開發(fā)商金九銀十“背水一搏” 廣州房價(jià)或降一成

       金九銀十“背水一搏” 開發(fā)商能否扭轉(zhuǎn)格局?

     下半年新盤新貨集體搶閘，專家稱開發(fā)商為沖業(yè)績，不會(huì)繼續(xù)“扛”房價(jià)

     據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月廣州將推出的新盤新貨項(xiàng)目總量高達(dá)47個(gè)，全新盤多達(dá)24個(gè)。不管市中心樓盤還是郊區(qū)樓盤，都想趁9月、10月銷售旺季扭轉(zhuǎn)樓市格局。不過，買家們卻并不是那么買賬。《信息時(shí)報(bào)》聯(lián)合大洋網(wǎng)開展的調(diào)查中，逾七成人聲稱9～10月將不會(huì)入市購房。

     市場(chǎng)推貨：9月迎推貨高峰 中心區(qū)樓市活躍

     2009年初至2010年上半年，廣州十區(qū)商品住宅的可售貨量一直處于持續(xù)下降趨勢(shì)，這一狀況將在2010年下半年被打破。據(jù)了解，下半年廣州住宅可售貨量將達(dá)6.3萬套，預(yù)計(jì)比上半年多約一成，局部區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)供大于求狀況。

     9月，廣州樓市將一改往日郊區(qū)盤唱獨(dú)角戲的局面，中心區(qū)樓盤將迎來真正的推貨高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月亮相的全新盤多達(dá)24個(gè)，占比達(dá)50%，主要集中在海珠、天河、老城區(qū)。其中，海珠區(qū)有7個(gè)全新盤集體搶閘上市，貨量遠(yuǎn)超上半年。而天河區(qū)未售先熱的幾個(gè)全新項(xiàng)目，也有望在9月推向市場(chǎng)。至于老城越秀區(qū)也不甘示弱，3個(gè)全新項(xiàng)目都已開放了銷售中心，迎接即將到來的黃金節(jié)點(diǎn)。

     除了中心城區(qū)新盤唱主角外，今年郊區(qū)的風(fēng)頭被亞運(yùn)城以及華南板塊聯(lián)手搶了風(fēng)頭。其中，亞運(yùn)城預(yù)計(jì)首期在9月正式推出媒體村，有3800套貨量，戶型涵蓋50平方米的單身公寓到180平方米的大四房、頂層復(fù)式大宅。

     此外，華南板塊則首推廣州雅居樂的“十年小雅”和華南碧桂園“十年華南”。作為兩個(gè)千畝大盤的收山之作，總貨量達(dá)1700多套，這兩個(gè)項(xiàng)目也受到了自住買家和投資客的強(qiáng)烈關(guān)注。

     買家態(tài)度：近郊樓價(jià)過萬元 觀望心態(tài)仍濃厚

    近日，《信息時(shí)報(bào)》聯(lián)合大洋網(wǎng)開展一份調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，逾七成人表示目前樓價(jià)尚處于高位，9～10月將不會(huì)入市購房，準(zhǔn)備等到年底再考慮買不買房。

     今年孩子剛滿一周歲的張先生告訴記者，自從寶寶出生、父母過來之后，70平方米的兩房單位顯然不夠住，于是從今年年初就開始四處看房，“沒想到番禺、白云等近郊區(qū)域，樓價(jià)基本都超過萬元，而生活比較方便的中心城區(qū)樓價(jià)更超過2萬元/平方米。”張先生表示，現(xiàn)在房價(jià)這么高，即使有剛性住房需求，也只能再等等看。

     經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑表示，在一系列新政重?fù)粝拢鄬?duì)成熟的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，樓價(jià)沒有出現(xiàn)明顯的變動(dòng)，尤其是中心城區(qū)，個(gè)別全新盤不僅沒有降價(jià)，反而有漲價(jià)的趨勢(shì)。今年9～10月，大量新貨將集中面市，如果優(yōu)惠力度達(dá)到買家的預(yù)期價(jià)位，不排除有大批購房者入市的現(xiàn)象。但整體來看，購房者的觀望情緒仍很濃厚。

     合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌則認(rèn)為，今年的“金九銀十”將會(huì)供銷兩旺。從目前的樓市現(xiàn)狀來看，相比前幾個(gè)月，購房者的入市積極性有所提高，長線投資者也開始重新進(jìn)入市場(chǎng)，“在開發(fā)商大量推貨的情況下，9～10月的確是買樓的好時(shí)機(jī)。尤其是剛性需求買家，亞運(yùn)城板塊、南沙、花都等郊區(qū)樓盤都可以考慮。”

     后市預(yù)測(cè)：開發(fā)商或舍價(jià)保量 主動(dòng)下調(diào)一成房價(jià)

     合富輝煌市場(chǎng)部首席分析師黎文江認(rèn)為，開發(fā)商為了完成年度計(jì)劃，或會(huì)采用“降價(jià)救量”的措施回籠資金。為了爭取第二套房買家，售價(jià)不排除將下調(diào)5%～10%，以彌補(bǔ)由于利率上調(diào)增加的8萬～10萬元供樓利息。他進(jìn)一步指出，不同區(qū)域的價(jià)格調(diào)整幅度將有所不同，預(yù)計(jì)外圍部分樓盤價(jià)格下調(diào)空間較大，中心四區(qū)樓價(jià)較堅(jiān)挺。全市均價(jià)預(yù)計(jì)下半年相比上半年有10%的下調(diào)空間，但均價(jià)仍過萬元，同比2009年仍有10%左右的升幅。

     著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓也認(rèn)為，開發(fā)商因沖擊全年業(yè)績及政策調(diào)控等壓力，下半年不會(huì)繼續(xù)“扛”房價(jià)對(duì)抗政策，將積極主動(dòng)降價(jià)。而大部分剛性需求和改善型買家也將積極入市，銷售成交有望回升。

     滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析指出，若剔除亞運(yùn)城項(xiàng)目，廣州10區(qū)一手住宅成交量可能在40萬平方米左右，均價(jià)在1.17萬元/平方米左右。若亞運(yùn)城在10月開賣，則整個(gè)月份的成交量會(huì)沖上55萬平方米。

     金九銀十樓市或?qū)⑸涎荨皭簯?zhàn)”

      8月最后一周，傳統(tǒng)的“金九”尚未到來，多數(shù)開發(fā)商已迫不及待地使出渾身解數(shù)預(yù)熱樓市。從近幾周的成交數(shù)據(jù)來看，廣州一手房成交量出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，部分開發(fā)商便天真地認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”已經(jīng)過去，“春天”再次來了。而在記者看來，一場(chǎng)營銷“惡戰(zhàn)”即將山雨欲來。

      首先，開發(fā)商忽略了一點(diǎn)，近期一手房成交量上漲，很大程度上是來自定價(jià)合理等銷售策略和剛需的客觀存在，而非市場(chǎng)的真正“回暖”。

      其次，很多開發(fā)商仍是慣性思維，將今年的樓市調(diào)控與2008年相比，認(rèn)為一段時(shí)間低迷后樓市將開始反彈，于是都等著漲價(jià)后再走量。但事實(shí)上，在一系列政策重?fù)粝拢环矫鎰傂孕枨筚彿空咭言絹碓嚼硇裕硪环矫妫瑥V州樓市經(jīng)過這些年的發(fā)展后，也已相當(dāng)成熟，不再是在銷售旺季什么樓都能賣得好。

      事實(shí)上，在即將到來的國慶黃金周，廣州樓市能否飄紅，關(guān)鍵還要看需求能否真正釋放，而這主要還是取決于房產(chǎn)政策。如果接下來再有政策出臺(tái)，指望借“金九銀十”沖一把的開發(fā)商，可能將事與愿違。而即使不出臺(tái)房產(chǎn)政策，如果開發(fā)商堅(jiān)守高房價(jià)，有著剛性需求的潛在買家也很難出手買房。也就是說，在目前政策下，廣州樓市在“金九銀十”期間雖有增長可能，但增幅不會(huì)太高。

       如果“金九銀十”不能達(dá)成開發(fā)商預(yù)期的銷售目標(biāo)，今年年底，開發(fā)商將難免一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”。因?yàn)樵谏习肽赇N售量不盡如人意的情況下，房企要交出一份相對(duì)“好看”的年底銷售報(bào)表，就得想方設(shè)法力促銷售。