房地產行業發展“下一站”在何方？

       房地產業關聯諸多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。過去一年時間里，中國房地產市場出現了一些調整和風險事件，加速倒逼企業探索新發展模式，未來行業發展的“下一站”在何方？

　　近日，“2022人居創新者大會”于廣州、北京兩地以線上線下結合的方式同步舉行，大會由人居創新者大會組委會主辦，全聯房地產商會、精瑞人居發展基金會共同主辦。

　　大會圍繞“思辨、謀新，筑未來”這一主題探討人居領域新趨勢新機遇、人居產業新場景新業態，共同探討行業蝶變與模式迭代及產業生態如何向未來進化。

　　中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明認為，2022年是全球經濟、政治復雜的一年，海外地緣政治的急劇變化、美聯儲持續的緊縮政策等，為全球金融市場帶來許多不確定性。

　　“在這樣的環境下，投資者對資產流動性的需求增高，而此時房產的流動性正在下降，這就意味著投資者會有一些新的、多元化的投資選擇。”張明說。

　　在此背景下，地產行業還有哪些機遇呢？中國官方提出，以城市群、都市圈為依托構建大中小城市協調發展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

　　張明稱，未來房地產行業的走向，要看準重點城市群和都市圈，“判斷城市的前景，關鍵有兩個指標，年輕勞動力的流向以及優質公共品(醫院、學校等)的分布，擁有這些資源的城市，房地產市場會有一個比較穩健的未來。”

　　而在這些空間相對比較稀缺的優質城市里，整個行業將邁入存量賽道，對存量資產進行改造升級、盤活煥新將成為重要發展方向。

　　“開發商過去走的路是‘制造+銷售’，未來可能會轉為‘持有+服務’。”張明稱，進一步來看，一旦經營模式轉入了“持有+服務”，一些用于提高存量資金周轉率的房地產金融產品就會受到青睞，比如REITs、MBS、ABS等發展都會加快。

　　清華校友總會城鄉建設專委會創會會長、精瑞人居發展基金會主席聶梅生也在分享“保租房”時提到了REITs。

　　聶梅生認為，目前國內沒有形成一個包括資金、土地、運營在內的供給體系，來保障中國市場化的租賃住房發展，而REITs的出現，能夠從金融創新上改善這一痛點。

　　在她看來，保租房REITs的試點擴大，能夠拓寬住房租賃發展的資金來源，激活更多市場化機構參與發展住房租賃。

　　人居創新者大會首席經濟學家、民生加銀基金首席經濟學家鐘偉，則從社會轉型視角分析了人居模式的變革趨勢。他直言，隨著老齡化、單身社會的到來，未來人居中的“人”，應該是個人。因此對社會需要提供更多有效、高質量的私人產品和公共產品。更進一步來說，就算足不出戶在家里，也能夠獲得想要的私人服務和公共服務。

　　“這個過程當中，如果行業能以服務為中心，去創造一個未來良好的人居市場的話，也許是可能突破的一個方向。”鐘偉建議。