住建部專家：未來一年住宅供需關系將扭轉

    中國住建部政策研究中心副主任秦虹在今日舉行的“中國平安財富論壇”上表示，由于新政出臺，推遲開盤的現象普遍存在。5-8月份本來要開工銷售的樓盤延期開盤銷售，加劇了后期銷售的壓力。今年下半年房地產市場的供應是非常充足的，未來一年供求失衡的狀況會扭轉。

未來一年住宅供需關系將扭轉

    秦虹在論壇上引用數據顯示房地產的供給正在高速擴張，1-7月房地產開發投資規模和新開工面積分別為2.4萬億元和9.2億平方米，較去年同期分別增長37.2%和67.7%，增速是歷史高位；在建商品房面積達25億平方米，已經達到去年全年的水平；同時103個城市住宅用地累計供應量增長100%以上。

    而調控新政改變了市場預期，壓制了需求，重點城市住宅成交明顯下降，這意味著2005年開始的供需緊張格局將改變。2004年之前房地產的供需基本平衡，但是2005年開始竣工銷售比持續高于1，2009年竣工銷售比達到1：1.5，創歷史新高。

    由于新政出臺，推遲開盤的現象普遍存在。5-8月份本來要開工銷售的樓盤延期開盤銷售，也加劇了后期銷售的壓力。

    因此秦虹非常有信心的認為，今年下半年房地產市場的供應是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的狀況會扭轉。

房企將難再靠囤地獲利

    秦虹認為，過去房地產企業盈利模式一是靠土地，企業采取大規模拿地、慢速開發的做法，獲取土地增值收益；二是靠房價快速上漲獲得收益。

    調控新政的多項措施均克制了土地盈利的模式，比如完善土地招拍掛制度、縮小出讓土地規模、提高土地出讓價款首次交納比例、縮短支付尾款時間、嚴格約定開工時間和竣工時間、提高土地繳款的一次性付款時間、加大土地增值稅征繳力度、控制房地產企業融資等。

    秦虹認為，將來土地對于房企的價值將大大降低，房地產企業需要依靠自己的競爭優勢來擴大盈利，有產品優勢、品牌優勢的企業將會得到市場的認可。秦虹的比喻來說，之前大家都去搶面粉，將來則是要做優秀的面包師。

內地住宅仍具增長空間

    當前中國經濟的一個重大趨勢是沿海發達地區產業升級，將低端產業轉移到內地。秦虹認為，區域經濟結構調整也會對房地產行業發展產生深遠影響。

    隨著產業升級，沿海的特大城市第三產業所占比例會越來越大，這會給商業地產帶來重大機會。秦虹引用的大城市統計數據顯示商業地產銷售面積增速明顯高于住宅，1-6月，住宅銷售面積增長20%，而商業用房銷售面積增長57%，辦公樓交易銷售面積增速高達91%。

    同時隨著經濟更加成熟，在特大城市的住房交易中，二手房交易相對新房交易的比例會越來越大。

    內地經濟發展吸引人口向城市集中，帶來的城市擴張、相應帶來住宅真實需求的不斷擴大，因此內地住宅市場將來會繼續保持高速的增長。在本輪調控下，內地住宅銷售受影響相對較小，顯示內在的真實需求支撐 。