房地產市場現積極變化，利好頻出加快筑底？

     “總的看，房地產市場出現了一定積極變化。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉15日在國新辦發布會上談及房地產發展時表示。

　　銷售端市場預期需進一步提升

　　15日，國家統計局發布今年1-10月房地產相關數據，1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

　　“銷售金額跌幅收窄，而銷售面積跌幅擴大，主因是銷售越來越集中于核心城市、核心區域。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，疫情反復，房企風險預期開始向穩健經營的企業蔓延，導致市場預期再次下行；開發商國慶以來大尺度打折促銷，進一步加深了降價預期，對銷售實現造成阻礙。

　　據中指監測，重點50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，當前房屋銷售總體改善動力不強，也要警惕繼續惡化的可能；從近期市場的反饋看，也要關注一線城市和豪宅市場兩個領域市場的新壓力。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，9月末中央多部門發布全國性普惠政策，10月各地積極跟進，已有二十余城降低商貸首套利率至4%以下，但因多地疫情反復、居民收入預期未見明顯好轉，整體市場銷售恢復不及預期。

　　陳文靜認為，預計隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，年底全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄。

　　全國商品房銷售面積及銷售額增速情況。 截圖自國家統計局官網

　　供應端“保交樓”效果逐步顯現

　　從供應端情況看，國家統計局數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

　　“當前銷售市場低迷，對房企投資開工難有正反饋，供給端融資支持帶來的流動性更多保障在建項目的施工和交付，短期內房企的拿地和新開工投資仍面臨下行壓力。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說。

　　付凌暉肯定了供應端數據改善的地方：各地區各部門積極推進因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進房地產市場穩定發展，效果逐步顯現。從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。

　　“隨著近期房企全渠道資金面好轉，預售資金監管新規落地，預計保交樓的形勢繼續向好，從而對穩定市場預期，扭轉需求端疲弱態勢有積極作用。”李宇嘉說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，鑒于近期“第二支箭”(推進并擴大民營企業債券融資支持工具)、金融16條和保函置換預售資金政策的密集出臺，客觀上有助于改善房企流動性，也有助于防范開發投資數據惡化。

　　“短期來看，近期支持房企融資的多項舉措落地，針對優質房企的預售資金監管政策亦在調整落位。”陳文靜預計，多個政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業信心，在“保交樓”要求下，年底房地產投資或有改善，但全年下降幅度或仍較大。

　　全國房地產開發投資增速情況。 截圖自國家統計局官網

　　金融支持政策或加快市場筑底

　　“本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預期修復難度較大。”劉麗杰指出，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。

　　這也是央行、銀保監、住建部等多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因。陳文靜表示，在市場信心較為脆弱的當下，監管部門釋放重磅利好，核心城市優化樓市政策，對修復市場信心將起到積極作用。

　　近期，金融機構加大房企融資投放，各項紓困資金落地，債券融資全面開閘，供給端資金面好轉；需求端繼續降低按揭利率，核心城市調整限購限貸等政策發力。業內普遍認為，各項新政從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

　　“整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性，改善市場預期，有望加快市場筑底。”劉麗杰說。

　　李宇嘉也認為，供需兩端從過去的相互掣肘、負反饋循環，轉向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩的局面將會在明年上半年到來。