開發商試探性漲價 逆市操作難阻房價理性回歸

       繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現“試探性”上漲。部分開發商開始“轉戰”中小城市，試圖復制高房價。調控博弈之時，開發商力挺高房價的“底氣”何在？當前樓市調控成果如何守?。繒粫霈F新一輪房價“報復性”上漲？“新華視點”記者對此進行了追蹤調查。

       多種“玩法”應對調控

      今年4月份以來，新一輪樓市調控政策不斷出臺，房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調查發現，一些開發商硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉戰”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。

      8月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8．5折提升到8．7折。在濟南做樓盤代理銷售5年多的趙經理說：“這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速。”

      8月24日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米7．2萬元刷新到了最高13．7萬元。銷售部劉小姐對記者說：“預約看房者已經排到了下周?！?/P>

      有關人士指出，這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段，開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。一些開發商將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。

      記者調查發現，一些開發商還和商業銀行聯手。有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。

      力挺高房價“底氣”何在

      開發商之所以力挺高房價，是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴，銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是，地方政府在調控樓市時，還要顧及政策對GDP的影響。

      記者拿到一份沿海某省發改委上半年房地產投資情況總結報告，文中說：“省內房地產開發投資規模明顯偏低，部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價格上漲不快?！辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后，全省房屋銷售面積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利于整個經濟平穩發展，因而房地產調控不能搞‘急剎車’，要研究出臺扶持政策大力幫促，保持全省房地產市場平穩健康發展。”

    “地方政府更在意任期內的可用財力，指望低價拿地在短期內難以實現。”一位開發商告訴記者。有了這些地方政府的“導向”，開發商“逆市托盤”便有了“底氣”。采訪中，一些開發商告訴記者，政策收緊對開發商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內。

      從國家統計局的數據分析，7月份開發商投資金額環比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前7個月，房地產開發企業本年資金來源38876億元，同比增長39．4％；全國房地產開發投資23865億元，同比增長37．2％。從已經披露的半年報信息來看，包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業“不差錢”。

     “非漲不可”只是神話

      一些專家表示，盡管短期來看房價仍處在膠著狀態，高位震蕩，但房價理性回歸已成大勢所趨。

      土地供給方面，國家統計局數據顯示，2010年全國計劃住房建設用地供應總量18．5萬公頃，遠遠超過去年全國住房實際供地7．6萬公頃和前五年平均年度實際供地量5．5萬公頃。今年下半年全國還有約2／3用地計劃可用，土地供應并不緊張。新增住宅大幅增加。2009年，全國住宅竣工面積5．77億平方米，增長6．2％，2010年上半年住宅竣工面積已同比增長15．5％。2010年6月末，商品房待售面積相比增長了6．4％。在需求方面，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房價格已經不再堅挺。國家統計局數據顯示，二手房價格已連續幾個月下降，5月環比降幅達到0．4％，6月份下降了0．3個百分點，7月份仍處于環比下降狀態。

      中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現。而近期各項措施的緊密推進也表明，我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放松。