圓桌對話：二十大報告再提“租購并舉”，行業將開辟快速增量新航道

  “加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！倍髨蟾嬖俅螐娬{加快建立“租購并舉”住房制度，明確未來五年住房制度改革方向。

    在“租購并舉”的大背景下，住房租賃市場迎來蓬勃發展。比如多渠道增加租賃房源，推進集體土地租賃住房建設，發展租賃型職工集體宿舍等等。具體到集體土地租賃住房建設上，一方面，不斷完善配套政策，加強集體土地租賃住房建設管理；另一方面，引導社會各方參與多主體建設集體土地租賃房。

    2018年3月，北京成壽寺集體土地建設租賃住房項目“泊寓|院兒”正式入市，這也是全國首個集體土地租賃房項目，具有里程碑意義。

    該項目由豐臺區南苑鄉成壽寺村與萬科合作，其中成壽寺村以土地經營權作為出資，村集體持股51%；萬科負責項目的開發、建設和運營等，持股49%。項目建成后，萬科可獲得項目45年經營管理權及收益權，村集體則每年獲得一筆保底租金收益，如果盈利超出預期，還會享有一定分紅。

    事實上，集體土地建租賃住房除去主體建設外，還十分考驗運營能力、持續控制運營成本、運營細節等，而絕大多數村集體普遍缺乏運營管理能力，通過引進社會各方通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，可以充分發揮雙方優勢。

    萬科最新的調研數據顯示，成壽寺項目首批開業至今累計入駐6457人。作為第一個吃螃蟹的人，在該項目后，萬科又先后在京獲取6個集體土地建設租賃住房項目，比如高立莊社區、通州臺湖北社區。截至目前，萬科已經在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場30%。

    如今，越來越多的企業開始參與建設集體土地租賃住房。在項目實施過程中，還出臺了很多金融方面支持政策，比如利用公募REITs、資產證券化等金融手段，打通了“投融管退”閉環，提高市場化企業的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

    隨著住房租賃需求的逐步擴大，本次二十大報告再提“租購并舉”，中國房地產報邀請相關人士深入解讀。

    中國房地產報：您如何看待本次二十大報告再提“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”？

    樂乎公寓創始人羅意：居住問題是全體人民的頭等大事，二十大報告提到“增進民生福祉，提高人民生活品質”的發展框架，未來在推進“住有所居”的工作中，將切實考慮民生居住發展的方向，著重提高老百姓的生活品質、居住品質。繼續發力完善住房供應端制度政策，市場趨于理性與規范，剛性和改善型住房需求仍有釋放空間，繼續完善“租購并舉”體系與探索“市場化+保障型租賃住房”體系發展。

    景暉智庫首席經濟學家胡景暉：二十大報告對于“房住不炒”這個基本的原則和定調是非常堅持的，但是同時也強調了要努力加強供應，多渠道供給。所以，在房住不炒大原則基礎上，不僅要努力增加供應，還要活躍市場化主體的參與力度。

    在二十大之前，我們也看到因為要避免左兜揣右兜的虛假繁榮，地方城投公司拿地受到限制，所以希望市場主體能夠多方參與到房地產的開發、新房的供應，包括租賃住房的供應中來，因此加大供應力度非常重要。

    中國房地產報：此次報告再次強調加快租購并舉住房制度，您認為應該如何促進這方便健康有序發展？重點做好幾方面工作？

    樂乎公寓創始人羅意：對于“租購并舉”的住房制度的方面來說，經歷了五年的不斷發展與完善，探索與沉淀的過程夯實了住房租賃的基礎，健康可持續發展的雛形顯現；面對新的五年，是探索、追求高質量發展的五年，將緊密圍繞中國式現代化發展目標，進行提速發展的五年，租賃住房市場或將成為房地產高質量發展的快速增量新航道。在政策指導、市場管理、創新管理模式和長效機制、推進新住房體系和制度建設等方面有著跨越性的發展。

    景暉智庫首席經濟學家胡景暉：“租購并舉”提了很多年，但這兩年政策的重心主要放在保障性租賃住房上，其中包括發布3只保障性租賃住房REITs，同時也取得了一定的成效。

    但光靠保障性租賃住房還遠遠不能滿足市場需求。在“租購并舉”過程中，還要把優惠政策的覆蓋面和普及面進一步增大，讓市場化租賃住房也能夠承擔起在房屋租賃市場重要的角色，包括市場化租賃住房能否夠進入公墓REITs，能否獲得政府的支持力度，多拿到一些政策的優惠等等，這也是接下來的一些重要的看點和方向。

    貝殼研究院高級分析師黃卉：當前“租購并舉”發展難點在于“租”，需要加快補齊我國住房租賃市場的短板。重點做好兩方面的工作：一是因城施策，完善供給側機制設計。對不同發展階段的城市租賃供給面臨的情況，通過新建增量和存量盤活的方式，因地制宜地增加有效租賃房源供給；二是從需求出發，提高品質化租賃的占比。隨著消費升級，租客對品質居住的需求更高，著力提高住房租賃專業服務供給的效率和能力，需要持續營造有利于住房租賃企業良性發展的政策環境。

    中國房地產報：對于房地產行業明年或者未來發展有什么預測？

    樂乎公寓創始人羅意：未來我國將進一步推進住房制度改革，探索房地產發展新模式，推動完善租賃住房市場健康發展，推進優化住房高質量發展的頂層設計。

    景暉智庫首席經濟學家胡景暉：二十大之后，房地產行業的工作重心會進一步地轉移到經濟建設方面來，房地產政策會進一步的放寬，通過因城施策刺激需求的釋放，特別是部分二三線城市，除了利率有進一步下調的空間，首付比例也可以進一步的降低，另外購房資格，在原有的限制，各種限購，限貸、限售等等都有放寬的空間，整體的市場環境應該會變得越來越友好，同時也會化解部分房地產企業現金流和債務危機，整個市場會越來越向好，購房人的信心會得到極大恢復。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂：未來房地產行業會從“有居”過渡到“優居”，從過去的高速發展轉向高質量發展階段。

    隨著新增住房需求見頂下行，無論是增量開發還是存量運營，改善需求都將成為主導。居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變化外，更加關注居住品質。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

    當下居住服務業正迎來快速發展的浪潮，存量市場的深化和城市更新需求的穩定，代表著圍繞存量住房的需求服務會有更大的市場空間，品質物業、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等居住服務需求有望持續擴大。