房地產調控未觸及根本問題

    國八條出臺后，“限購令”在全國范圍內蔓延，國家要控制高房價的決心不可謂不大，然而行政上的限購無法根本解決房地產市場的供求平衡，更無法抑制一些人投資、投機沖動。據相關媒體報道，炒房客正如打游擊般由一線城市轉戰二三線城市，政府調控和投機者的博弈在加劇。

    事實上，治理房價，只有跳出“為房價而治房價”的怪圈，徹底轉變發展思路，給住房市場正本清源，“綜合施治，疏堵結合”，才可能還市場一個理性、健康的經濟生態。當前地產調控新政還沒有觸及三大根本性問題：

    一是房地產市場定位有誤。當前房地產市場上投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越模糊。我們可以看到，為什么中國的房地產市場面臨矛盾與問題這樣多？主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質來決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時，以消費為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎；而當住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數量、住房投資相對于其他資產的報酬和投資住房的實際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越長越高。

    目前，我國房地產被視為經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為把房地產視為經濟政策，其GDP功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來，而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權就會忽視。當房地產成為支柱產業，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。因此，住房僅是從一個純粹市場角度而不從公共性角度是無論解開住房市場的問題之謎的。

    二是房地產公共政策缺失。中國住房制度改革已經歷了30年，大致經歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段，但是與之相對的住房公共政策體系一直就處于一個比較盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，尚未形成有效地住房公共政策體系。中國住房市場從無到有，從小到大，已經成為經濟發展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發展卻遠遠滯后。相應的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等都沒有明確的劃分與定位，作為一個龐大產業，應該科學合理的構建完善的政策體系，不能總是應急式的短期急風暴雨的政策，這不僅無法讓人們產生明確的預期，而一旦政策有所松動，房價有可能產生報復性反彈。

    三是房地產核心制度問題。中國房地產制度與香港制度模式極為相似——那就是對土地財政的高度依賴。香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著歷史的烙印，是當年殖民地土地批租制度的延續，亞洲金融危機后，香港為遏制房價下跌，開始實行一種新的土地供應方式，用地申請表，即“勾地制度”，希望通過減少土地供給抬高價格。香港財政對土地收入的依賴度越來越高，隨著香港經濟增長和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，形成了強烈的房價上漲預期，造成房地產投機行為盛行，甚至出現“全民炒房”現象，又進一步推高了房價。而香港政府對于房地產市場上的投機行為以及房地產泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法，而是采取打壓需求的辦法，至今效果不佳。從中國房地產調控的各項政策看，至今還未有限制土地財政的措施。

    不能否認，高房價問題不僅是房地產市場本身的扭曲，也是影響中國未來可持續發展和國家經濟安全的重大問題，當前是該轉變中國房地產市場發展思路的時候了，房地產市場需要有明確的發展定位和長期發展戰略，如果不給房地產市場正本清源，不厘清政府和市場的各自責任，不改變房地產市場的根本性制度問題，不對中國房地產市場的住房保障制度進行更為長遠的規劃，房價回歸合理價位非常難。