“驗房師”成新職業，房產中介轉型的新契機來了？

    一項地產新職業的確立，或將為地產銷售、經紀、建筑裝修工人等基層從業者打開新的就業通道。

    根據人社部日前印發的《中華人民共和國職業分類大典(2022年版)》，“驗房師”作為房地產領域唯一的新增職業被正式納入。近日，第一財經了解到，人社部職業技能鑒定中心和中國房地產業協會已聯合啟動了對《驗房師國家職業標準》的編制工作。

    “這一新職業的確立恰逢其時。”中國房地產業協會產學研用分會秘書長溫兆曄表示，作為驗房師國家職業標準編制工作的主要負責人，他在接受第一財經專訪時稱，一方面，隨著房屋回歸居住屬性，不管是開發商還是業主對房屋的品質將更加關注，驗房市場規模預計會逐年擴大。目前，在珠三角、長三角等區域，新房驗房的比例或已達到6～7成，且驗房需求有延伸至存量房市場的趨勢；另一方面，在“限房價、競地價”等剛性約束下，開發商建安成本被大大壓縮，疊加疫情影響，住宅工程的質量問題受到更多關注。

    但他同時認為，雖然推出驗房師職業可以吸納更多人員就業，但驗房市場經過多年“自發式生長”，在部分大城市已有一定的存量從業規模，短期首要任務是規范職業行為和推動行業自律。此外，由于 “驗房”屬于低頻行為且市場競爭已較為激烈，預計未來社會資本會審慎進入該行業領域，“驗房”不會發展成暴利行業。

    歷經18年，“驗房師”隊伍為何仍難做大？

    事實上，早在“驗房師”職業化之前，驗房需求就一直存在。

    但有別于官方組織的工程質量驗收或者工程竣工驗收，此“驗房”是指業主自愿聘請驗房人員，對房子質量做出專業性的鑒定，并根據鑒定結果提供質量檢測報告。

    據溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗房方式大致可分為四類，分別為開發企業的“交房陪驗”，購房者自行驗房，裝修公司等提供的免費增值服務以及第三方驗房。其中，約自2004年開始，我國的第三方驗房市場得到了迅速發展，目前已成為驗房市場的主導力量。

    “經過近18年的發展，市場上已形成了一些有著較大規模和多層次服務人員的第三方驗房專業機構，雖然這些專業機構已經具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業認同感。” 溫兆曄告訴記者，此前，由于國家沒有驗房師職業和對應的職業標準，市場難以區分“良幣”和“劣幣”，各自的專業水平也參差不齊。

    第一財經檢索58同城等招聘APP時發現，有“驗房師”用人需求的房地產領域公司，其工商信息顯示的經營范圍往往并無“驗房”字樣，而是“房屋查驗”。自2016年3月起，人社部不再辦理包括房屋查驗咨詢師在內的多個行業職業培訓證書，交由行業內辦理。有從業人士告訴記者，至此之后，驗房師的行業準入門檻有所降低，早年入行、具有較高技術素養的驗房師或被淹沒。

    此外，溫兆曄表示，為了證明機構的權威性和專業性，一些提供驗房服務的第三方機構在門戶網站或招聘平臺上，曬出大量“自證身份”的協會證書或社會機構頒發的高級驗房師證書，但這類證書往往認可度低，不具備技能的區分度。

    驗房之后，所出具的報告沒有法律效力，也成為驗房師的“職業瓶頸”。

    北京市盈科(深圳)律師事務所合伙人律師駱訓文對第一財經表示，當前“驗房”雖沒有法律明確許可，但也不是法律禁止的行為。不過，如果出現交房質量糾紛，第三方驗房機構出具的報告或文件結論，由于屬于業主單方委托，未必會直接被法院采信。

    北京云嘉律師事務所合伙人律師、不動產與建設工程專業委員會主任梁雪也認為，購房人在收房之前聘請“驗房師”或第三方機構驗房并不屬于法律規定的房產交易的必備步驟，僅屬于當事人自愿委托的行為，同時，第三方驗房機構出具的驗房報告在司法環節也并無很強的證明力。“如果實踐上難以甄別驗房師、驗房機構的專業水平，驗房報告的專業性、準確性都有待考量。”

    “先驗房后交房”催生新需求

    雖然單筆驗房報酬不高，但溫兆曄注意到，在疫情之前的幾年里，第三方驗房機構的業務單呈逐年迅速上升趨勢。近年來，愿意從事驗房職業的人員還在呈增長趨勢。

    “近幾年來，驗房機構的業務空間也在不斷拓寬。”溫兆曄稱，帶來這一改變的關鍵原因就是，第三方驗房機構的專業度和中立性越來越被市場所認可和接受。

    更多開發商尋求第三方驗房的背后，既是出于監督施工方、高業主滿意度和交房收樓率的需要，也和地方政府推動之下， “先驗房后交房”的新房交易模式逐漸深入人心有關。

    2022年8月，山東印發《關于全面推行“先驗房后收房”制度 推動提升住宅工程交付質量的通知》，在購房人收房之前，增加了“業主查驗”環節，即購房人在簽訂購房合同后、簽署房屋驗收交付單前，房地產開發企業組織購房人對其所購商品住宅進行質量查驗。業主查驗按照業主自愿的原則，可以邀請或委托他人參與查驗。

    此外，自2018年以來，在北京、福州等多地住建部門也曾下發類似通知，要求新建住宅交付使用前應組織購房人對房屋施工質量進行查驗。

    溫兆曄稱，隨著精裝房供應量逐漸增多，目前，精裝房的驗房需求占比已達七成作用。由于精裝房所涉及檢測項目更繁復，會為驗房機構帶來更多營收增量，也進一步倒逼驗房機構朝著專業化發展。

    比如，以北京某家較具規模的第三方驗房機構官方展示的收費標準為例，對于建筑面積在91-120平方米的毛坯房統一收費1200元，同等面積范圍的精裝房收費標準則為1500元。

    “此外，隨著房地產高周轉模式轉變，地產從業者對于薪酬預期逐漸回歸到正常區域，加之驗房師薪資競爭力增強和需求增多，預計驗房師在規范化、標準化、職業化之后，職業景氣度會進一步抬升。” 溫兆曄稱。

    地產中介的轉型機遇來了？

    受房地產行業整體下行影響，近一年來，在如房地產銷售、經紀、物業、建筑裝修產業工人等地產基層行業從業群體中，被裁或主動另謀職業者不在少數。

    對于這部分人群而言，溫兆曄認為，驗房師新職業的確立，會為他們打開新的就業空間。“與其他人相比，他們更了解客戶訴求，也更具有成為‘驗房師’的專業優勢。”

    中國房地產估價師與房地產經紀人學會副秘書長王霞亦對第一財經表示，驗房業務在新房銷售中有一定的延伸發展空間。近年來，隨著一二手銷售深度融合，房地產經紀機構和經紀人員在新房銷售領域的價值日益凸顯，這也給經紀人員開展驗房業務帶來天然優勢，房地產經紀機構和經紀人員可以積極開拓這方面的業務。

    相較于新房，地產中介人士在存量房的查驗工作中更具“先天”優勢。溫兆曄認為，在未來，驗房師將不僅僅是新房交付環節中的重要參與力量。隨著城鎮住房存量規模在不斷擴大，對存量住房交易時房屋狀況、裝修改造質量等的查驗，也將是未來“驗房師”的服務內容。

    除了咨詢外，驗房師最重要的業務范疇就是查驗，包括對住房電氣系統、房屋結構面等工程情況進行檢測。那么，這些理工類專業知識是否會成為銷售、管理類地產從業者轉型的障礙？

    對此，溫兆曄稱，職業驗房師在查驗住房時均會配備專業化工具。只要通過規范培訓和技能考核，按照標準化的查驗流程，就能夠勝任。