金九又至，銀十不遠(yuǎn)，這是又一個(gè)尷尬的“黃金時(shí)節(jié)”。一方面是中央的調(diào)控措施接踵而至，上到國(guó)務(wù)院下至各部委、地方，無(wú)不宣誓般強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。另一方面，各重點(diǎn)城市成交量有所恢復(fù)，甚至房?jī)r(jià)也有所抬頭。從9月到11月，都是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季，地產(chǎn)商的銷(xiāo)售目標(biāo)有四至五成靠這幾個(gè)月完成。如何“定價(jià)”不僅是樓市酣戰(zhàn)的核心，甚至直接決定調(diào)控之下企業(yè)的發(fā)展路徑。
地價(jià)不降房?jī)r(jià)難落
“我們不會(huì)盲目抬價(jià)，但起價(jià)肯定不會(huì)低于2009年年初的水平”，一家總部在廣州的上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，在他看來(lái)無(wú)論哪個(gè)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，都會(huì)有一個(gè)基本底線。“其中一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)就是土地價(jià)格。”
盡管調(diào)控進(jìn)行了4個(gè)月，但全國(guó)的土地價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整。中國(guó)指數(shù)研究院的Creis中指數(shù)據(jù)表明，今年7月北京成交土地的溢價(jià)率依舊達(dá)到49%，也就是說(shuō)地產(chǎn)商平均要比起拍價(jià)高出近5成才能拿下土地。北京不僅僅是孤例，南京的溢價(jià)率也高達(dá)56%。數(shù)據(jù)顯示，大部分城市今年前7個(gè)月土地溢價(jià)水平均高于上年同期。
8月最后一天，廣州的一次土地拍賣(mài)會(huì)中，越秀城建以23.8億元的價(jià)格奪得一塊番禺“地王”。有趣的是，這塊項(xiàng)目2007年曾被金地集團(tuán)拍下，但由于存在合同糾紛，項(xiàng)目被廣州主管部門(mén)收回重拍。重拍現(xiàn)場(chǎng)火熱無(wú)比，9家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)51輪激烈爭(zhēng)奪，最后成交比高峰期的2007年貴了8億元?！芭牡厍拔翌A(yù)計(jì)這一地塊成交樓面價(jià)應(yīng)該在5000元/平方米以上，不會(huì)超過(guò)6000元/平方米?！苯?jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，沒(méi)想到最終成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)估值，樓面地價(jià)達(dá)到7282元/平方米。地產(chǎn)專家鄧浩志表示，這反映了土地市場(chǎng)不降溫，樓價(jià)或依舊堅(jiān)挺。
“地價(jià)肯定是樓市定價(jià)的一個(gè)最重要考慮?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，這并非簡(jiǎn)單的所謂地價(jià)推高房?jī)r(jià)?！岸顷P(guān)系到發(fā)展商重置成本，乃至以后的發(fā)展?！崩畲髠ソ馕龅溃热绨l(fā)展商前幾年通過(guò)很便宜的價(jià)格在某區(qū)域拿下一個(gè)項(xiàng)目，隨后幾年房?jī)r(jià)急漲。這無(wú)疑意味著地產(chǎn)商利潤(rùn)大幅上升，但同時(shí)這也預(yù)示著再投資的成本會(huì)大規(guī)模攀升?！俺前l(fā)展商選擇不在這個(gè)區(qū)域發(fā)展，否則就必須承受高地價(jià)的影響?！崩畲髠ケ硎尽?/SPAN>
這種現(xiàn)象這幾年在中國(guó)隨處可見(jiàn)。例如上海徐匯區(qū)中環(huán)，2003年樓價(jià)在6000元/平方米，2004年上漲到單價(jià)9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年將近翻了3番。但與此相對(duì)，地價(jià)也是瘋狂飆升，2009年綠城集團(tuán)競(jìng)得的上海徐匯區(qū)龍華路地塊，樓面價(jià)格達(dá)到了27231元/平方米?！靶靺R樓價(jià)再回到2007年的可能性已經(jīng)微乎其微，更別提2003年?！崩畲髠ケ硎?，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大規(guī)模萎縮或者戰(zhàn)亂。
市郊定價(jià)趨于保守城區(qū)信心在恢復(fù)
地價(jià)不降溫，也未必樓價(jià)就一定沒(méi)有折扣?！皼](méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。”供求關(guān)系以及開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的接受程度將直接影響新盤(pán)定價(jià)。
“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的定價(jià)策略差異很大，市郊區(qū)域定價(jià)傾向于保守，中心區(qū)域開(kāi)發(fā)商信心在恢復(fù)。”為開(kāi)發(fā)商提供定價(jià)研究報(bào)告的地產(chǎn)代理告訴記者。
一個(gè)成熟區(qū)域的市場(chǎng)定價(jià)通常考量標(biāo)準(zhǔn)是二手市場(chǎng)，例如位于廣州天河區(qū)華景新城的新項(xiàng)目華景里，準(zhǔn)備在9月12日正式上市，9月初售樓部給出的銷(xiāo)售起價(jià)是20000元/平方米。
“如果按這個(gè)價(jià)格銷(xiāo)售，表明開(kāi)發(fā)商的策略比較保守?！痹ＸS置業(yè)的店面經(jīng)理王彪表示，2009年與華景里一路之隔的項(xiàng)目東方新世界開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)為23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方網(wǎng)簽的前列?！暗F(xiàn)在樓市有所恢復(fù)，真正開(kāi)盤(pán)時(shí)，就未必是這個(gè)價(jià)?！蓖醣氡硎尽?/SPAN>
今年年初，華景里的開(kāi)發(fā)商也一再加快開(kāi)工速度，“搶工期、趕進(jìn)度”的紅幅高掛工地之上，樓盤(pán)4月份通宵開(kāi)工，也曾遭到附近居民的連番投訴。樓市調(diào)控開(kāi)始后，周邊二手市場(chǎng)出現(xiàn)一定下探，有地產(chǎn)代理向記者表示，周邊樓市六七月間曾下跌10%。與之相對(duì)應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的搶建也就有所放緩。7月底開(kāi)發(fā)商開(kāi)始接受優(yōu)惠登記，當(dāng)時(shí)售樓部給出的預(yù)計(jì)均價(jià)是20000元。
可是進(jìn)入8月后，區(qū)域二手樓市有所恢復(fù)，“十年以內(nèi)，素質(zhì)較佳的二手房單價(jià)也回升到15000~20000元/平方米?！痹鵀樵擁?xiàng)目作定價(jià)報(bào)告的地產(chǎn)代理表示，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取低開(kāi)高走的策略。據(jù)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士介紹，項(xiàng)目的優(yōu)惠登記情況不錯(cuò)。臨近開(kāi)盤(pán)，售樓部的口風(fēng)已經(jīng)變成起價(jià)20000元/平方米。
杠桿率決定利潤(rùn)
有人辭官歸故里，有人連夜趕科場(chǎng)。
由于供應(yīng)充足，一些市郊的新盤(pán)定價(jià)則不得不傾向于保守。一個(gè)位于深圳龍崗的項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者，由于項(xiàng)目是在2007年拍下的項(xiàng)目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合約所限，項(xiàng)目不得不在今年面市銷(xiāo)售。項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)推售近半，9月開(kāi)始將加大銷(xiāo)售力度，其中就包括各種折扣優(yōu)惠。“能有10%左右的利潤(rùn)率就已經(jīng)不錯(cuò)了?！边@位項(xiàng)目經(jīng)理顯得有些悲觀。
實(shí)際上，10%左右的利潤(rùn)率只是項(xiàng)目利潤(rùn)，體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商身上的利潤(rùn)也許上升至50%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了4個(gè)多月，但調(diào)控對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金的比例并沒(méi)有明確調(diào)整，也就是說(shuō)，項(xiàng)目的最低資本金也只要20%。具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)總成本1億的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只需要2000萬(wàn)元的資本金即可開(kāi)發(fā)，剩余的完全可以依靠銀行開(kāi)發(fā)貸款，購(gòu)房人按揭貸款運(yùn)作。高杠桿率，可以使開(kāi)發(fā)商頻繁地運(yùn)用資金，玩起“十個(gè)鍋?zhàn)泳艂€(gè)蓋”的游戲。
這種游戲的危險(xiǎn)無(wú)需贅述，2004年，國(guó)務(wù)院規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本金比例要從20%提高到35%以上。但進(jìn)入備受金融危機(jī)沖擊的2009年，中國(guó)的出口嚴(yán)峻受挫，于是擔(dān)當(dāng)著拉動(dòng)投資與消費(fèi)的房地產(chǎn)又被賦予了更多使命，當(dāng)年5月，最低資本金的比例再次下調(diào)至20%。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。如果總售價(jià)低于總成本，樓盤(pán)或者會(huì)由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”;或者得由開(kāi)發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損。有開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)人員告訴記者，無(wú)論如何定價(jià)，毛利率保持在借貸利率之上，是其最后的底線。
當(dāng)然，根本上還要看，市場(chǎng)能否接受這樣的價(jià)格。樓市是否會(huì)迎來(lái)傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”?
開(kāi)發(fā)商正使足了勁。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者多方采訪統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，相比今年8月份僅有18個(gè)樓盤(pán)推出，9月份北京至少有40個(gè)樓盤(pán)入市，且各種優(yōu)惠、降價(jià)等促銷(xiāo)手段齊刷刷上陣。
不降價(jià)已毫無(wú)退路，但降價(jià)能否刺激到買(mǎi)家神經(jīng)?
遠(yuǎn)郊板塊和稀缺板塊拉升量?jī)r(jià)
北京住宅銷(xiāo)售在8月出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。
8月，北京商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，不僅創(chuàng)下了調(diào)控以來(lái)的最大漲幅，也是自調(diào)控引發(fā)均價(jià)跌破兩萬(wàn)元關(guān)口后再度站穩(wěn)的首月，商品住宅成交均價(jià)環(huán)比7月上漲了10.6%。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百個(gè)城市中北京8月漲幅最大，同比上漲71.84%。
這要?dú)w功于部分開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的調(diào)整。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，8月出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊升，一方面是遠(yuǎn)郊熱門(mén)板塊的低價(jià)項(xiàng)目，像保利茉莉公館、綠地新里西斯萊公館和中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島，拉高了成交量;另一方面是市區(qū)稀缺板塊的高端項(xiàng)目，像富力十號(hào)、萬(wàn)科藍(lán)山等，均價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上，成交金額位居15位以內(nèi)，拉升了整體成交均價(jià)。
通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、保利茉莉公館、綠地西斯萊公館等占據(jù)了8月成交量排名榜前10位的項(xiàng)目總成交套數(shù)為2541套，是市場(chǎng)總量的56.6%，超過(guò)五成，而其他同期在售的400余個(gè)項(xiàng)目中僅有256個(gè)項(xiàng)目有所成交，瓜分了剩余的1947套市場(chǎng)份額，平均每個(gè)項(xiàng)目?jī)H售出了7.6套，競(jìng)爭(zhēng)之慘烈、銷(xiāo)售之艱澀可見(jiàn)一斑。
臨近六環(huán)降幅明顯
8月份量?jī)r(jià)雙雙走高，激發(fā)了開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”的向往。
據(jù)記者多方了解并統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9月份北京新推出樓盤(pán)數(shù)量至少在40個(gè)以上，這幾乎與去年同期持平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出4月新政后期間每個(gè)月的數(shù)量。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自4月17日調(diào)控以來(lái)，北京新開(kāi)盤(pán)數(shù)量分別為42個(gè)、24個(gè)、21個(gè)、19個(gè)和18個(gè)，呈逐月下降趨勢(shì)?！伴_(kāi)發(fā)商在9月推出大量樓盤(pán)入市，是對(duì)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的重視?！标?yáng)光100副總裁范小沖表示。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些新開(kāi)樓盤(pán)只有少量樓盤(pán)位于三環(huán)以內(nèi)，如首開(kāi)鉑郡(東直門(mén)外新東路東側(cè))、學(xué)院派紫鑫閣(海淀區(qū)明光橋西北角)、優(yōu)盤(pán)(西城區(qū)馬連道路南口)、凱迪尚府(宣武區(qū)右安門(mén)內(nèi)大街10號(hào))等，絕大部分分布在四環(huán)甚至五環(huán)外的通州、大興和昌平，而在價(jià)格上所有的項(xiàng)目或通過(guò)折扣、或通過(guò)送裝修等采取促銷(xiāo)降價(jià)。
首開(kāi)鉑郡的售樓人員告訴記者，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在9月中旬，價(jià)格是35000元/平方米，送精裝修?！霸?jì)劃開(kāi)盤(pán)價(jià)為40000元/平方米，現(xiàn)在行情不是太好，只能降價(jià)賣(mài)?！迸c首開(kāi)鉑郡不同，位于東五環(huán)大望路CBD地區(qū)的金地花園、陽(yáng)光100等公寓價(jià)格依然堅(jiān)挺，分別在50000元/平方米左右，和過(guò)去基本持平。
與中心城市波動(dòng)不大相比，五環(huán)以外的區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的起伏。
價(jià)格波動(dòng)比較明顯的則是位于東五環(huán)外、緊臨管莊城鐵站的遠(yuǎn)洋新悅，這里是金融危機(jī)后房?jī)r(jià)強(qiáng)勁最反彈的地方之一。本報(bào)記者去年8月8日采訪時(shí)，遠(yuǎn)洋新悅是12900元/平方米，此前開(kāi)發(fā)商還承諾過(guò)以10000元/平方米的價(jià)格賣(mài)給訂房者。而到今年3月份，開(kāi)發(fā)商則將價(jià)格直接提高到25000元/平方米，每平方米漲幅高達(dá)200%。如今9月即將開(kāi)盤(pán)的價(jià)格則是17000元/平方米?！跋喈?dāng)于降價(jià)超過(guò)30%?！笔蹣切〗惆醋罡邇r(jià)相比。
受益于通州新城規(guī)劃，4月份前后，通州房?jī)r(jià)從10000元/平方米暴漲至25000元，因此，東五環(huán)以外的通州被認(rèn)為是北京市泡沫最嚴(yán)重區(qū)域。記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在通州的不同板塊價(jià)格有不同的調(diào)整。比如珠江拉維小鎮(zhèn)、K2清水灣、新華聯(lián)運(yùn)河等，上述項(xiàng)目盡管抵達(dá)東六環(huán)，由于其處于通州新城核心區(qū)域，所以價(jià)格依然保持在20000元/平方米以上，和今年4月份最高價(jià)持平，仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期萬(wàn)元房?jī)r(jià)。
降幅比較大的，比如均價(jià)為16000元/平方米的金隅花石匠，主要原因是其在東六環(huán)外，與通州新城關(guān)聯(lián)不大。
作為另一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)——位于北京南五環(huán)外的大興區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)在這里更搶眼。9月份將推出至少9個(gè)項(xiàng)目，其中以南六環(huán)黃村板塊最為搶眼，既有像保利·茉莉公館這樣兩次推盤(pán)都當(dāng)日售罄的老項(xiàng)目后期，又有旭輝·紫郡、東亞·馬賽公館、首邑·溪谷、順馳領(lǐng)海等這樣的純新盤(pán)?！熬鶅r(jià)在17000元/平方米左右，比計(jì)劃下調(diào)2000元。周邊順馳等項(xiàng)目也都采取了降價(jià)。不過(guò)幅度也就在10%。”旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部總經(jīng)理助理王浩告訴記者。
而這個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格基本都在20000元/平方米以上。
消費(fèi)者會(huì)買(mǎi)賬嗎?
7月中旬以來(lái)，一批低價(jià)入市的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)均價(jià)比預(yù)期下調(diào)了10%~15%，從而迎來(lái)了旺銷(xiāo)。比如：位于城區(qū)二環(huán)邊廣渠門(mén)的“地王”富力十號(hào)7月底開(kāi)盤(pán)，每平方米成交價(jià)38000元，比預(yù)期售價(jià)低了7000元，下調(diào)幅度高達(dá)18%。去年5月，富力地產(chǎn)以10.22億元摘取廣渠門(mén)地王，樓面價(jià)格為14000元，當(dāng)時(shí)專業(yè)人士計(jì)算該地塊新盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該40000元以上。但最后這一地塊的開(kāi)盤(pán)價(jià)格不僅低于40000元，而且低于富力城二手房的價(jià)格。
合理的降價(jià)被認(rèn)為是旺銷(xiāo)的理由。得到印證的是保利茉莉公館7月底開(kāi)盤(pán)，每平方米成交價(jià)17000元，比預(yù)期售價(jià)低了2000元，下調(diào)幅度近12%;萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，每平方米均價(jià)13400元，與之前的預(yù)期售價(jià)相比調(diào)低近兩成。
相比之下，9月份扎堆入市的樓盤(pán)不被看好。在遠(yuǎn)洋新悅，一看房者對(duì)記者表示，“相比上漲的速度，下降的幅度微乎其微?！?/SPAN>
開(kāi)發(fā)商看到了“降價(jià)旺銷(xiāo)”，但卻沒(méi)有讓購(gòu)房者感覺(jué)到誠(chéng)意。據(jù)記者調(diào)查了解到，上述大興黃村的旭輝·紫郡是去年7月1獲得土地，樓面價(jià)格為6000元/平方米，再加上建安成本等，每平方米的成本在8500元。上述金隅花石匠、北京華僑城(東四環(huán))等成本就更低，前者土地屬于企業(yè)自有土地，而后者是2004年政府以旅游開(kāi)發(fā)配套協(xié)議出讓的，兩者的土地成本都很小。
位于通州的加州小鎮(zhèn)，在2008年底和2009年初，價(jià)格為每平方米5000元，而到了去年下半年則超過(guò)每平方米10000元，今年4月份更是漲至每平方米18000元，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)360%。但現(xiàn)在每平方米也就下降2000元，相當(dāng)于在每平方米18000元的基礎(chǔ)上下降10%。而記者從售樓人員處了解到前述加州小鎮(zhèn)的土地更是早在2002年就獲得了。
360%的漲幅，10%的降幅，顯然難以說(shuō)服購(gòu)房者?！≈懈叨俗≌袌?chǎng)一直是上海樓市的主力軍，其旺盛的成交直接快速拉升了整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。
9月2日，上海出臺(tái)了加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為管理的“滬5條”，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。隨著土地價(jià)格的合理化，房?jī)r(jià)有望回歸理性。
中高端住宅充當(dāng)市場(chǎng)主力
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年4月~8月，上海全市住宅(剔除配套動(dòng)遷)供應(yīng)量為407.09萬(wàn)平方米，2009年4月~8月全市住宅(剔除配套動(dòng)遷)供應(yīng)量為651.96萬(wàn)平方米，同比下滑37.55%。
2009年，上海成交量最大的是均價(jià)30000元以上的公寓和40000元以上的別墅，成交戶型的面積也都在120平方米以上。根據(jù)同策機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，均價(jià)30000元以上的樓盤(pán)達(dá)到95個(gè)，比2008年增加21個(gè)。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。據(jù)易居統(tǒng)計(jì)，2009年，上海實(shí)際成交均價(jià)最高前10名樓盤(pán)，其中有4個(gè)樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，這10個(gè)頂級(jí)樓盤(pán)價(jià)格的中位數(shù)為95000元，比2008年的72000元漲了32%。中高端住宅市場(chǎng)也因此成為上海樓市代名詞，其中市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是位于黃浦江濱江板塊、新江灣城板塊、大虹橋板塊，以及浦東、南匯合并之后的區(qū)域等位地段。
記者實(shí)地走訪了作為熱點(diǎn)板塊的華潤(rùn)橡樹(shù)灣樓盤(pán)。該樓盤(pán)位于上海當(dāng)前熱點(diǎn)板塊楊浦區(qū)新江灣城，2006年，經(jīng)過(guò)176輪的競(jìng)買(mǎi)，華潤(rùn)置地以15.41億元的價(jià)格，將該地塊攬入囊中，項(xiàng)目占地面積達(dá)到14.4274萬(wàn)平方米，可建面積超過(guò)23萬(wàn)平方米。地塊的樓板價(jià)為6676元/平方米，雖然在當(dāng)時(shí)驚為天價(jià)，但與去年底的地價(jià)相比已是底價(jià)了。2009年12月，新江灣城C6地塊出讓時(shí)，樓板價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米32400萬(wàn)元。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，按照當(dāng)前售價(jià)，成本每平方米不會(huì)超過(guò)15000元。
2008年橡樹(shù)灣一期開(kāi)盤(pán)的是聯(lián)排別墅，售價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米42000元。2009年下半年，橡樹(shù)灣二期的公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為每平方米33500元，價(jià)格直追別墅。今年2月，第三期公寓開(kāi)盤(pán)，價(jià)格已經(jīng)上漲到每平方米47000元，開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月即成交41套。但是，新政出臺(tái)之后，一個(gè)月后僅成交兩套。
據(jù)搜房網(wǎng)信息，目前橡樹(shù)灣樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。記者從銷(xiāo)售人員處了解到價(jià)格已經(jīng)松動(dòng)的情況：“現(xiàn)在只有180平方米和280平方米的戶型。現(xiàn)在，如果購(gòu)房一次性付款，以及現(xiàn)場(chǎng)下定金30萬(wàn)元，我們會(huì)有優(yōu)惠?！睋?jù)悉，優(yōu)惠幅度為1%。在二手房市場(chǎng)，橡樹(shù)灣價(jià)格已經(jīng)有了5%左右的跌幅。
市場(chǎng)重現(xiàn)理性
記者了解到， 2009年下半年，橡樹(shù)灣購(gòu)買(mǎi)的客戶群也有了非常明顯的變化。2009年，投資與自住比重約為5∶5，2010年，投資與自住比重約為3∶7，客群已經(jīng)顯著變化。
8月上海商品住宅市場(chǎng)，也的確出現(xiàn)了今年調(diào)控以來(lái)的“良好局面”：供求價(jià)出現(xiàn)全面回升。上海共有52批新房源上市，推出了6694套76.47萬(wàn)平方米，面積環(huán)比大幅上升48.8%;成交面積則環(huán)比上升了61%，達(dá)到69.87萬(wàn)平方米的3974套;平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重新回到20000元以上，達(dá)到每平方米20973元，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。
9月2日，上海出臺(tái)了加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為管理的“滬5條”，重申了“3萬(wàn)平方米以下樓盤(pán)必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，以打擊捂盤(pán)囤地現(xiàn)象，政府重申調(diào)控態(tài)度和決心。
事實(shí)上，盡管上海今年土地供應(yīng)量下降，但是開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性，上海土地市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始回落。據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從土地供給上看，上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2萬(wàn)平方米，但同2009年下半年的948.2萬(wàn)平方米相比，實(shí)際減少了605萬(wàn)平方米，將近減少了63.8%。
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，底價(jià)成交土地幾乎占了一半。戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏告訴記者，今年上海市有1100萬(wàn)平方米的住宅用地供地計(jì)劃，因此大量土地將在下半年入市。若土地價(jià)格合理，開(kāi)發(fā)商均會(huì)積極進(jìn)入。增加土地供應(yīng)，將有助于未來(lái)市場(chǎng)中供應(yīng)量的充裕，令市場(chǎng)不再因長(zhǎng)期性的饑餓而導(dǎo)致再度出現(xiàn)非理性的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在亞運(yùn)會(huì)的直接影響下，今年廣州的樓市節(jié)奏有別以往，8月這個(gè)傳統(tǒng)淡季已經(jīng)形成一個(gè)推盤(pán)高峰，與之相對(duì)應(yīng)，8月的銷(xiāo)售量也出現(xiàn)了明顯回升，連帶總體樓價(jià)也出現(xiàn)一定程度的上漲。但開(kāi)發(fā)商還難以安枕，今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅只有2.63萬(wàn)套，這是2001年以來(lái)的第三個(gè)低點(diǎn)。以至于在樓市強(qiáng)力調(diào)控面前，廣州樓價(jià)依舊堅(jiān)挺，未來(lái)幾個(gè)月供應(yīng)會(huì)繼續(xù)增加，樓價(jià)會(huì)走向何方?
開(kāi)發(fā)商發(fā)力成交量明顯回升
官方網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)顯示，今年8月1日至8月29日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為62.8萬(wàn)平方米，與7月同期相比大漲近五成。這也是近4個(gè)月來(lái)成交面積首次重上60萬(wàn)平方米關(guān)口，成交套數(shù)為6056套，與7月同期相比大漲55.5%，成交面積接近4月開(kāi)始的調(diào)控前。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的信心似乎也同樣高漲。8月最后一天，廣州舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上成績(jī)出乎意料的好。此次廣州土地拍賣(mài)是廣州下半年土地出讓的“第一拍”，廣州房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人私下表示，這在一定程度上起著風(fēng)向標(biāo)的作用，起碼顯示了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心。當(dāng)天拍賣(mài)的三個(gè)項(xiàng)目中，兩個(gè)番禺項(xiàng)目受到熱烈追捧，其中收回重拍的2007年番禺地王，最終成交價(jià)達(dá)到23.8億元，3年時(shí)間，該項(xiàng)目地價(jià)上漲了近8億元，顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看好。經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示：這會(huì)在一定程度上影響消費(fèi)者的心態(tài)。最近兩個(gè)月市場(chǎng)的成交量一直呈一個(gè)小幅回升的態(tài)勢(shì)，加上番禺高地價(jià)地塊的出爐，將會(huì)導(dǎo)致不少原本觀望的消費(fèi)者加快入市的步伐。
開(kāi)發(fā)商的發(fā)力不僅僅體現(xiàn)在土地市場(chǎng)，在推盤(pán)力度上也是不遺余力。據(jù)經(jīng)緯行研究數(shù)據(jù)顯示，8月十區(qū)樓盤(pán)廣告見(jiàn)報(bào)個(gè)數(shù)為44個(gè)，比上月增加了11個(gè)，廣告費(fèi)用為3611萬(wàn)元，環(huán)比上漲56.93%。
對(duì)于8月樓市復(fù)蘇，經(jīng)緯行認(rèn)為還不能輕下定論。曾英杰認(rèn)為，8月整體市場(chǎng)成交量回升明顯。其中，成交量上漲主要是十區(qū)兩市多個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)的舊盤(pán)新推，之前幾期產(chǎn)品已積累了一定的客戶資源，再加上價(jià)格基本穩(wěn)定，符合消費(fèi)者預(yù)期，因而吸引了大部分買(mǎi)家入場(chǎng);此外，由于新政后數(shù)月里市場(chǎng)成交均比較淡靜，為了達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，部分開(kāi)發(fā)商加大了降價(jià)促銷(xiāo)的力度，而個(gè)別樓盤(pán)因降價(jià)幅度較大，成交量回升明顯。
從8月市場(chǎng)的大背景來(lái)看，中心區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格基本企穩(wěn)，個(gè)別小幅下降，周邊區(qū)域則優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)持續(xù)，但全市成交價(jià)卻呈現(xiàn)小幅上漲趨勢(shì)，最關(guān)鍵原因在于區(qū)域的結(jié)構(gòu)性成交。7月成交中占主導(dǎo)的是郊區(qū)的低價(jià)盤(pán)，均價(jià)主力段在6000~8000元/平方米，但8月熱銷(xiāo)樓盤(pán)突出特點(diǎn)是性價(jià)比高，主力多是產(chǎn)品素質(zhì)較好，但價(jià)格相對(duì)合理的樓盤(pán)，因此全市均價(jià)小幅上漲是順理成章。
未來(lái)供應(yīng)充足
開(kāi)發(fā)商發(fā)力促銷(xiāo)也是不得已的事情，中地行傳播事業(yè)部副總監(jiān)陳揚(yáng)認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商放緩了上市進(jìn)度，是由于4月新政的影響;而10月、11月亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)，又導(dǎo)致住宅申請(qǐng)預(yù)售許可暫停。開(kāi)發(fā)商延后的貨量，或者提前的貨量都將在八九月大量推售。因此往年9月才開(kāi)始發(fā)力的黃金時(shí)節(jié)提前到了8月，8月份廣州住宅新增貨量達(dá)6765套，較7月同期大幅增加78.5%。
供應(yīng)大增對(duì)開(kāi)發(fā)商而言卻未必是好事。今年上半年，調(diào)控政策密集出臺(tái)，廣州樓市成交量快速萎縮，官方數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)22094套，面積為245.52萬(wàn)平方米，同比下降均超過(guò)50%;成交金額317億元，同比減少33.9%;成交均價(jià)則同比上升39.3%。
之所以上半年量跌價(jià)升，與供應(yīng)量密切相關(guān)。從2009年初開(kāi)始，廣州的供應(yīng)量一直呈下跌的趨勢(shì)。今年上半年，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅26339套，同比減少14.1%;面積294萬(wàn)平方米，同比減少12.5%，是2001年以來(lái)第三低。7月初，有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)這一狀況在下半年會(huì)被打破，下半年新增供應(yīng)量將達(dá)3.7萬(wàn)套，如果預(yù)計(jì)準(zhǔn)確，這將比上半年的供應(yīng)增加四成多。截至8月29日，廣州全市未售貨量達(dá)到61037套，未售面積為770.7萬(wàn)平方米，有研究機(jī)構(gòu)表示，如果再考慮亞運(yùn)城首期近3000套的供應(yīng)，未來(lái)兩月有意推盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)可能接近1萬(wàn)套。
開(kāi)發(fā)商從“利潤(rùn)率”轉(zhuǎn)向“周轉(zhuǎn)率”
開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力正在增加。8月的銷(xiāo)售情況也可見(jiàn)一斑，經(jīng)緯行的研究顯示，從今年8月成交排行前十名的項(xiàng)目來(lái)看，成交量的回升主要是因?yàn)榕f盤(pán)新推項(xiàng)目加大了推貨力度，且近半項(xiàng)目樓價(jià)有所下調(diào)，或者就是較低價(jià)位項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，目前消費(fèi)者入市態(tài)度依然謹(jǐn)慎。
盡管由于供求原因，調(diào)控以來(lái)廣州的樓價(jià)一直變動(dòng)不大，但開(kāi)發(fā)商的心情也是經(jīng)歷了幾起幾落。研究一下開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略，可以更好地判斷未來(lái)走勢(shì)。我們不妨看看一個(gè)實(shí)例——萬(wàn)科的天河御品。
項(xiàng)目所在地白云區(qū)京溪路幾年前還是廣州的市郊，但由于城市擴(kuò)展迅速，區(qū)域配套已經(jīng)逐步完善。醫(yī)院、學(xué)校、地鐵幾近齊備，但總體而言房地產(chǎn)供應(yīng)尚未飽和。而萬(wàn)科一直以“高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”為發(fā)展追求，調(diào)控開(kāi)始后，萬(wàn)科總公司對(duì)分公司的考核也由“利潤(rùn)率”轉(zhuǎn)向“周轉(zhuǎn)率”，因此這一項(xiàng)目也可以反映調(diào)控對(duì)廣州樓市的影響。
這個(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)科收購(gòu)所得，該地塊是由新恒基集團(tuán)在2003年以1.47億元的價(jià)格競(jìng)得，折合樓面價(jià)約1182元/平方米。萬(wàn)科收購(gòu)該項(xiàng)目時(shí)，有幾棟樓宇已接近封頂。今年年初，萬(wàn)科宣布將為此支付6.6億元地價(jià)款。折算下來(lái)，萬(wàn)科收購(gòu)該項(xiàng)目的單價(jià)為5593元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為萬(wàn)科在該項(xiàng)目撿了個(gè)大便宜，果然，今年3月初萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)該項(xiàng)目的均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米。其實(shí)萬(wàn)科這個(gè)定價(jià)也不無(wú)道理，年初京溪路周邊的云景花園，二手樓價(jià)也高達(dá)1.1萬(wàn)到1.4萬(wàn)元。萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)時(shí)扣除一定折扣后，成交價(jià)也就在1.4萬(wàn)元/平方米左右，只比周邊二手價(jià)高10%~15%。有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這樣的定價(jià)其實(shí)傾向于保守，進(jìn)取的開(kāi)發(fā)商定價(jià)通常會(huì)比二手價(jià)高20%以上。
果然，保守的開(kāi)盤(pán)價(jià)讓萬(wàn)科在3月初就售出了推盤(pán)量的8成。這個(gè)時(shí)候調(diào)控不期而至，起初，萬(wàn)科對(duì)于調(diào)控沒(méi)有更多的應(yīng)對(duì)，天河御品5月網(wǎng)簽的銷(xiāo)售均價(jià)還是達(dá)到了14593元/平方米。但銷(xiāo)量下降，讓項(xiàng)目決定推出部分特價(jià)房試探市場(chǎng)。6月初，萬(wàn)科推出了四五十套毛坯房，單價(jià)在10800元/平方米。萬(wàn)科對(duì)此的解釋是，這些項(xiàng)目都是格局不好、朝向一般的項(xiàng)目。在這些特價(jià)房影響下，6月天河御品的簽約均價(jià)下跌至12610元/平方米。降價(jià)讓天河御品的銷(xiāo)量有所恢復(fù)，代理公司表示這些特價(jià)房當(dāng)天就銷(xiāo)售一空。從7月開(kāi)始，天河御品的銷(xiāo)售價(jià)格就一直維持在高位，截至9月1日，該項(xiàng)目簽約均價(jià)為14241元/平方米。
未來(lái)兩月，該區(qū)域?qū)⒂袃扇齻€(gè)項(xiàng)目面市，屆時(shí)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)科會(huì)否再推特價(jià)，我們拭目以待。8月的最后一周，單周成交量達(dá)4966套，重慶樓市再度以成交量的瘋狂來(lái)迎接“金九銀十”的到來(lái)。
與成交量攀升相對(duì)應(yīng)的是重慶樓盤(pán)即將在9月迎來(lái)入市高峰，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2009年同期，而沐浴著兩江新區(qū)政策利好的區(qū)域開(kāi)發(fā)商雖是扎堆開(kāi)盤(pán)，但熱銷(xiāo)之聲也是此起彼伏。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，在重慶50多個(gè)即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，有20多個(gè)來(lái)自“兩江新區(qū)”，在重慶9月份扎堆開(kāi)盤(pán)的50多個(gè)項(xiàng)目，所推房源以普通住宅為主，戶型以30~50平方米的一房、60~90平方米的兩房為主。
“考慮回收資金的開(kāi)發(fā)商此時(shí)會(huì)選擇快銷(xiāo)方式，最大程度的去庫(kù)存化。”中原地產(chǎn)重慶公司副總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示，雖然購(gòu)房者看到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，積極入市，但開(kāi)發(fā)商心中有數(shù)，一旦錯(cuò)過(guò)了“金九銀十”，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中今年再無(wú)快跑的機(jī)會(huì)了，“先跑總比后跑的好”。
包含江北、渝北等區(qū)域在內(nèi)的兩江新區(qū)顯然成為此輪重慶樓市集中推盤(pán)的主角。由于此輪開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的拿地時(shí)間大多集中在2008年之前，如首創(chuàng)重慶鴻恩寺項(xiàng)目樓面價(jià)僅在1300元/平方米左右，而同一區(qū)域的保利項(xiàng)目在2009年拿地時(shí)其樓面價(jià)已經(jīng)攀升至3000元/平方米之上。因此重慶當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為，兩江新區(qū)的項(xiàng)目密集開(kāi)盤(pán)還有著與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)的意味。而在成交價(jià)格上，重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)仍較平穩(wěn)，處于5900元/平方米左右。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶主城十一區(qū)中，房?jī)r(jià)最高的江北區(qū)和最低的北碚區(qū)相差近一倍：8月的最后一周，江北區(qū)成交均價(jià)為7995元/平方米，渝中區(qū)7112元/平方米;九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)和北部新區(qū)的成交均價(jià)在6000元~6500元/平方米之間;渝北區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)和南岸區(qū)成交均價(jià)位于5000元~6000元/平方米區(qū)間;最低的是北碚區(qū)為4097元/平方米。
在開(kāi)發(fā)商以適時(shí)的產(chǎn)品和低價(jià)入市的策略下，重慶樓市成交已經(jīng)連續(xù)7周保持在4000套左右的高水平，且連續(xù)三周成交量恢復(fù)到調(diào)控前水平，進(jìn)入8月以來(lái)“日光盤(pán)”更是頻頻現(xiàn)身山城。
8月28日，位于江北區(qū)的首創(chuàng)鴻恩寺國(guó)際社區(qū)首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)7400元/平方米的458套房源當(dāng)天全部售罄。同一天，位于空港新城的聚義香城故事推出90套洋房以及132套普通住宅，也被一搶而光。之前，8月8日同在江北區(qū)的復(fù)地天璽、8月14日位于渝北區(qū)的龍湖源著、以及位于江北區(qū)8月21日的保利江上明珠都上演著“日光盤(pán)”的故事。
“低價(jià)促銷(xiāo)，搶占市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商掀起此輪成交高峰的主要原因。”在東原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部周大佐看來(lái)，重慶的戶籍改革、城市拆遷改造所帶來(lái)的剛性需求巨大，但重慶經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房大量建設(shè)的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商還是選擇了大幅開(kāi)盤(pán)并采取低價(jià)促銷(xiāo)。
“由于考慮到目前大量入市的樓盤(pán)均在2007年左右的高峰期拿地，現(xiàn)在實(shí)施低價(jià)促銷(xiāo)不僅可以去除庫(kù)存，還為未來(lái)的房?jī)r(jià)走向留下了穩(wěn)中帶升的空間?！敝貞c當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商表示。
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