中國再次調整房貸政策，超20城迎首套房貸利率放寬

       中國多地房貸利率下行空間被進一步打開。中國人民銀行、銀保監會29日晚間發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

　　今年以來，房貸政策多次調整。房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)已下調3次，累計下降35個基點；此前官方還將首套住房商貸利率下限調降20個基點。當前，全國層面規定的首套房貸利率下限已降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。據機構監測，目前已有80多個城市主流房貸利率降至下限水平。

　　此次新政后，部分城市將被允許再次下調首套房貸利率下限，符合條件的城市首套房實際利率或將跌破4.1%。

　　超20城符合條件

　　根據易居研究院智庫中心提供的數據，在國家統計局發布房價指數的70個大中城市中，有23個城市符合此次新政要求。

　　其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，包括泉州、溫州、宜昌等。這些城市普遍房地產交易疲軟、房價跌幅較大或持續時間較長。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，此次“定向降息”有兩大特點：一是階段性。降息窗口期只到今年年底，在這段時間貸款購買首套住房的居民，可以享受到較低利率。政策到期后，原有政策將自動恢復。

　　二是將利率與房價掛鉤，只有房價3個月連續下跌的城市才能夠降息。建立與房價漲幅掛鉤的利率動態調節機制，有利于穩定房價，避免出現大起大落。

　　“房住不炒”、因城施策

　　業內人士指出，此次政策措施僅針對首套住房貸款，體現了堅持“房住不炒”定位，更好地支持剛性住房需求，有利于促進房地產市場平穩健康發展。

　　與此同時，將利率與房價掛鉤、“因城施策”，可以更好地支持城市政府，根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，用足用好政策工具箱。此次首套房貸利率下限放寬不包括一線城市等熱點城市。目前一線和二線熱點城市也均未執行4.1%的首套房貸最低利率。

　　仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，此番兩部門強調“階段性調整”，“部分調整”意味著“房住不炒”的定位不變，地產調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調也不會改變。目前觀察到的調控方向為：在逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下積極探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策，體現了以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟實施的思路。

　　對樓市影響幾何？

　　許小樂預計，符合條件的城市或一步到位，將房貸利率下調到最低水平。這樣料將對市場產生最大作用。據調查，目前上述符合條件的城市基本執行首套房4.1%的利率下限。保守估計，年底前這些城市的首套房貸利率會降至與經營貸持平的3.6%-3.7%左右水平。將房貸降至經營貸水平，有利于降低購房成本，同時將有利于防止政策套利。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年以來，樓市紓困政策力度較大，包括多地二套房首付降低、限購在非熱點城市退出、房貸利率連續調降等。此次房貸政策調整后，預計23個城市的首套房利率都會降至4%以下。樓市已經開始慢慢地觸及底部了，未來或現一段時間底部徘徊期，但不大會再次出現大幅下行。