地產股：小喜樓市反彈 大愁調控加碼

     在僵持了數月后，樓市成交量正隨著“金九銀十”的到來而逐漸恢復，8月份一二線城市成交量逐步反彈。受此刺激，地產股蠢蠢欲動，試圖上攻。不料調控可能加碼的跡象隨之再次顯現，地產股聞風變色，立馬又陷疲軟境地。調控加碼已成多頭最大的“心病”。

    如果房價仍然桀驁不從，那么政府可能打出房產稅、房貸政策和預售款管理等一系列調控加碼的“牌”，每打一張牌，對市場神經都是重大考驗。

    房產稅成最大“王牌”

    業內認為，如果樓市今后出現價量齊漲，或者房價不再下降而成交量大幅反彈的情況，則房地產調控政策必然加碼，之前傳聞中的種種措施可能變成現實。而各種傳聞的調控政策之中，房產稅無疑是政府手握的最有殺傷力的武器，可說是調控牌中的“王牌”。

    自5月31日國家發改委發布《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中提出“逐步推進房產稅改革”之后，房產稅的說法便取代物業稅成為懸在房地產業頭上的“達摩克利斯”之劍，隨時左右著市場的心理和房地產板塊的行情。

    發改委財政金融司司長徐林8月24日提出，我國計劃實施一系列稅收體制改革，包括推進房產稅改革。8月25日，此前有意上攻的房地產板塊便應聲下挫，帶領大盤大幅下行，足可見房產稅的“殺傷力”。

    房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅，其實質同“物業稅”相同，同樣是對住房保有環節的征稅。

    市場多頭對于房產稅的畏懼主要來自于：征收房產稅之后，投資、投機需求將被大幅壓縮，甚至改善型需求都會受到一定影響，這可能打破目前的供需平衡，價格或許下跌。

    房產稅歸根結底還是對于投資需求的壓制，而這種壓制比起目前眾多短期抑制投資性需求的政策而言無疑更為深遠和有效。

    當前，國內尤其是一、二線城市的投機、投資性住房占比節節升高，而不時曝出的空置房傳言盡管并未得到證實，但空置房的大量存在已是不爭的事實。

    知名經濟學家樊綱表示，空置房的存在，是由于沒有房產稅。中國房地產市場要實現長期穩定發展，應該借此次調控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒有房產稅；其次從供給來看，應該提高土地利用率、提高土地容積率。

    此外，有業內人士指出，房產稅改革的一個重要目標是，將房產稅逐步培育成地方政府財政收入的支柱稅源，這也將厘清中央與地方財政關系，抑制因為扭曲的土地財政所帶來的短期投資行為，因為，相較土地財政而言，房產稅將能為地方政府帶來更為持續穩定的稅收收入。

    當前一線城市土地儲備不足、二三線城市也面臨用地緊張，土地財政的持續性令人擔憂，這也成為各地方政府并不反對推行房產稅的重要原因。而這加劇了市場多頭對房產稅的擔憂。

    三套房限貸如同“炸彈”

    除了房產稅外，在抑制投資投機性需求的措施中，以三套房限貸為首的房地產信貸也是調控的利器之一。相比千呼萬喚仍難覓蹤影的房產稅，三套房限貸政策自調控初始便已提出，并且隨著調控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可說是調控牌中的“炸彈”。

    早在4月份出臺的“國十條”中，就已經要求執行嚴格的差別化住房信貸政策。其中規定，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

    在此后陸續出臺的各地方版樓市調控政策中，北京、深圳和青島等地都對三套房貸款問題做出了規定。相比之下，隨后出臺的廣州、重慶等地的樓市細則卻并沒有對此明確。

    隨著調控政策的深入，8月份監管機構通知商業銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，明確要求商業銀行將第三套房審批權限上收到總行，并要求對第三套房貸嚴格執行政策。對于未叫停的地區，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

    從目前各大銀行的執行情況來看，對于三套房貸的審批依然從緊。據了解，大部分銀行都表示，原則上不再發放三套房貸。而對于那些沒有明確叫停三套房貸業務的銀行，首付比例和利率水平也足夠叫人“望而卻步”，普遍將首付提高至六七成，利率上浮50%。

    “目前除了在利率和首付比例上對三套房進行了嚴格限定外，對于客戶資質的要求以及貸款的審批過程也非常嚴格，有時候還要看銀行的信貸規模?！币晃汇y行信貸經理表示。

    從三套房貸款政策的發展不難看出，盡管銀監會并沒有明確對三套房貸款一刀切式地叫停，對商業銀行的要求中仍有“根據風險狀況”這一“機動”條件，但是各家銀行對于三套房貸款的政策已經謹慎。中行、工行、農行等國有銀行早已全面停止三套房貸款，而中信、招行等商業銀行也開始從各網點上逐步落實。限制三套房貸款的區域正從北京等一線城市逐步擴大到更多區域。

    一位地產業內人士指出，三套房貸叫停除了收緊地產資金外，更重要的是表明了政府對打擊投資投機性購房的決心，傳達出資金鏈收緊的信號。“對于房地產這個資金密集型的行業來說，資金一旦被凍結所受的打擊將是致命的。三套房貸全面叫停后，還有二套房貸、首套房貸這么多可調控的空間，利率和首付比例的任何調整都對資金鏈產生直接影響，這也是市場的擔心所在?！痹撊耸刻寡?。

    事實上，在三套房貸逐漸“退出舞臺”的同時，銀行對于房地產信貸的謹慎態度正不斷加碼。近期，不少銀行出面澄清了開發貸停貸的傳言，但卻并未否認對于開發貸的謹慎態度。

    顯然，無論是對于消費端的個人房貸，還是面向開發商的商業貸款，資金層面的調控已經成為地產政策的“狠牌”之一。

    “狠牌”還有很多張

    從政策的目標群體上看，各項調控措施中直接針對開發商的也不少。近期國土部加大了對開發商閑置土地的清查力度、追繳拖欠的土地出讓金。此外，對于開發商的預售款監管也在不斷從嚴。因此，可以說，政府手里的調控“狠牌”還有很多。

    繼房地產貸款收緊后，商品房的預售款監管也被提上日程。8月中旬，北京市宣布將加強對開發商預售款的監管力度，并制定相應的商品房預售資金監督管理辦法。顯然，對于目前尚無預售款監管的大多數開發商來說，一旦新辦法開始執行，資金壓力將會陡增。

    實際上，此前住建部等主管部門曾不止一次地在相關文件中提及要加強預售款的監管，除北京外，深圳、西安和青島等地也在醞釀啟動預售資金的監管新政。顯然，對于預售款的監管也是未來的政策落腳點之一。

    SOHO中國董事長潘石屹就表示，針對住建部出臺的對預售收入監管的辦法，各城市的細則和具體政策都在相繼出臺，一般房地產企業的運行資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，是把開發商的“活錢變成了死錢”。

    此外，從國土部公開閑置地“黑名單”的行為也能夠看出，監管層對于長期拖欠土地出讓金的開發商已經開始“動真格”。除了收回土地外，銀監會將根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查，土地閑置和地產融資之間也開始建立聯系。擁有閑置土地的開發商將在銀行貸款上受到更多限制。

    業內人士指出，除了已經出臺的政策外，還有很多政策存在收緊的空間，例如土地增值稅、限外令等。這些政策的變化和實施都有可能成為未來調控的手段。