨著各地住房租賃政策的出臺，下一步的關鍵是落實各方責任、加強動態管控，建議調動基層治理體系與行業自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設，夯實市場監管基礎。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區、村居等基層治理力量調動起來；另一方面還要將行業自律的力量發揮出來，形成政府監管、行業自律、微觀主體監督或舉報的體系。上海此次發布的《上海市住房租賃條例》就是明確了條塊結合、街鎮(鄉)負責、村居協助、行業自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。(袁芳)

　　數據

　　“十四五”期間，截至目前，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)。其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套(間)。