經適房不應成為發展方向

      國務院副總理李克強日前在江蘇常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會并講話。他強調，實施保障性安居工程，要從各地實際出發，突出重點，分類指導。在人口較多的城市，要大力發展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業職工、外來務工人員的住房困難，在制度設計上考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費的住房模式，實現可持續發展。在低收入家庭較多的城市，要進一步加快廉租住房建設步伐，提高困難群眾住房保障程度。在工礦區、林區和墾區，要建設好棚戶區改造安置住房，解決職工群眾基本住房問題。今年全國要建設廉租住房、公共租賃住房、棚戶區改造安置住房等580萬套。同時，要采取措施增加普通商品房等供給，滿足居民住房消費的合理需求。

　　李克強副總理的講話，為未來我國房地產市場宏觀調控明確了方向。首先，保障性安居工程包括三個方面，即人口較多的城市“要大力發展公共租賃住房”，低收入家庭較多的城市“要進一步加快廉租房住房建設步伐”，工礦區、林區和墾區“要建設好棚戶區改造安置住房”。其次，房地產市場并不排斥商品房的供給，在加快建設廉租房、公租房和棚戶改造安置住房的同時，普通商品房也要采取措施增加供給。

　　而最為重要的一點是，在李克強副總理的講話中，沒有提到目前國內一些城市出現的經濟適用房。這表明，一度受到政府重視的經適房已經不再列入保障性住房的范圍。出現這種變化，顯然與長期以來經適房所遭遇的瓶頸性問題有很大關系。即以上海來說，最近在上海媒體上熱烈報道的首批經適房試點在進入購房簽約階段后，即遭遇了部分購房者無力償還后續房貸的現實問題。為此，有關部門不得不考慮采取變通措施，比如要求商業銀行放寬貸款條件、延長貸款年限等，但這實際上是把經適房購買者所產生的信貸風險轉嫁到銀行，因此銀行只能更多地將其作為一項“政治任務”來執行，而不是作為一種正常的商業信貸模式來加以推廣。

　　其實，經濟適用房從其一開始出現，地位就顯得很尷尬。按照政府的本意，經適房是提供給城市低收入者的一種“惠民”型住房，但實際上，對于經適房購買者，政府需要設置一定的條件，并不是每一個低收入者都有購買的資格，而是需要購買者具有一定的經濟實力。這種實力雖然不能與購買商品房者相比較，但也需要其有一定的財富積累。這就決定了經適房的消費對象并不是真正的低收入乃至無收入者，它所能解決的只是漫長的民眾收入梯級中的一級，因此它不可能真正起到緩解城市低收入者住房困難的作用。在一些城市，購買經適房的隊伍中出現了大量并非低收入的人群，即使不考慮其中可能存在的以權謀私等腐敗因素，這種情況也表明在低收入者望經適房而興嘆的情況下，非低收入者就有了混跡于經適房購買者隊伍的可能。

    在經濟適用房的建設過程中，無論是政府、開發商還是銀行，都各自作出了一定的利益犧牲。作為政府來說，它不是一個市場機構，其本身沒有經濟利益，因此它的讓利實際上是利用了它所掌握的公共權力，但將公共資源傾斜于整個購房群體中并不是最底層的一個特殊群體，這是有違社會公正原則的。而對于開發商和銀行來說，它們都是市場主體，有自己的利益需求，政府在要求它們讓利的同時，必然也會將其他公共資源向它們作出傾斜。通過這樣的分析，我們可以看清一個道理，經濟適用房是介于市場經濟與計劃經濟中的一種產物，在市場化已經成為全社會共識的當下，它面臨一些難以突破的瓶頸問題，便是必然的了。

　　因此，經濟適用房逐步退出政府的保障性安居住房的發展范疇，應該是一種大勢所趨。我們的住房消費應該建立起有條理的梯級結構，滿足各個層次的消費者的需要。前幾年大力發展商品房建設，既在客觀上推高了商品房的價格，也使低收入者的住房困難問題越來越突出。因此，下一步我國房地產宏觀調控應該堅持“兩條腿走路”的方針，公租房、廉租房、棚戶區改造住房等安居性住房的建設應大力推進，與此同時也不必偏廢商品房的開發建設。作為政府來說，應該把主要的精力投入到安居性住房的建設，至于商品房建設，則應更多地發揮市場的作用，政府可以考慮減少干預。讓有能力購房者購買滿意的商品房，先行實現改善居住質量的目標；讓無力購房者能夠住上公租房，分享現代化生活的快樂，從而構建起房地產市場有秩序的梯級消費結構，推進社會的和諧發展。