房地產市場持續心理博弈戰 房價走向撲朔迷離

     “就是不降價，看你到底買不買;就是不買，看你最后降不降價”，這大概就是目前房地產市場上房地產商和購房者之間最微妙的心理“博弈”。

       自4月14日國務院會議要求堅決遏制部分城市房價過快上漲以來，房地產調控的政策及具體措施接連出臺，這不僅讓房價走向撲朔迷離，也讓購房者的觀望情緒逐漸升溫。

       那么，房價到底會不會跌?對此，市場各方仁者見仁智者見智。

       房價到底會降還是不會降?

       對此，專家指出，這些市場的變化很快就會體現在房屋成交量的調整上，并且會在未來幾個月反映為房價的下跌。

       記者從愛房網上查詢了各地新房成交均價。政策調控開始至今，即4月16日和7月26日，深圳房價下跌幅度為13.99%，成交套數下跌幅度高達81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去經濟適用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，與前一周的1027套相比減少了204套，降幅為19.86%。

       實際上，單從成交價上看，這一組數據并不能完全真實地反映這幾個月各地房價的真實跌幅。對此，愛房網專家表示，其主要原因在于成交結構的差異。樓市新政之前，一、二線城市樓市投資比例較高，豪宅成交比例大，新房成交均價由此拉高。而樓市新政之后，中小戶型住宅成為成交中的絕對主力，從而拉低了成交均價。同時，這些專家認為，樓價確實已經悄然下跌。

       但在記者的采訪過程中，也聽到了不同的聲音。作為業內知名的房地產專家，經濟學家李開發在接受本報記者采訪時態度很堅決地表示：“未來樓市降價空間不大，等降價購房依然不現實。”

        之所以得出不會降價的定論，李開發認為這主要是有幾方面因素在支撐房價。首先，目前的城市土地市場實際上處于一種半壟斷狀態，它表現在土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說，北京國貿周邊能用來開發的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的房價的下降對它的影響是很小的。

        其次，城市經濟增長的政策與控制房價的政策相矛盾。新增的就業人口完全沒有享有到保障性住房，這些人必然會成為開發商源源不斷的客戶，這種增加是年復一年如此。

        第三，由于城市土地資源緊缺，而房地產開發商擁有緊缺的土地，隨著經濟發展城市規模擴大，土地會越來越增值，而且貸款手續簡單，監管成本低，所以銀行在工業企業與房地產開發企業之間，更愿意向房地產開發商提供貸款。開發商有地足以保障有開發資金，因此達不到預定的利潤完全可以不售。

        第四，城市化現已成為城市快速發展的重要保障，城市化中越來越多、總量越來越大的土地出讓金與稅收已經成為政府收入的必不可少的一部分。調控房價必然會使得地方政府財政收入與預算外收入減少，這必然削弱地方政府落實調控政策的積極性。

        第五，開發商作為經濟學的“理性經濟人”，必然追求較高的利潤指標。即便拿地成本降低也不會帶來主動降低房價的結果。過去的三年中，商品房的價格是增長了100%甚至更多，因此開發商盡管嚷嚷資金鏈斷裂，實際上資金實力非常雄厚，否則就不會大量的積存土地。

        第六，市場商品房價格還取決于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供應量多，必然有人從開發商客戶群中流失。但從現實情況看，政府的財力有限，目前經濟適用房還不超過總的住房供應量的5%-6%，因此房地產市場依然是開發商占有絕對支配地位的市場，房價難降也就順理成章了。

        專家給購房者支招

        盡管樓市調控抑制了房價的過快增長，然而當前國內各地樓市的房價依然維持在高位，老百姓望著需要奮斗一生也許還付不起的房價，一籌莫展。

        李開發說：“現在是開發商與購房者博弈，購房者要學會有耐心，雖然房地產開發商降價的可能性實在不太大。不過，在非熱點地區，邊緣地區的樓盤，還是會降的。”

        而一直被外界指認高地價是高房價主要推手。對此，李開發說，看問題不能看的太片面，房價之所以漲，不能單單歸咎于地價，比如，金融街的地賣到6萬一平方米，當開發商建到20層的時候，攤到每平方米的土地價格才是7000塊錢，所以大家算一算賬就明白了。

        如果不降價，是不是就只有不買房了?對此，李開發建議，可以通過一些團購的方式去購買。

      “從源頭調控”的方式值得反思

        歷年來對房地產市場的調控，今年是調控政策力度最大的一年。但業內專家看來，雖然每次調控新政出臺后，對抑制房價的高速增長多少起到一定的抑制作用，但實際上沒有好的市場效果，今年更是如此。因此，專家認為，中國式房地產宏觀調控從源頭調控的方式值得反思。

        李開發告訴記者，政府這邊調控剛剛結束，大量的企業便跳出來拿地，把地價抬得更高。這些年來，我們到全國多個城市進行房地產市場的調研，最大的情況是地方政府從稅收型財政變成了土地財政。因為如此，地方政府已經不由自主的要保持現有的地價、房價，甚至希望房價更高，地方政府的財政越來越依賴于房地產，依賴于土地出讓，那么這就導致了國家的調控方針始終與地方政府的目標不一樣。其次可以在交不動產稅上下點工夫。

      “要提高調控效果，防止住房閑置，防止住房炒作，投資與投機，需要對調控方式進行反思，我們是不是該換一種方式進行調控了。”李開發說。